Il lastrico solare è spesso oggetto di approfondimento qui su Condominioweb. La giurisprudenza in materia di proprietà, spese e danni derivanti da lastrico solare è corposa e alle volte contraddittoria.
Una delle principali questioni che sovente si ritiene possa assumere carattere dirimente è inerente all'uso (e alla proprietà) condominiale ovvero esclusiva della superficie di copertura dell'edificio.
È opinione diffusa che tale differenziazione, al di là del regime di ripartizione delle spese, incida relativamente sugli aspetti connessi alla responsabilità per la custodia del lastrico solare.
A dire il vero, le cose non stanno esattamente così, o almeno non è possibile "manicheizzare " la risposta in tal modo.
Vediamo il perché.
Lastrico solare
Prima, però, vale la pena chiarire un aspetto: se il lastrico solare è di proprietà ed uso condominiale, la manutenzione e più in generale tutte le spese (ivi comprese quelle dovute a titolo di risarcimento) gravano su tutti i condomini ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c.
Il caso che qui sarà oggetto di approfondimento anche alla luce della giurisprudenza in materia riguarda il lastrico solare che è dato in uso o proprietà esclusiva al proprietario del piano attico o dell'ultimo piano dell'edificio.
E' quest'ultimo un aspetto che merita particolare attenzione: il lastrico solare, ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 c.c. (di cui andremo a parlare da qui a breve), non dev'essere necessariamente in proprietà o uso esclusivo di un solo condomino.
Si pensi, per fare un esempio calzante rispetto a quest'ultima affermazione, a due unità immobiliari all'ultimo piano che condividono l'uso esclusivo del lastrico.
E' bene in tutti questi casi, si diceva, l'articolo del codice civile di riferimento è il 1126 che recita:
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di pia no di ciascuno.
Lastrico solare in uso esclusivo, custodia, infiltrazioni e danni
Sull'art. 1126 c.c. la giurisprudenza ha affermato che "il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 cod. civ. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare.
A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 cod. civ.")" (Cass. 17 marzo 2003, n. 642 ).
Primo elemento, lo si ribadisce: proprietà o uso esclusivo, ai fini della ripartizione delle spese, sono concetti equivalenti e le spese, ivi comprese quelle di manutenzione, vanno ripartite tra tutti i condomini essendo il condominio il custode di un bene che, sebbene sia in proprietà od uso esclusivo, ha funzione di copertura per l'edificio.
Secondo concetto: l'art. 1126 c.c. non è applicabile solamente se l'intervento manutentivo è dovuto al fatto di uno specifico condomino. In tal caso anche i danni che dovessero derivare dall'omessa manutenzione sarebbero da considerarsi a carico del condominio quale custode di quel bene.
Il concetto, nella sostanza, ha trovato conferma in una recente sentenza della Corte di Cassazione (cfr. Cass. 14 febbraio 2013, n. 3658).
Lastrico solare in uso esclusivo, infiltrazioni e riparto delle responsabilità tra condominio e utilizzatore esclusivo
Un conto è la ripartizione della spesa dovuta a titolo risarcimento del danno derivante dall'infiltrazione proveniente dal lastrico solare in uso esclusivo, secondo i dettami di cui all'art. 1126 c.c., altro la suddivisione delle responsabilità tra utilizzatore esclusivo e condominio in ragione dei corrispettivi obblighi di custodia.
Perché questo aspetto deve essere tenuto in debita considerazione: non è sempre e solo il condominio a rispondere dei danni da infiltrazioni, cioè ad essere custode del lastrico solare in uso esclusivo in conseguenza della funzione di copertura. Questa responsabilità, lo dicono espressamente le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (si veda sent. n. 9449/2016 ) può ricadere anche solamente sull'utilizzatore esclusivo. Che si tratti di responsabilità esclusiva dell'uno o dell'altro, però, sono le stesse Sezioni Unite a dirlo, se ne deve fornire prova rigorosa.
Così, ad esempio, può affermarsi che la vigilanza e custodia diretta sulla pavimentazione del lastrico sia da porsi in capo al suo utilizzatore esclusivo, che ha un dominio diretto sulla cosa, e non al condominio, la cui sfera di vigilanza è limitata dalla esistenza del diritto reale di godimento esclusivo.
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