Con atto di citazione del giugno 2008, i proprietari di un immobile, convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale la società proprietaria di un appartamento al secondo e terzo piano di un edificio limitrofo avente con quello degli attori l'area di ingresso in comune.
La richiesta era la declaratoria di illegittimità di un intervento, effettuato dalla società convenuta su una finestra condominiale, mediante l'apertura di una portafinestra, con conseguente sua condanna alla chiusura ed al ripristino dello stato antecedente a spese della stessa società convenuta.
Si costituiva in giudizio quest'ultima, che pretendeva il rigetto dell'avversa pretesa, affermando che avevano comprato (nel 1949) l'immobile (che era una parte di un edificio distrutto durante la guerra) da un'altra società; in ogni caso secondo quanto scritto nel contratto l'ingresso era comune con gli appartamenti della residua parte del palazzo distrutto di proprietà delle venditrici.
Si costituiva, infine, la detta società venditrice contestando la domanda degli attori e negando la garanzia per evizione.
La vicenda
L'adito Tribunale di Pesaro, istruita la causa anche tramite c.t.u., pronunciandosi sulla domanda attorea, ordinava l'immediato ripristino della proprietà comune degli attori e dei convenuti, per cui era causa, mediante la rimozione delle opere realizzate in occasione dell'apertura del varco e della realizzazione delle opere di cui alla D.I.A., rigettando le altre domande e regolando le spese di lite.
Ancora la Corte di appello di Ancona riteneva che la trasformazione della finestra (la cui funzione era quella di dare luce) in un'apertura tale da consentire il passaggio pedonale nell'ingresso comune, consentiva di raggiungere l'ascensore, cosa che prima era possibile solo da una diversa via, ma aveva creato pure un collegamento dell'immobile di proprietà privata con gli uffici al piano terra e con una pertinenza retrostante di altro edificio, realizzando così un accesso/collegamento con un altro condominio, e conseguentemente una servitù di passaggio illegittima, in violazione dell'art. 1102 c.c.
La decisione della Cassazione (sentenza n. 22541 del 18 luglio 2022)
La Suprema Corte richiama gli atti dei giudizi precedenti e la espletata ctu.
Dalla ricostruzione fattuale operata nell'impugnata sentenza (avvenuta sulla base della c.t.u.), oltretutto nemmeno contestata dall'odierna ricorrente (salvo a confutare le conseguenze giuridiche che la Corte di appello ha tratto da siffatta ricostruzione), è emerso che la pacifica trasformazione della finestra ad arco, munita di inferriata, la cui funzione era quella di dare luce all'atrio, in un'apertura tale da permettere il passaggio pedonale, non solo consente di raggiungere l'ascensore, ma anche un retrostante percorso, esercitando il quale è possibile raggiungere, tra gli altri spazi, il cortile di altro edificio, attraverso il quale è poi possibile arrivare agli ingressi su via, in tal modo risultando realizzato un collegamento diretto di detto androne con tale cortile, mentre in precedenza l'ascensore era raggiungibile solo da altra via, senza, però, che fosse possibile poi immettersi sull'androne, essendo ciò permesso esclusivamente mediante l'apertura eseguita dall'appellante.
Sulla base di tale inequivoco accertamento dello stato dei luoghi interessato dalle modifiche intervenute per effetto della trasformazione di una precedente finestra in una porta idonea a consentire il passaggio all'immobile confinante (ovvero mediante la creazione di un'apertura pratica nella recinzione del cortile condominiale), la Cassazione ha confermato che è venuta a configurarsi una violazione dell'art. 1102 c.c., essendo risultato realizzato un collegamento diretto tra i due immobili delle due proprietà, con asservimento abusivo eseguito in dipendenza dell'apertura della porta da parte della ricorrente sull'androne e conseguente creazione di un collegamento diretto con il cortile appartenente alla proprietà confinante (cfr., tra le tante, Cass. n. 1708/1998, Cass. n. 9036/2006; Cass. n. 24243/2008; Cass. n. 25775/2016 e Cass. n. 35955/2021).
L'applicazione dell'art. 1102 c.c.
Il citato art. 1102 c.c. consente l'uso dei beni comuni, tra cui i muri perimetrali, da parte del singolo condomino per ritrarne una maggiore utilità ma solo in relazione all'unità immobiliare inclusa nell'edificio di cui essa fa parte, e non con riferimento a proprietà situate al di fuori dello stesso.
Di conseguenza, l'apertura di una porta (scaturente, nella fattispecie, dalla trasformazione di una precedente finestra) nel muro perimetrale da parte del condomino idonea a realizzare una comunicazione con altro stabile contiguo nel quale ha una sua proprietà, sottopone il muro comune ad un uso anomalo, in funzione di bisogni di un bene con il quale non è legato da alcun rapporto di accessorietà, così venendo a gravare il muro stesso, unitamente al suolo e alle fondazioni su cui si regge, con l'imposizione di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio.
Peraltro, da un punto di vista generale, è pacifico che non è possibile ipotizzare la costituzione di un vincolo pertinenziale tra il muro perimetrale e l'unità immobiliare di proprietà esclusiva esterna al condominio, per atto proveniente dal solo titolare di quest'ultima, giacché detto vincolo postula che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità della cosa accessoria (così da poterla validamente destinare, in modo durevole, al servizio od all'ornamento dell'altra), mentre il muro perimetrale è oggetto di proprietà comune (cfr., da ultimo, Cass. n. 32437/2019 e Cass. n. 5060/2020).
