Che cos'è un balcone?
Che cosa è una terrazza a livello?
Quali sono le differenze in relazione alle spese per la loro manutenzione?
La risposta a questi interrogativi è rintracciabile per lo più nelle pronunce giurisprudenziali che ne hanno individuato le peculiarità e le conseguenze pratiche che ne discendono.
Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio, come distinguerle?
La legge o meglio norme di rango regolamentare definiscono questi manufatti dal punto di vista materiale, ma nulla dicono in merito agli aspetti proprietari che li riguardano.
Ad ogni buon conto, prima di entrare nel merito dalla casistica condominiale posta con i quesiti illustrati in principio, pare comunque utile soffermarsi gli aspetti definitori contenuti nella normativa urbanistica.
Balconi e terrazze, le definizioni urbanistico edilizie
Il 20 ottobre 2016, in sede di Conferenza Unificata (Stato - Regioni) è stata approvata l'intesa, ai sensi dell'articolo 8, comma 6, della legge 5 giugno 2003, n. 131, tra il Governo, le Regioni e i Comuni concernente l'adozione del regolamento edilizio-tipo di cui all'articolo 4, comma 1-sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, poi pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.268 del 16-11-2016, https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2016/11/16/16A08003/sg)
L'allegato A alla suddetta intesa contiene la definizioni di balconi e terrazze: le riportiamo così come ivi indicate, comprendendo quella di loggiato che ai nostri fini va a coincidere con quella di balcone incassato.
Balcone: elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni.
Loggia/Loggiato: Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni.
Terrazza: elemento edilizio scoperto e praticabile, realizzato a copertura di parti dell'edificio, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni.
Balcone, la definizione giurisprudenziale
Quanto ai balconi è nota la distinzione tra quelli incassati e quelli aggettanti. Secondo la Corte di Cassazione è, altresì, «del tutto evidente che i balconi (aggettanti n.d.A.) non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono.
Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.
D'altra parte, solo in determinate situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.).
Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio.
Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore». (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).
In sostanza il balcone è una struttura di pertinenza dell'unità immobiliare dalla quale si accede e le spese ad esso relative riguardano o il proprietario della medesima (salvo per le parti che incidono e caratterizzano il prospetto per le quali tutti i condomini devono partecipare alle spese di manutenzione).
Non avendo alcuna utilità in relazione alle parti comuni dell'edificio, salvo come s'è detto per ciò che concerne il decoro dell'edificio, la compagine resta indifferente per ciò che concerne gli aspetti manutentivi degli stessi.
Balconi, sottobalconi ed elementi decorativi in condominio. Itinerari giurisprudenziali
Terrazza, la definizione giurisprudenziale
Diverso il discorso delle terrazze a livello. Sempre secondo il consolidato orientamento espresso dalla Suprema Corte, infatti, «in tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura.
=> Spese di rifacimento dei parapetti della terrazza di proprietà esclusiva: chi paga?
Diversamente, l'art. 1125 c.c. - che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno» (Cass. 15 luglio 2003 n. 11029).
La differenza sta quindi nella funzione accessoria svolta dalle due strutture: nessuna o al massimo equiparabile al solaio nel caso dei balconi, in questo caso dei balconi così detti incassati. Di copertura delle porzioni di piano sottostanti per ciò che concerne le terrazze a livello. Da ciò ne conseguono anche le differenze in relazione alla partecipazione alle spese di conservazione.
Distinto dalle terrazze a livello, almeno questa è la conclusione cui giungono gli addetti ai lavori e la giurisprudenza, va tenuto il cortile condominiale che funge da copertura di un locale di proprietà di un condòmino ovvero di un'autorimessa: rispetto a questa fattispecie, infatti, si dice che debba trovare applicazione la suddivisione delle spese secondo l'art. 1125 c.c. e non in ragione del succitato art. 1126 c.c. (in tal senso, ex multis, Cass. 16 febbraio 2012 n. 2243).
