In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il Condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.
Laddove poi si controverta circa la legittimazione attiva o passiva al giudizio di una o di tutte le parti, è necessario verificare che sia stata fornita la prova di detta legittimazione, derivante, generalmente dalla prova della proprietà dell'immobile danneggiato e della custodia in capo al bene danneggiante; la prova della legittimazione e, quindi, della titolarità del bene, non può essere data né da lettere di diffida, né dalla mera disponibilità materiale del bene che causa il danno, né infine dal fatto che l'immobile da cui derivano i danni sia indicato come sede legale di una società che se ne presume proprietaria.
L'ordinanza del 13 aprile 2023 emessa dal Tribunale di Napoli affronta un caso di infiltrazioni da lastrico solare che si assumeva di uso esclusivo di un condòmino.
Fatto e decisione
Tizia lamenta danni da infiltrazioni che le provengono dal terrazzo dell'appartamento sovrastante, di proprietà della Alfa Srl ed in uso a Caia, così citando in giudizio la Alfa Srl ed il Condominio.
Il Condominio costituitosi chiede la condanna in via esclusiva della Alfa Srl oppure, nella denegata ipotesi, la condanna ai sensi dell'art. 1126 c.c. insieme con la medesima Alfa.
Esperita negativamente la procedura di Negoziazione Assistita, prevista come condizione di procedibilità dalla Legge n. 162 del 2014, nonché un procedimento cautelare in corso di causa ex art. 700 c.p.c., il Tribunale dichiara inammissibili le domande proposte da Tizia verso la Alfa Srl e rigetta quelle proposte verso il Condominio.
Secondo il Tribunale, atteso il paradigma della responsabilità aquiliana ex art. 2051 c.c., avendo lo stesso Giudice rilevato d'ufficio la carenza di legittimazione passiva in capo alla Alfa Srl, per non aver ritenuto provata la qualità di proprietaria esclusiva del lastrico o usuaria esclusiva di esso ai sensi dell'art. 1126 c.c., la domanda di risarcimento promossa da Tizia verso la Alfa non è ammissibile, stante proprio la mancanza di detta qualità.
Inoltre, sebbene si affermi che risultano provate le infiltrazioni di cui è causa tramite CTU, non sono emersi elementi di prova utili a poter predicare la responsabilità, esclusiva o concorrente del Condominio.
Infatti, menzionando la pronuncia delle Sezioni Unite n. 9449 del 10.05.2016, della quale abbiamo riportato la massima in epigrafe, per la funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell'edificio o di una sua parte, è configurabile una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l'Amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, 1° c., n. 4), c.c. ovvero nel caso in cui l'Assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, 1° c., n. 4), c.c. Pertanto, deve escludersi, nel caso in esame, la responsabilità del Condominio convenuto nella causazione delle infiltrazioni in oggetto perché non è stata dimostrata la ricorrenza né dell'una né dell'altra ipotesi contemplata nella citata pronuncia.
Considerazioni conclusive
In linea con i più recenti arresti della giurisprudenza di legittimità, la pronuncia in commento affronta innanzitutto il tema sempre attuale della 'condominialità' dei beni che servono le varie unità immobiliari dell'edificio, laddove è sempre operante il paradigma dell'art. 1117 c.c. secondo cui un bene è privato solamente se ho un titolo che lo attribuisca ad uno o più soggetti, ciò che, nel caso di specie, è mancato.
Aggiungiamo che, in punto di fatto, il Tribunale ritiene che gli eventi riscontrati nell'immobile di Tizia, all'esito della CTU, non fossero riferibili a difetti di costruzione e/o a difetti di manutenzione del lastrico da parte del Condominio, in quanto risultava piuttosto plausibile anche se non dimostrato quanto dedotto da Tizia nel proprio atto introduttivo, cioè che la causa delle infiltrazioni fosse da individuare in una perdita d'acqua da un rubinetto posto al servizio del terrazzo, collocato sul parapetto sovrastante la facciata incriminata.
