In che modo è possibile verificare se i balconi di un edificio possano essere considerati incassati o aggettanti?
Basta una semplice osservazione visiva, oppure serve un esame più accurato?
La questione non è di poco conto, poiché è cosa nota che la conformazione strutturale dei balconi incide sulla loro proprietà e di conseguenza sulla ripartizione delle spese.
Al riguardo, è fatto risaputo, siamo abituati a mandar giù a memoria una regola che recita pressappoco così: "sono incassati i balconi che non sporgono dalla facciata dell'edificio, sicché il piano di calpestio dev'essere considerato alla stregua di un solaio e il parapetto parte della facciata comune".
In questo contesto la questione è così liquidata: per la parte orizzontale si fa riferimento all'art. 1125 c.c., mentre quella verticale, inserendosi nella facciata, è di proprietà comune e quindi le spese per gli interventi di manutenzione devono essere ripartire tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.
Giusto ?
In linea di massima sì, ma la risposta non vale sempre sicché per comprendere quando si possano applicare le indicazioni ivi contenute è necessario valutare la reale struttura del balcone.
La legge, è noto, non regolamenta gli aspetti di questa parte dell'edificio, sicché nel caso di edificio in condominio il riferimento principale diviene la produzione giurisprudenziale.
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Balconi incassati, conformazione e funzione degli elementi che li compongono
In questo contesto, in una sentenza resa nel 2000 dalla Suprema Corte di Cassazione, si legge che i balconi incassati devono essere «considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.)».
Ciò, precisano i giudici, consente di applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 c.c. all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio.
Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore» (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).
Come dire: se i balconi incassati non svolgono la stessa funzione del solaio, essi, pur non sporgendo rispetto alla facciata dell'edificio non possono essere considerati tali. Non è raro vedere dei balconi che hanno tutte le caratteristiche dei balconi aggettanti ma che al contrario di questi non sporgono rispetto alla facciata rappresentata dai muri perimetrali dell'edificio.
Ciò che deve connotare il piano di calpestio del balcone incassato è l'identità di funzione del solaio, che come quello presente in casa deve sostenere i muri di tompagno tra i vari ambienti.
In questo contesto v'è anche un altro aspetto da mettere in evidenza e riguarda la parte frontale (parapetto). Qualora essa non s'inserisca nella facciata, formandone un tutt'uno, ma mantenga una propria autonomia strutturale, allora, ad avviso di chi scrive, al pari della parte frontale del balcone aggettante dovrà essere considerata di proprietà esclusiva, eccezion fatta per i fregi e gli elementi decorativi in genere.
Motivo? La funzione primaria (parapetto) sarebbe preponderante, meglio esclusiva, non facendo la stessa parte dei muri perimetrali.
Balconi in parte aggettanti ed in parte incassati, come considerarli?
Le tipologie costruttive sono così varie che sovente ci si trova dinanzi a particolari balconi rispetto ai quali le già poche certezze costruite sulla giurisprudenza (sempre labile), che si è sedimentata per anni, vacillano.
L'osservazione dei caseggiati ci porta a vedere, delle volte, dei balconi che per la maggior parte della loro profondità sono da ritenersi certamente incassati, ma che terminano con una parte aggettante rispetto alla facciata.
Che cosa fare in questi casi? Come affrontare la fattispecie?
Ad avviso di chi scrive, stando sempre ai principi espressi dalla Suprema Corte di Cassazione, l'aspetto da tenere in considerazione è quello della funzione.
Evidentemente, in termini strutturali la parte terminale del balcone incassato che diventa aggettante, specie se per un piccolo tratto, sarà un unicum con quella che la precede. La funzione, però, è differente: finché la parte orizzontale non sporge dalla facciata, questa avrà funzione di solaio, per l'eccedenza, no, essa sarà semplicemente un elemento accidentale.
Questo per la parte orizzontale, per quella verticale, invece, vale l'orientamento espresso dalla giurisprudenza e cioè la loro proprietà esclusiva, con eccezione per i rivestimenti e per gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore che «si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (Cass. ult. cit.; in senso conf. si veda Cass. 23 settembre 2003 n. 14076).
A ben vedere, dunque, la individuazione di un balcone incassato, per come semplicisticamente effettuata per facilitarne la comprensione, necessita in realtà di scrupolosa valutazione concreta, al fine di evitare conclusioni affrettate e, magari, foriere di errori in grado di inficiare il processo deliberativo.
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