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Chi paga la sostituzione della ringhiera del balcone aggettante?
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Chi paga la sostituzione della ringhiera del balcone aggettante?

Ringhiera del balcone aggettante e competenza a decidere su lavori di manutenzione o sostituzione

Avv. Alessandro Gallucci  

I balconi in condominio sono sempre argomento critico: non fanno eccezione le ringhiere dei balconi aggettanti, quali loro elemento di chiusura verticale.

Quali gli aspetti di maggiore criticità?

In che modo la tipologia di balcone incide sulle conclusioni cui giungere?

Per dare risposta a questi interrogativi è utile porne degli altri, per così dire preliminari, dandogli risposta.

=> Manutenzione elementi decorativi del balcone aggettante: concorrono tutti condomini

La ringhiera del balcone aggettante di un appartamento in condominio dev'essere considerato parte comune e quindi la spesa per la sostituzione suddivisa tra tutti i condòmini?

Oppure è elemento di proprietà individuale con conseguente addebito del costo al singolo condomino?

A dirla tutta in questo ultimo caso non solamente il costo sarebbe a carico del condomino, ma anche la decisione sulla sua sostituzione.

Insomma nel caso in cui si considerasse la ringhiera di proprietà esclusiva, l'assemblea non avrebbe possibilità di decidere in merito alla sua sostituzione.

Per rispondere al quesito (spesso posto nel nostro forum), non possiamo fare a meno di riprendere la definizione di balcone aggettante (elaborata da dottrina e giurisprudenza) e la valutazione della condominialità delle sue parti elaborata dalla Corte di Cassazione (vista l'assenza di una normativa di riferimento).

Balcone aggettante, la nozione

Il balcone aggettante è quel manufatto che sporge rispetto alla facciata dell'edificio e costituisce un prolungamento dell'unità immobiliare dalla quale è possibile accedervi.

Essi, afferma ormai da anni la Corte di Cassazione, «non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono» (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.

La sostanziale assenza di utilità comune dei balconi aggettanti, considerati nella loro interezza, non elimina la possibile condominialità di alcune loro parti.

In particolare, è sempre la Cassazione a parlare, «i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076)» (così Cass. 30 luglio 2004, n. 14576).

Rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, il così detto sottobalcone.

Insomma se queste parti assumono particolare rilevanza rispetto all'estetica del fabbricato (connotandola e diventandone parte integrante) allora devono essere considerata di proprietà comune.

Balconi, decoro e prerogative dell'assemblea

Svolte queste considerazioni generali è possibile affermare che in relazione agli elementi decorativi dei balconi:

a) l'assemblea diviene competente a deliberare sugli interventi di manutenzione (ergo riparazione o sostituzione);

b) la spesa diviene spesa condominiale e, salvo diverso accordo tra le parti, va ad essere ripartita in ragione dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

Sostituzione ringhiere balconi in condominio, chi decide?

Ringhiere dei balconi aggettanti, decoro e prerogative dell'assemblea

Le sentenze, abbiamo visto, parlano di elementi decorativi di parte frontale ed inferiore, quasi ad operare una distinzione tra questi e la parte strutturale (es. parapetto).

Non è raro che su un parapetto si inseriscano stucchi o altro genere d'elementi considerati decorativi (alle volte semplicemente il colore dell'elemento architettonico): sono questi ad essere condominiali e quindi è su di essi che si concentra la competenza dell'assemblea.

I casi, tuttavia sono vari e non è raro che possa accadere che l'intera parte frontale (o inferiore) assuma nella sua interezza valore estetico tale da far considerare essa un bene condominiale in toto.

L'ipotesi della ringhiera è proprio quella che dà rappresentazione plastica a questa situazione. Si pensi ad una ringhiera che presenti una particolare lavorazione, non alla classica struttura in ferro con tubolari colorati di verde, ma ad esempio a elementi lavorati che siano essi stessi elementi caratterizzante l'aspetto estetico della facciata dell'edificio condominiale.

Ringhiere dei balconi arrugginite, manutenzione e spese

In queste situazioni la ringhiera è da ritenersi bene comune. Ciò sta a significare che:

  • le decisioni afferenti la loro manutenzione ed eventuale sostituzione devono essere assunte dall'assemblea condominiale;
  • le spese riguardanti gli interventi di manutenzione e sostituzione devono essere sostenute da tutti i condòmini;
  • in assenza di diversa convenzione (cioè di differente accordo tra tutti i condòmini, eventualmente contenuto anche in un regolamento contrattuale), le spese per gli interventi sulle ringhiere dei balconi aggettanti devono essere sostenute da tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà.

Ringhiere dei balconi aggettanti, chi decide che sono condominiali?

Tutto chiaro?

All'apparenza sì: il problema che si pone, evidentemente, è quello inerente alla valutazione della condominialità delle ringhiere dei balconi aggettanti.

Chi decide che le ringhiere dei balconi aggettanti sono condominiali? Non sempre c'è concordanza di vedute in merito e sovente, com'è noto, la materia degli interventi sui balconi aggettanti e oggetto di litigi che possono sfociare anche in vere e proprie liti giudiziali.

La valutazione della condominialità, che in questo caso coincide con la valutazione dell'incidenza sul decoro dello stabile, nel caso di contrasti, è rimessa all'Autorità Giudiziaria.

Valutazione non facile e che, trattandosi di aspetto che può incidere sulla proprietà dei beni e non semplicemente sulla loro gestione (aspetto da valutarsi in concreto in ragione della specifica domanda giudiziale), potrebbe vedere coinvolti tutti i condòmini e non solo l'amministratore.

=> Decoro architettonico e criteri di spese di manutenzione dei balconi

Cerca: ringhiera sostituzione balcone

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Dario Lampa
Dario Lampa martedì 31 gennaio 2017 alle ore 19:01

Come la mettiamo con i regolamenti edilizi che obbligano a fare interventi uniformi in facciata? Per giurisprudenza ciascuno può decidere se e come intervenire sulle balaustre o sui parapetti dei propri balconi, ma per regolamento edilizio non lo puoi fare perchè occorre un progetto con estetica uniforme per tutta la facciata, e conforme alle norme.
Faccio un esempio pratico: edificio del 1958, balaustre alte 90cm, oggi fuori norma, con ferri marci, non più sicure. Decido di sostituire la mia ringhiera e portarla a 110cm (a norma). Così pero' er il comune creo un "vulnus" sulla facciata. Non posso ottenere il permesso dal comune senza un progetto che riguardi l'intera facciata. MA gli altri condomini non vogliono spendere. Ma se non sostituisco metto a rischio la mia vita e quela di chi passa di sotto... L'Italia dei magistrati e dei burocrati non permette l'uso del buonsenso.

Luigi
Luigi giovedì 16 gennaio 2020 alle ore 17:37

la omogeneità delle facciate è cosa seria per cui chi è costretto a fare può fare solo che poi gli altri si dovranno adeguare in caso di bisogno e non fare quello che vogliono. solo per questione di facciate comuni.

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