I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio ed appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti; mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi di detti manufatti possono essere parti condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti.
In particolare, i frontalini ed i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa ad esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale.
Anche le ringhiere possono essere elementi decorativi? Un condomino può sostituire le ringhiere del proprio balcone liberamente?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Catanzaro nella sentenza n. 1034 del 22 giugno 2023.
Un condomino può liberamente sostituire le ringhiere del proprio balcone? Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio quando alcuni condomini installavano sui balconi degli appartamenti di loro proprietà tre nuove ringhiere che per disegno ed altezza risultavano difformi rispetto a quelle già esistenti sulla restante parte del fabbricato; gli altri condomini si rivolgevano al Tribunale in quanto erano convinti che le ringhiere così realizzate costituissero un'innovazione che alterava il decoro architettonico e l'estetica del fabbricato; di conseguenza gli attori richiedevano allo stesso Tribunale condannarsi i convenuti alla rimessa in pristino dell'estetica del fabbricato mediante rimozione delle ringhiere realizzate dai convenuti nelle loro unità abitative.
I convenuti si costituivano in giudizio e chiedevano rigettarsi la domanda degli attori, sostenendo che le ringhiere in questione non ledevano né il decoro architettonico, né l'estetica del palazzo; in ogni caso evidenziavano ancora che le ringhiere realizzate dagli attori non rispettavano le norme di sicurezza in quanto realizzate ad un'altezza pari 0,95 cm dal piano di calpestio dei balconi sino alla parte superiore del corrimano.
In via riconvenzionale chiedevano la rimozione delle ringhiere realizzate dagli attori in violazione delle norme sulla sicurezza, nonché la rimozione delle persiane realizzate ed installate dagli attori unilateralmente, senza la preventiva comunicazione ai convenuti della tipologia, materiali e colore utilizzato (rosso), impedendo in tal modo ai convenuti di poter scegliere persiane diverse sia nella forma che nel colore; infine pretendevano dagli attori il risarcimento del danno per alterazione del decoro architettonico da questi determinato.
Nel corso del procedimento il CTU accertava che le ringhiere presenti sui balconi degli attori erano state realizzate per prime e solo successivamente i convenuti avevano installate le proprie.
In ogni caso il CTU ha accertato che le ringhiere, così come realizzate dai convenuti, presentano linee estetiche ed ornamentali lievemente differenti rispetto al disegno delle ringhiere degli attori, con colorazione diversa (nere le ringhiere degli attori, grigio chiaro quelle dei convenuti) e altezze diverse, sia pure minime.
Secondo lo stesso CTU tali differenze estetiche ed ornamentali avevano causato discontinuità prospettica a livello architettonico alterando, sia pure in maniera contenuta, la complessiva armonia del fabbricato.
Ritenendo tali osservazioni condivisibili, il Tribunale ha condannato i convenuti all'eliminazione delle ringhiere realizzate all'interno degli immobili di loro proprietà ed al ripristino dello stato dei luoghi.
Sostituzione ringhiere balconi in condominio, chi decide?
La domanda riconvenzionale dei convenuti volta all' eliminazione delle persiane degli attori realizzate in materiale e colore (rosso) asseritamente non concordati tra le parti è stata invece rigetta in quanto sfornita di prova
Considerazioni conclusive
Secondo la Cassazione, le ringhiere ed i divisori dei balconi, possono costituire parte integrante della facciata. In particolare se sono ben visibili all'esterno, disposte simmetricamente, omogenee per dimensioni, forma geometrica e materiale, possono assolvere in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole la facciata del caseggiato. La valutazione circa la natura comune delle parti dei balconi interessate dai lavori di manutenzione non è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma richiede una valutazione in concreto" (Cass. civ., sez. II, 02/03/2018, n. 5014).
Se però tali manufatti risultano decorativi il singolo condomino non può modificarli o sostituirli con altri che presentano linee estetiche ed ornamentali e differenti rispetto a quelli presenti negli altri balconi.
Ma anche l'adozione di colori diversi e contrastanti, rispetto a quelli che di fatto contraddistinguono l'estetica dell'edificio condominiale, rappresenta un mutamento peggiorativo tale da comportare una (possibile) lesione del decoro architettonico.
Si ricorda che l'art. 1122 c.c. prevede l'ineseguibilità assoluta di quelle opere che possono pregiudicare il decoro architettonico dell'edificio, prevedendo anche l'obbligo per il singolo condomino di comunicare, preventivamente, tali opere edili all'amministratore, che, a sua volta, è poi tenuto ad informarne l'assemblea.
Del resto il danno alle parti comuni che, ai sensi dell'art. 1122 c.c., deve evitare il condomino che esegue opere sulle parti dell'edificio di sua proprietà esclusiva non va limitato esclusivamente al danno materiale, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (Cass. civ., sez. II, 03/01/2014, n. 53).
