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Edificio di scarso pregio: la lesione del decoro è più difficile

Quando in passato sono stati eseguiti interventi che hanno già pregiudicato l'immobile, la valutazione della lesione del decoro va fatta con particolare indulgenza
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

L'ultimo comma dell'art. 1120 cod. civ. vieta le innovazioni che possano alterare il decoro architettonico del condominio. Si tratta di limite superabile solamente con il consenso unanime dei condòmini.

Una recente sentenza del Tribunale di Bergamo (n. 1578 del 23 giugno 2022) ha in un certo senso "affievolito" il limite del decoro architettonico stabilendo che, se l'edificio è di scarso pregio, la lesione del decoro è più difficile.

Come vedremo, la pronuncia si pone nel solco già tracciato dalla prevalente giurisprudenza di legittimità, secondo cui il limite del rispetto del decoro architettonico deve essere valutato con una certa "indulgenza" quando il fabbricato non mostra elementi di particolare valore e, per di più, è già stato oggetto di precedenti interventi che ne hanno pregiudicato l'originaria fisionomia.

Analizziamo dunque il caso affrontato dal Tribunale di Bergamo e vediamo quando la lesione del decoro in un edificio di scarso pregio è più difficile.

Lesione del decoro architettonico: il caso

Un condomino impugnava la delibera assembleare chiedendone la nullità per aver approvato, senza il consenso unanime, la realizzazione di lavori che avrebbero profondamente alterato il decoro architettonico dell'edificio.

Per la precisione, veniva eccepito che l'intervento, impropriamente qualificato di manutenzione straordinaria, ma in realtà di ristrutturazione edilizia, ledeva il decoro dell'edificio, tanto più in ragione del fatto che interessava una sola parte della facciata, l'altra rimanendo inalterata nella sua conformazione originaria.

Il pregio architettonico dell'edificio

Il Tribunale di Bergamo, nel ritenere infondata la doglianza, rileva come l'immobile, pur possedendo un certo valore, sia del tutto privo di pregi architettonici.

Viene quindi richiamato il pacifico insegnamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui, nella valutazione circa l'alterazione del decoro architettonico, vanno usati criteri di minor rigore per gli edifici che abbiano un pregio architettonico assai modesto.

In questo senso Cass., sent. n. 16098/2003: «In tema di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico - di cui all'art. 1120, secondo comma, cod. civ. - è stata disciplinata in considerazione della apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, od anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono.

Ne consegue che il giudice, per un verso, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in qual misura un'unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all'innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni.

Per altro verso, deve accertare che l'alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell'insieme suscettibile d'un apprezzabile valutazione economica, mentre detta alterazione può affermare senza necessità di siffatta specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che quello economico possa ritenervisi insito».

Tanto premesso, il Tribunale di Bergamo, con la sentenza in commento, rileva come, prima dell'intervento per cui è causa, l'immobile sia stato interessato da altri, precedenti interventi che, in qualche misura, hanno inciso sulla sua conformazione originaria. Il riferimento è, in particolare, agli infissi, alle murature della facciata, alle dimensioni non uniformi delle aperture; alle inferriate; ecc.

Si tratta insomma di interventi che, da chiunque realizzati e per qualunque ragione compiuti, hanno creato una qualche disarmonia nella complessiva estetica dell'edificio e, in particolare, della facciata.

Il minor rigore nella valutazione della lesione del decoro

In tema la giurisprudenza valorizza, in senso negativo rispetto alla sussistenza della violazione, l'esistenza di pregressi interventi modificativi di cui non sia stato chiesto il ripristino.

Secondo la Suprema Corte, «Nel condominio degli edifici, la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini - che costituisca l'unico contestato profilo di illegittimità dell'opera stessa - non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva respinto la domanda di rimozione di un ballatoio realizzato da un condomino sul preesistente terrazzo, in considerazione del fatto che non tutte le modifiche compiute avevano danneggiato il decoro dell'edificio, peraltro già compromesso da precedenti interventi, alcuni dei quali opera dello stesso condomino attore» (Cass., sent. n. 21835/2007).

E ancora: «In tema di condominio, non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino» (Cass., sent. n. 4679/2009).

Insomma: secondo l'insegnamento della Corte di Cassazione, bisogna valutare con particolare indulgenza le variazioni estetiche apportate a un condominio che è già stato oggetto di "restyling" che ne ha modificato l'originaria armonia della fisionomia. Ciò soprattutto se l'assemblea ha in precedenza taciuto su tali alterazioni peggiorative, non potendo quindi avere dei ripensamenti successivi.

Più difficile la lesione del decoro di edificio di scarso pregio

Secondo il Tribunale di Bergamo, nel caso concreto affrontato con la sentenza in commento, alla luce dei principi giurisprudenziali sopra richiamati, non è ravvisabile una violazione del decoro architettonico dell'edificio.

Infatti, valutato nel suo complesso, l'intervento non ha determinato uno stravolgimento della facciata, che è rimasta sostanzialmente inalterata.

Non a caso, il consulente tecnico d'ufficio ha sottolineato che l'intervento è rispettoso degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo, e che l'elemento che crea maggior dissonanza è la differente, superiore altezza del parapetto della loggia al primo piano (che, peraltro, rappresentava una soluzione obbligata, stante la necessità di osservare le norme di sicurezza sopravvenute).

Per il resto, l'impiego di materiali nuovi, l'inserimento di una trave di acciaio di rinforzo (che, peraltro, non è nemmeno visibile dall'esterno) e le altre differenze riscontrate paiono imposte dalla moderna tecnica costruttiva, e comunque incidono in misura minima sull'estetica e sull'armonia dell'edificio.

In conclusione, tenuto conto del fatto che non si tratta di immobile di pregio e che in passato sono stati eseguiti altri interventi che lo hanno già pregiudicato, non è possibile ritenere che l'intervento in scrutinio abbia alterato in maniera apprezzabile il decoro architettonico dell'edificio.

Sentenza
Scarica Trib. Bergamo 23 giugno 2022 n. 1578

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