In un fabbricato, il lastrico solare svolge l'importante funzione di copertura. Trattasi di una caratteristica che, ovviamente, non muta se il bene è di proprietà privata o se stiamo parlando di un terrazzo con tanto di gazebo e pavimentazione.
Un'identica funzione è svolta, altresì, dalla terrazza a livello di un appartamento ai piani superiori di un condominio, lì dove si sovrappone ai locali degli altri immobili sottostanti. Di seguito, la sua definizione offertaci dalla Cassazione «superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell'intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l'esterno, ben potendo rivestire tali caratteristiche, pertanto, la terrazza a livello incassata nel corpo del fabbricato (Cass. n. 35316/2021)».
Pertanto, in ragione di questi presupposti, è ormai pacifico e risaputo che il condominio sia responsabile di questi beni, anche quando non ne è il proprietario esclusivo. Il motivo sta nell'utilitas che, indubbiamente, un lastrico o una terrazza a livello arrecano all'intero fabbricato e/o agli immobili della "scale" sottostanti, indipendentemente da chi ne è l'intestatario.
Ecco, quindi, spiegato:
- il compito di deliberare e provvedere alla riparazione, allorquando sia reso necessario dalle condizioni del cespite. In caso contrario, l'ente potrebbe essere costretto a farlo a seguito di un ricorso all'autorità giudiziaria ex. art. 1105 co. 4° cod. civ. In alternativa, il condominio potrebbe essere tenuto a rimborsare i lavori urgenti eseguiti dall'amministratore ex art. 1134 cod. civ.;
- il dovere di partecipare alle spese di manutenzione straordinaria del lastrico o della terrazza privati, secondo la norma per cui «Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (art. 1126 cod. civ.)»;
- l'obbligo di rispondere dei pregiudizi provocati dall'omessa custodia di questi beni, indipendentemente dalla colpa o dal dolo nell'aver commesso questa negligenza.
A tale ultimo riguardo, con questa pubblicazione, si vuole approfondire la tematica delle infiltrazioni provenienti dalla copertura del fabbricato.
Sono queste, infatti, la causa principale dei danni determinati da un lastrico solare o da una terrazza a livello.
Lastrico o terrazza e danni da infiltrazioni: il condominio è sempre responsabile?
Si è già detto che, anche se il condominio non è titolare della copertura dell'edificio, è comunque responsabile della manutenzione straordinaria del bene e degli, eventuali, danni provocati dall'omesso compimento della medesima.
Naturalmente, tali conclusioni trovano conforto nella giurisprudenza della Cassazione, la quale sottolinea come l'ente abbia il dovere di attivarsi per impedire, ad esempio, che un terrazzo cada in rovina, indipendentemente dal fatto che il bene appartenga o sia utilizzato, esclusivamente, da un privato «in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c. , sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c. , comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4) (Cass. S.U. n. 9449/2016)».
È inevitabile, perciò, che la violazione di questo dovere comporto un onere risarcitorio a carico del condominio.
Lastrico o terrazza e danni da infiltrazioni: chi paga?
Se delle infiltrazioni provenienti dalla copertura danneggiano gli appartamenti sottostanti, a pagare deve provvedere non soltanto il singolo proprietario del bene, quale custode del lastrico (art. 2051 cod. civ.), ma anche il condominio.
Quest'ultimo, infatti, non può assistere al decadimento del terrazzo, senza attivarsi in senso contrario, nemmeno allorché si tratti di un cespite privato.
Pertanto, è alla luce del citato ragionamento che, in caso di danni, a pagare debba provvedere il condominio secondo la seguente proporzione:
- 100%, se il lastrico o la terrazza a livello è di proprietà condominiale;
- 2/3, a carico di tutti i condòmini del fabbricato o della parte di questo a cui il lastrico o la terrazza servono, se questi sono di proprietà privata.
Il restante 1/3 sarà, invece, a carico del titolare del bene.
In quest'ultima ipotesi, però, l'ente può provare che la copertura è stata rovinata dall'uso improprio del proprietario privato e che l'infiltrazione è stata la conseguenza di tutto ciò. Come afferma la Cassazione, si tratta di offrire una prova rigorosa di tale circostanza.
Tuttavia, è innegabile che, in questo modo, il condominio potrà liberarsi da ogni onere nei riguardi del danneggiato «Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cass. S.U. n. 9449/2016)».
Da precisare, infine, che il danneggiato, allorché sia il proprietario dell'abitazione sottostante al lastrico o alla terrazza a livello, in quanto anch'esso parte del condominio custode della copertura, dovrà inevitabilmente detrarre dal proprio indennizzo, la propria quota di responsabilità. Essa si calcolerà secondo il valore millesimale del proprio immobile.
Ciò in ragione del principio espresso dalla norma secondo la quale «Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate (art. 1227 co. 1 cod. civ.»
Danni da infiltrazioni provenienti dalla copertura: come procedere?
Poniamo il caso che, in un condominio, durante il periodo invernale, attraverso la copertura del fabbricato, l'acqua piovana si sia infiltrata in un appartamento sottostante.
Anche se non c'è stata una vera e propria fuoriuscita di liquido, comunque, il fenomeno ha provocato degli ammaloramenti nell'immobile de quo e la rovina della tinteggiatura in gran parte del medesimo.
Ebbene, in questo come in altri casi analoghi, il danneggiato ha diritto al risarcimento dei danni, ma essendo totalmente a digiuno di come far valere il proprio diritto, non sa come muoversi. Vediamo, perciò, come è meglio procedere.
1. La denuncia all'amministratore e l'indennizzo assicurativo
Per ottenere il risarcimento, il primo passo da compiere è, sicuramente, quello di informare, formalmente e non solo verbalmente, l'amministratore. Anche se i rapporti con questi sono amichevoli, è buona regola avere prova della comunicazione. Pertanto, una semplice telefonata non sarebbe una buona idea e non raggiungerebbe lo scopo.
Quindi, per procedere correttamente, è opportuno inviare la denuncia del sinistro per iscritto tramite una mail, preferibilmente certificata, oppure con una tradizionale raccomandata.
Con questa comunicazione sarà, inoltre, possibile interrompere la prescrizione del diritto al risarcimento ex art. 2947 cod. civ. Si tratta di un effetto molto utile, soprattutto in quei casi in cui può trascorrere molto tempo dal verificarsi del danno.
Una volta ricevuta la denuncia, l'amministratore potrà attivare la copertura assicurativa del fabbricato, se presente, invitando la compagnia a nominare il perito per la valutazione dei fatti. Inoltre, potrà informare l'assemblea, ad esempio in quella immediatamente successiva all'accaduto, cosicché da consentire a questa di deliberare sul punto e di approvare i lavori per la riparazione della fonte del danno.
Dopodiché, al danneggiato non resterà che attendere l'intervento del perito e l'offerta della compagnia. Se soddisfacente, in pochi mesi sarà possibile ottenere il giusto risarcimento, senza troppi patemi.
2. Azione legale e onere probatorio del danneggiato
Nella circostanza descritta in precedenza tutto è filato liscio. Si, è vero, c'è stato un danno da infiltrazioni al proprio appartamento, ma informando l'amministratore e con l'intervento della compagnia assicuratrice, in poco tempo tutto si è risolto con l'indennizzo ricevuto.
Capita, però, che il fabbricato non sia assicurato oppure che la società in questione neghi ogni addebito oppure che offra un risarcimento del tutto irrisorio. In questi casi esemplificativi, purtroppo, l'azione legale diventa inevitabile. Si dovrà, perciò aprire un contenzioso nella maggior parte dei casi lungo e costoso.
Nel procedimento che seguirà, all'attore spetterà solo l'onere di provare che l'evento lesivo sia stato determinato dalla cosa, cioè che l'infiltrazione, che ha danneggiato la propria abitazione, è provenuta dal lastrico solare o dalla terrazza a livello.
In termini tecnici, si tratta di dimostrare il cosiddetto nesso causale «Il criterio di imputazione della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno (ex multis Cass. civ. ord. n. 30775 del 22 dicembre 2017)».
Per giungere al predetto risultato, in corso di causa, acquisirà un ruolo fondamentale la consulenza tecnica d'ufficio. Sarà, infatti, il perito incaricato dal magistrato a confermare la compatibilità tra l'evento lesivo e il bene in custodia oltre a quantificare, con obiettività, l'ammontare dei danni.
Questa prova, unitamente alle dichiarazioni testimoniali e ai documenti offerti dall'attore (foto dello stato dei luoghi, perizia di parte, etc) fonderà l'azione risarcitoria.
3. Azione legale e onere probatorio del condominio convenuto
Per le infiltrazioni derivanti da un lastrico solare o da una terrazza a livello, l'obbligo risarcitorio del condominio si basa sul rapporto di custodia e di gestione del bene che, abbiamo visto, prescinde dalla titolarità esclusiva «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito (art. 2051 cod. civ.)».
Si tratta di una responsabilità di carattere oggettivo per pacifica opinione giurisprudenziale. Ciò significa che per l'ente è del tutto irrilevante che abbia agito con colpa o, addirittura, con dolo «l'art. 2051 c.c. non prevede una responsabilità aquiliana, ovvero non richiede alcuna negligenza nella condotta che si pone in nesso eziologico con l'evento dannoso, bensì stabilisce una responsabilità oggettiva, che è circoscritta esclusivamente dal caso fortuito, e non, quindi, dall'ordinaria diligenza del custode (ex multis Cass. civ. ord. n. 12027/2017)».
In base a queste premesse, quindi, per respingere ogni addebito, alle parti convenute in giudizio (condominio, proprietario esclusivo del lastrico o della terrazza, compagnia assicuratrice, se chiamata in causa), resta solo una via: dimostrare che l'evento è accaduto per una circostanza accidentale, cioè un elemento del tutto estraneo alla cosa e in grado di provocare l'evento lesivo in modo esclusivo.
Si sta parlando del cosiddetto caso fortuito a cui fa riferimento il richiamato art. 2051 cod. civ. e, per la precisione, di:
- un fatto eccezionale, imprevedibile ed inevitabile quale, ad esempio, un evento atmosferico che ha, seriamente, danneggiato il lastrico, determinando la conseguente infiltrazione dell'acqua piovana. A questo proposito, però, la giurisprudenza ha chiarito che «per caso fortuito deve intendersi un avvenimento imprevedibile, un quid di imponderabile che si inserisce improvvisamente nella serie causale come fattore determinante in modo autonomo dell'evento.
Il carattere eccezionale di un fenomeno naturale, nel senso di una sua ricorrenza saltuaria anche se non frequente, non è, quindi sufficiente, di per sé solo, a configurare tale esimente, in quanto non ne esclude la prevedibilità in base alla comune esperienza (Cass. civ. sent. n. 5267/1991 - Cass. civ. sent. n. 5877/2016)».
Pertanto, un singolo violento acquazzone non potrà essere sufficiente a scagionare l'ente o il singolo proprietario della copertura.;
- il fatto dello stesso danneggiato che, con la propria condotta, ha determinato l'evento o ne ha rappresentato una concausa.
In quest'ultima ipotesi, la parte convenuta potrebbe ottenere la corrispondente diminuzione del risarcimento in proporzione al grado d'imputabilità dell'evento all'attore.
4. Azione legale: termini
L'azione legale diretta ad ottenere il risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o da una terrazza a livello può essere proposta entro cinque anni dall'accaduto e/o dal manifestarsi del danno, a pena di prescrizione (art. 2947 cod. civ.).
Perciò, poniamo il caso che il condòmino invii all'amministratore la richiesta di risarcimento, con tanto di quantificazione del pregiudizio subito, anche a distanza di molti mesi. Egli ha temporeggiato, poiché attendeva che i danni si manifestassero compiutamente.
Successivamente, però, non raggiunge alcun accordo con la controparte e, trascorsi due anni dall'evento, avvia la causa. In tale circostanza, il danneggiato è in tempo per agire in giudizio, tempestivamente.
È bene ricordare, inoltre, l'effetto interruttivo della prescrizione prodotto da una denuncia di sinistro come quella poc'anzi ipotizzata. A partire da questa, infatti, il danneggiato avrà altri cinque anni per decidere se agire in giudizio o meno nei confronti del responsabile.
5. Azione legale: il soggetto passivo
Se il lastrico è comune, il condominio sarà l'unico destinatario dell'azione risarcitoria.
Se invece, si tratta di una copertura appartenente a un privato, la legittimazione passiva spetterà, alternativamente, al singolo e all'ente.
Secondo la giurisprudenza, infatti, tali soggetti sono responsabili solidalmente per l'evento lesivo.
Ciò deriva dal principio secondo il quale il titolare della terrazza è responsabile quale custode del bene, mentre il condominio lo è quale obbligato a deliberare e provvedere alla riparazione della copertura, se necessaria.
Entrambi, perciò, o anche solo uno di essi, potranno essere evocati in giudizio e saranno tenuti, al termine del medesimo e in caso di accoglimento della domanda, a pagare, per intero, il risarcimento «trova applicazione altresì la disposizione di cui all'art. 2055 cod. civ., ben potendo il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino (Cass., Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/5/2016 cit., in particolare § 4.4.), che del Condominio essendo una norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota, anche quando il danneggiato sia un Condominio, equiparato a tali effetti ad un terzo (Cass. n. 16741/2021) - Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno (art. 2055 cod. civ.)».
Da precisare, infine, che il danneggiato non ha azione diretta nei riguardi dell'assicurazione del fabbricato. Essa, infatti, non ha alcuna responsabilità nell'evento, partecipa al procedimento soltanto se chiamata in causa dall'assicurato ed è tenuta, eventualmente, ad indennizzare i danni, soltanto in ragione del contratto tra questa e il condominio.
Infiltrazioni e riparazione: come reagire all'inerzia?
1. Lastrico solare o terrazza a livello privati
Nel caso in cui delle infiltrazioni, provenienti da un lastrico privato o da una terrazza a livello del vicino soprastante, abbiano deteriorato un'abitazione, ovviamente è interesse del danneggiato ottenere anche la riparazione della causa del danno.
Purtroppo, però, non sempre il proprietario del bene è collaborativo e solerte a favorire tale iniziativa. Si pensi, ad esempio, ai costi dell'intervento e al desiderio di procrastinare questa spesa a data da destinarsi.
Ebbene, lì dove non è possibile risolvere il problema amichevolmente, per reagire a questa inerzia, non resta che promuovere un'azione legale diretta ad ottenere il ripristino dello status quo ante del bene.
Lastrico solare: è pertinenza?
In questo modo, all'esito positivo del giudizio, si potrebbe costringere ad un facere la parte convenuta.
A questo proposito, va sempre segnalata quella norma che consente di ottenere dal magistrato la fissazione di una somma che il convenuto sarebbe tenuto a pagare nel caso in cui, nemmeno all'accoglimento della domanda, dovesse provvedere alla riparazione «Con il provvedimento di condanna all'adempimento di obblighi diversi dal pagamento di somme di denaro il giudice, salvo che ciò sia manifestamente iniquo, fissa, su richiesta di parte, la somma di denaro dovuta dall'obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento.
Il provvedimento di condanna costituisce titolo esecutivo per il pagamento delle somme dovute per ogni violazione o inosservanza.
Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano alle controversie di lavoro subordinato pubblico e privato e ai rapporti di collaborazione coordinata e continuativa di cui all'articolo 409. Il giudice determina l'ammontare della somma di cui al primo comma tenuto conto del valore della controversia, della natura della prestazione, del danno quantificato o prevedibile e di ogni altra circostanza utile (art. 614bis cod. proc. civ.)».
Si tratta di una disposizione che può tornare molto utile per stimolare la controparte all'adempimento spontaneo dell'ordine giudiziale.
2. Lastrico solare o terrazza a livello condominiali
Poniamo l'ipotesi in cui sia il condominio a non provvedere alla riparazione di un lastrico comune.
Nonostante da questo siano derivate delle infiltrazioni a danno delle abitazioni sottostanti, l'assemblea non decide di intervenire, perché, ad esempio, alcuni proprietari non vogliono affrontarne i costi.
Nemmeno l'amministratore vuole provvedere, per quanto possano essere dei lavori urgenti (art. 1134 cod. civ.), per evitare di avere problemi con la maggioranza dei condòmini. Insomma, un vero e proprio impasse, a cui il singolo condòmino non sa come reagire.
Secondo alcuni, anche in un caso come quello appena descritto, sarebbe possibile citare in giudizio l'ente per costringerlo alla riparazione, cioè al ripristino della copertura allo stato ottimale. Per la giurisprudenza, però, ciò non è ammissibile.
Per la Cassazione, infatti, il singolo proprietario non può ottenere la condanna del condominio al corretto adempimento di una prestazione a cui sarebbe tenuto «il singolo condomino non è titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un'azione di condanna della stessa gestione condominiale all'adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale (Cass. n. 12956/2006 - n. 12420/1993)».
Perciò, per reagire all'inerzia del condominio nel riparare il lastrico o il terrazzo, è possibile ricorrere al rimedio di cui all'art. 1105 cod. civ., affinché sia il Tribunale a decidere e a ordinare come procedere, nell'occasione provvedendo, se opportuno, alla nomina di un amministratore «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria.
Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore (Art. 1105 co. 4 cod. civ.)».
