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Ripartizione delle spese per i muri perimetrali e le ringhiere: qual è il criterio applicabile?
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Ripartizione delle spese per i muri perimetrali e le ringhiere: qual è il criterio applicabile?

Qual è il criterio applicabile di ripartizione delle spese per i muri perimetrali e ringhiere che li completano.

Avv. Alessandro Gallucci 

Ringhiere, muri di confine, spese e criteri applicabili

Ripartizione delle spese per muri di confine e ringhiere condominiali, qual è il criterio applicabile?

La materia della ripartizione delle spese condominiali, ha affermato autorevole dottrina, è quella che ha portato completa disarmonia nell'istituto condominiale (G. Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985).

Una presa di posizione interamente condivisibile: le norme dettate in relazione alla suddivisione dei costi trai condòmini sono poche e utilizzano terminologia disomogenea (si veda in tal senso Cass. n. 8892/01).

Arrivare ad una soluzione certa non è impossibile, ma ciò non vuol dire che alle volte non possano sorgere contrasti e contenziosi.

È utile, allora, partire dal quesito che ci ha posto una nostra lettrice per affrontare il tema avendo riguardo a muri perimetrali e ringhiere.

Ripartizione spese per le ringhiere e i muri di confine, il quesito

«Si deve far fronte a spese di manutenzione per rifacimento ringhiera e muro di confine del nostro condominio costituito da 3 palazzine. Sui muri perimetrali, alti circa un metro, sono inserite le ringhiere; questo tipo di recinzione delimita verso l'esterno in parte l'area condominiale interna e in parte i giardini di uso esclusivo dei condomini a piano terra.

Vi faccio presente che non è stato possibile manutenerle con regolarità tutto il muro a causa delle piante rampicanti che i condomini hanno piantato per rendere meno visibile dall'esterno i loro appartamenti.

=> Muro comune danneggiato, il risarcimento dei danni è dovuto solo per l'equivalente pro-quota

Il regolamento condominiale, relativamente alle parti comuni cita genericamente i muri maestri, i prospetti interni ed esterni, mentre espressamente esclude i giardini assegnati agli appartamenti al piano terreno senza specifica per le recinzioni.

Per la ripartizione delle spese il regolamento indica i muri perimetrali tra le cose da ripartire tra i condomini ma per la recinzione rimanda a quanto previsto dal c.c.

A questo proposito Vi chiedo, se possibile un aiuto per capire come dirimere la questione.»

Ripartizione spese per le ringhiere e i muri di confine, le coordinate per rispondere alla domanda

La questione dev'essere così affrontata:

  • comprendere se muro e ringhiera rientrano tra le cose comuni;
  • individuazione del criterio di ripartizione delle spese.

Non è chiaro se il regolamento condominiale sia contrattuale o assembleare, ma ai fini dell'individuazione della proprietà ciò è indifferente anche se averlo letto avrebbe reso la risposta più certa.

Secondo la Cassazione «i muri perimetrali dell'edificio in condominio - i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dello edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica - sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici» (Cass. 21 febbraio 1978, n. 839, in senso conf. Cass. 2 marzo 2007, n. 4978).

Questi muri perimetrali, però, non sembrerebbero essere gli stessi descritti dalla signora nel suo quesito.

Ciò nonostante, non può non concludersi per la natura condominiale dei medesimi in quanto la loro precipua funzione è quella di creare un confine tra altre proprietà ed il complesso condominiale; al massimo le pareti interne corrispondenti ai giardini dei condomini potrebbero essere considerate parti di proprietà esclusiva ma ad avviso di chi scrive la funzione del muro lo riguarda per intero e non solamente per la parte esterna.

Come il muro anche le ringhiere che lo sovrastano e completano debbono ritenersi parti di proprietà comune.

In questo contesto se muri e ringhiera sono comuni, le spese per la loro manutenzione devono essere le stesse.

Poiché il codice civile rispetto alle ringhiere non afferma nulla di diverso di quanto dice per i muri, non v'è motivo per non dover credere che le spese che riguardano entrambi, ricadendo nell'ambito dei così detti costi di conservazione, debbano essere suddivise in ragione dei millesimi di proprietà.

Muri di chiusura dei giardini, per la Cassazione non sono condominiali

Giova far presente che secondo la Suprema Corte di Cassazione, ove i muri delimitino i giardini in proprietà esclusiva, essi, salvo diversa disposizione del titolo, non possono essere considerati condominiali.

In un arresto del 2018, i giudici di legittimità hanno avuto modo di affermare che «un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sè ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all'onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l'atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. Sez. 2, 19/01/1985, n. 145; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198; Cass. Sez. 2, 03/06/2015, n. 11444)» (Cass. n. 22155/2018).

Dal testo della sentenza citata non è chiaro se il muro perimetrale in questo fosse un manufatto a sé stante ovvero parte integrante di una più ampia recinzione, cosa questa che, ad avviso dello scrivente, potrebbe consentire di concludere in maniera differente dall'approdo degli ermellini .

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Leo
Leo domenica 23 aprile 2017 alle ore 21:38

Ciao io ho alzato un muro di cinta che divide il lato del mio giardino dalla strada .
I condomini si sono ribellati , premetto che non esiste nessun regolamento condominiale, per tanto chiedono che io abbatti questo muro anche se avevo comunicato all aministratore il tutto ... potete aiutarmi ?

Luigi
Luigi martedì 30 luglio 2019 alle ore 13:29

a me sembra molto una cattiveri. certo che ti sei messo dalla parte del torto doveva essere informato almeno l'amministratore. meglio ancora se la "necessità" veniva portataa in assemblea. ma se non disturba e non vieta e non crea Danni può tranquillamente restare e tuttalpiù si fa pagare una sanzione simbolica! se ci sono tutte le condizioni non credo che nessun giudice decida di far abbatteree il muro.....-

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