L'apertura di una porta finestra da parte di un singolo condominio è lecita purché non sia lesiva della sicurezza, della stabilità e del decoro dell'edificio. Si deve ricordare che nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea (art 1122 c.c.).
Del resto ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini (1102 c.c.).
La violazione dell'articolo 1102 c.c.
L'art. 1102 c.c. consente l'uso dei beni comuni, tra cui i muri perimetrali, da parte del singolo condomino per ritrarne una maggiore utilità ma solo in relazione all'unità immobiliare inclusa nell'edificio di cui essa fa parte, e non con riferimento a proprietà situate al di fuori dello stesso.
Di conseguenza, l'apertura di una porta finestra nel muro perimetrale da parte del condomino idonea a realizzare una comunicazione con altro stabile contiguo nel quale ha una sua proprietà, sottopone il muro comune ad un uso anomalo, in funzione di bisogni di un bene con il quale non è legato da alcun rapporto di accessorietà, così venendo a gravare il muro stesso, unitamente al suolo e alle fondazioni su cui si regge, con l'imposizione di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio (Cass. civ., Sez. II, 18/07/2022, n. 22541).
Al contrario il più ampio uso del bene comune (lastrico solare condominiale), da parte del singolo condomino (che, per potervi accedere, trasformi una finestra in porta finestra esistente nell'appartamento di proprietà esclusiva), non configura ex se una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, ove, ad esempio, esso trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato (Cass. civ., sez. VI, 28/06/2017, n. 16260).
Il problema decoro architettonico
Secondo una decisione di merito nell'equo contemperamento tra i due contrapposti interessi della comunità dei condomini e del singolo condomino che ha sostituito l'originaria portafinestra con altra di dimensioni doppie rispetto agli infissi precedenti, deve essere privilegiato l'interesse del condomino a poter beneficiare di maggiore luminosità all'interno del proprio appartamento.
Come sottolinea lo stesso giudice infatti sono ormai noti i riflessi positivi della luce sul benessere psico-fisico dell'individuo, apportando la luce naturale non solo generici benefici alla qualità della vita, ma contribuendo in modo rilevante alla salute umana (Trib. Milano 22 ottobre 2020 n. 6616).
Nel caso esaminato però la modifica è risultata ben realizzata, si conformava con la finitura esterna e la porta finestra era parzialmente visibile come erano parzialmente visibili le altre porte finestre delle logge sottostanti.
Sostituzione portafinestra con finestra, è possibile?
Una recente decisione: il criterio per valutare l'impatto sul decoro del caseggiato
L'assemblea di un condominio autorizzava due condomini a trasformare in portafinestra una delle finestre della quale era dotato ciascuno dei due immobili in loro proprietà, rispettivamente a sinistra e a destra del pianterreno dell'edificio.
Una condomina dissenziente impugnava detta delibera dinanzi al Tribunale, deducendone la illegittimità sul presupposto che le attività autorizzate avrebbero comportato la lesione del decoro architettonico dell'edificio condominiale.
Il Tribunale annullava la predetta delibera e dichiarava inammissibile una domanda riconvenzionale di rimozione di abusi edilizi commessi dall'attrice.
La Corte di Appello, in parziale accoglimento dell'appello proposto dal suddetto condominio e dagli indicati condomini, riformava la pronuncia del primo giudice, rilevando la legittimità della delibera condominiale impugnata. La condomina attrice ricorreva in cassazione. I giudici supremi hanno dato ragione al condominio.
Secondo la Suprema Corte, nel caso di specie, la Corte palermitana ha considerato tutta la pluralità degli elementi acquisiti per operare una completa valutazione di incidenza dell'impatto degli interventi di trasformazione autorizzati.
Infatti il giudice di appello ha rilevato che — pur potendo gli interventi autorizzati con la delibera impugnata essere potenzialmente lesivi del decoro architettonico — le modifiche erano state realizzate su un edificio dallo stile modesto che non ledevano in alcun modo il decoro dell'edificio, né incidevano sulla sua stabilità e sicurezza, tanto è vero che interventi simili erano stati regolarmente autorizzati dalla P.A.
Come hanno notato i giudici supremi i giudici di secondo grado nel valutare l'impatto di un'opera modificativa sul decoro architettonico bisogna adottare un criterio di reciproco temperamento tra l'unitarietà originaria di linee e di stile, le menomazioni intervenute successivamente e l'alterazione prodotta dall'opera modificativa sottoposta a giudizio, senza dare esclusiva rilevanza, al fine di escludere un'attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni ovvero alla visibilità delle alterazioni (Cass. civ., sez. II, 04/03/2024, n. 5722).
