L'assemblea dispone di poteri deliberativi quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo.
In particolare dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo del lastrico o terrazza a livello, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni.
Talvolta però la collettività vuole addossare tutta la responsabilità per le infiltrazioni negli immobili sottostanti al titolare esclusivo della copertura.
A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione del Tribunale di Avellino (sentenza n. 304 del 30 gennaio 2024).
Infiltrazioni da terrazza a livello di proprietà esclusiva e presunta responsabilità esclusiva del condomino titolare della copertura. Fatto e decisione
I proprietari di un appartamento posto al primo piano del caseggiato, proprio sotto la terrazza a livello dell'appartamento soprastante, subivano infiltrazioni provenienti dal detto terrazzo, con formazione di macchie sulla intera superficie del soffitto e sulle pareti laterali del bagno e della camera da letto; successivamente i danneggiati procedevano con un accertamento tecnico preventivo all'esito del quale il CTU concludeva per la necessità di interventi di manutenzione straordinaria al terrazzo sovrastante e quantificava il costo degli stessi, oltre che il costo necessario alla riparazione dei danni riscontrati nell'appartamento degli attori.
Alla luce di questa conclusione i condomini con infiltrazioni citavano in giudizio il condominio e i proprietari dell'appartamento soprastante, domandando accertarsi la responsabilità dei convenuti per i danni prodotti, con condanna al risanamento della terrazza ed al pagamento del risarcimento danni come quantificata dalla CTU. Il condominio chiedeva il rigetto della domanda, con accertamento della esclusiva responsabilità dei proprietari del terrazzo; quest'ultimi invece eccepivano il difetto di legittimazione passiva atteso che in data l'immobile in oggetto era stato alienato all'acquirente (al quale chiedevano estendersi il contraddittorio) il quale nell'atto di acquisto si era impegnato "a farsi carico dei costi relativi ai lavori di sistemazione del terrazzo di proprietà, per la quota di 1/3, restando a carico del condominio la corrispondente quota dei 2/3".
Nel corso del procedimento il CTU rilevava in ordine alla sovrastante terrazza, che la stessa si presentava priva di manutenzione anche ordinaria, con presenza di erba, foglie e detriti che intasano i punti di scolo in corrispondenza dei quali si evidenziano maggiori macchie di umidità; la pavimentazione si presenta con fughe in alcuni punti inesistenti dove si evidenzia chiaramente il sottostante massetto.
Il Tribunale ha preso in considerazione la richiesta di addebito della responsabilità a carico solo del proprietario esclusivo della terrazza in ragione del suo inadempimento all'obbligo di manutenzione (ordinaria) del bene. Tuttavia, in assenza di allegazione e prova dell'altrui fatto illecito con carattere esclusivo, il giudicante ha ritenuto che sia i costi per il rifacimento della terrazza sia quelli per la riparazione dei danni siano da imputare per 1/3 a carico del proprietario dell'appartamento cui accede il terrazzo/copertura, e per 2/3 a carico dei condomini proprietari delle unità sottostanti comprensivo della quota parte (in qualità di condomino della unità sottostante il terrazzo a livello) degli odierni attori (in quanto anch'essi contitolari pro quota della parte condominiale da cui origina il fenomeno infiltrativo).
Ripartizione spese indagine fenomeno infiltrativo
Considerazioni conclusive
In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione e di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cass. civ., sez. II, 03/10/2023, n. 27846).
Nel caso esaminato il giudice campano ha affermato che, seppur in astratto può sussistere una responsabilità del titolare della terrazza a livello; in tal caso però è necessario che il condominio fornisca prova specifica e circostanziata del fatto imputabile al proprietario avente carattere esclusivo nella causazione delle infiltrazioni all'appartamento sottostante (e non certo limitandosi a dedurre il difetto di manutenzione rilevante ex art. 2051 c.c.).
In difetto di tale prova (ad esempio la presenza di numerosi vasi dal rilevante peso sulla copertura con conseguenti gravi fessurazioni), precisa la giurisprudenza, il riparto di responsabilità non può che seguire le proporzioni poste dall'art. 1126 c.c. (Cass. civ., Sez. Un., 10/05/2016, n. 9449).
