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Ripartizione delle spese per i muri perimetrali e le ringhiere: qual è il criterio applicabile?
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Ripartizione delle spese per i muri perimetrali e le ringhiere: qual è il criterio applicabile?

Qual è il criterio applicabile di ripartizione delle spese per i muri perimetrali e ringhiere che li completano.

Avv. Alessandro Gallucci  

Una lettrice mi ha chiesto:

Si deve far fronte a spese di manutenzione per rifacimento ringhiera e muro di confine del nostro condominio costituito da 3 palazzine. Sui muri perimetrali, alti circa un metro, sono inserite le ringhiere; questo tipo di recinzione delimita in esterno e in parte l'area condominiale interna e i giardini di uso esclusivo dei condomini a piano terra.

Le faccio presente che non è stato possibile manutenerle con regolarità a causa delle piante rampicanti che i condomini hanno piantato per rendere meno visibile dall'esterno i loro appartamenti.

Il regolamento condominiale, relativamente alle parti comuni cita genericamente i muri maestri, i prospetti interni ed esterni, mentre espressamente esclude i giardini assegnati agli appartamenti al piano terreno senza specifica per le recinzioni.

Per la ripartizione delle spese il regolamento indica i muri perimetrali tra le cose da ripartire tra i condomini ma per la recinzione rimanda a quanto previsto dal c.c.

=> Ripartire le spese condominiali secondo i criteri di leggi o le decisioni dei condomini

A questo proposito Le chiedo, se possibile un aiuto per capire come dirimere la questione.

La questione dev'essere così affrontata:

  • comprendere se muro e ringhiera rientrano tra le cose comuni;
  • individuazione del criterio di ripartizione delle spese.

Non è chiaro se il regolamento condominiale sia contrattuale o assembleare, ma ai fini dell'individuazione della proprietà ciò è indifferente anche se averlo letto avrebbe reso la risposta più certa.

Secondo la Cassazione "i muri perimetrali dell'edificio in condominio - i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dello edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica - sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici" (Cass. 21 febbraio 1978, n. 839, in senso conf. Cass. 2 marzo 2007, n. 4978).

Questi muri perimetrali, però, non sembrerebbero essere gli stessi descritti dalla signora nel suo quesito.

Ciò nonostante, non può non concludersi per la natura condominiale dei medesimi in quanto la loro precipua funzione è quella di creare un confine tra altre proprietà ed il complesso condominiale; al massimo le pareti interne corrispondenti ai giardini dei condomini potrebbero essere considerate parti di proprietà esclusiva ma ad avviso di chi scrive la funzione del muro lo riguarda per intero e non solamente per la parte esterna.

Come il muro anche le ringhiere che lo sovrastano e completano debbono ritenersi parti di proprietà comune.

In questo contesto se muri e ringhiera sono comuni, le spese per la loro manutenzione devono essere le stesse. Poiché il codice civile rispetto alle ringhiere non afferma nulla di diverso di quanto dice per i muri, non v'è motivo per non dover credere che le spese che riguardano entrambi, ricadendo nell'ambito dei così detti costi di conservazione, debbano essere suddivise in ragione dei millesimi di proprietà.

=> Come possono essere utilizzati i muri perimetrali

Cerca: muri perimetrali spese

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Leo
Leo domenica 23 aprile 2017 alle ore 21:38

Ciao io ho alzato un muro di cinta che divide il lato del mio giardino dalla strada .
I condomini si sono ribellati , premetto che non esiste nessun regolamento condominiale, per tanto chiedono che io abbatti questo muro anche se avevo comunicato all aministratore il tutto ... potete aiutarmi ?

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