A norma dell'art. 1064 c.c., il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne ed è comprensivo anche di quelle facoltà accessorie (adminicula servitutis) che sono indispensabili per l'esercizio del diritto e senza le quali l'utilità della servitù non potrebbe ricevere attuazione: facoltà accessorie che non danno luogo ad autonoma servitù e che, quindi, non possono perdersi o estinguersi se non insieme con la servitù alla quale si riferiscono.
Si tenga conto che queste facoltà accessorie possono variare nel tempo in rapporto alle esigenze concrete del suo esercizio, senza ripercuotersi sul vincolo o sulle modalità di attuazione della servitù.
Per comprendere meglio il concetto di adminicula servitutis sembra utile ricorrere ad alcuni esempi pratici.
Così, ad esempio, la servitù di fognatura - che va equiparata al generico scarico coattivo di cui all'art. 1043 c.c. - attribuisce al proprietario del fondo dominante il diritto di provvedere all'installazione delle opere idonee allo scarico e di accedere al fondo servente per la periodica manutenzione di dette opere, salvo che il titolo preveda più ampi poteri.
Allo stesso modo, sempre in tema di servitù di scarico, l'adeguamento delle modalità di sversamento delle acque alle sopravvenute esigenze igienico-sanitarie, cui consegua la necessità di accesso periodico al fondo servente per provvedere alle operazioni di spurgo del pozzetto a tenuta stagna realizzato, non determina un aggravamento della servitù medesima, ex art. 1067 c.c., ma rientra nell'ambito degli "adminicula servitutis" (Cass. civ., Sez. II, 10/02/2016, n. 2643).
In tal caso infatti la servitù ha conservato i propri caratteri originari, modificandosi solo in un profilo concernente il suo esercizio materiale. Ben diverso è il caso in cui il proprietario del fondo dominante pretende una vera e propria modifica dei caratteri originari della servitù. Il problema è stato recentemente affrontato dalla Cassazione nella recente decisione n. 25105 del 22 agosto 2022.
Adminicula servitutis e servitù di scarico e fogna: la vicenda
Il titolare di un locale commerciale facente parte di un condominio - che godeva di una servitù di scarico e conduttura di acque e fognature gravante sul fondo dei vicini - si rivolgeva al Tribunale per chiedere l'autorizzazione ad installare, sempre sul fondo dei vicini, una vasca di condensa grassi, necessaria per esercitare l'attività commerciale di produzione e vendita di snacks fritti.
I convenuti chiedevano il rigetto della domanda, richiesta accolta dal Tribunale che, all'esito dello svolgimento di attività istruttoria, respingeva la domanda dell'attore. La Corte di Appello confermava la decisione di primo grado.
Servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia: pedonale e carrabile?
Secondo i giudici di secondo grado detta servitù (nata per destinazione del padre di famiglia, essendo appartenuti in origine fondo dominante e fondo servente al medesimo proprietario) aveva sempre avuto i caratteri dello scarico e fogna a favore di abitazioni e negozi; di conseguenza, ai sensi dell'art. 1065 c.c., il titolare del negozio poteva giovarsi di essa esclusivamente nei limiti e con l'estensione originariamente contemplati nel titolo ed univocamente individuabili; inoltre - ad avviso della Corte di Appello - la collocazione della vasca condensa grassi non poteva ritenersi compresa nell'originario diritto, in quanto finalizzata allo svolgimento di attività produttive.
Alla luce di quanto sopra il soccombente ricorreva in cassazione, sottolineando come l'istallazione della vasca condensa grassi fosse frutto di una evoluzione tecnica, non prevista a livello normativo all'epoca della costituzione della servitù.
In altre parole secondo il ricorrente non vi sarebbe stato alcun mutamento nei bisogni del fondo dominante, ma unicamente una evoluzione tecnica e normativa, che tuttavia non avrebbe modificato la natura della servitù di scarico e fogna.
La decisione
La Cassazione ha dato torto al ricorrente. In particolare i giudici supremi hanno notato che l'installazione della detta vasca condensa grassi si traduce in una vera e propria modifica dei caratteri originari della servitù che, da mera servitù di scarico per usi civili (compresi quelli riconducibili a semplici negozi), assumerebbe i caratteri di servitù di scarico per usi industriali (tali dovendosi qualificare gli scarichi derivanti dall'attività di produzione di cibi fritti); secondo i giudici supremi, quindi, l'installazione della vasca per condensa grassi non può ritenersi costituire né adminiculum, né modificazione priva di aggravio ma vera e propria nuova servitù.
Del resto in tema di servitù, l'aggravamento derivante da diverse modalità di esercizio va valutato caso per caso in relazione alle concrete circostanze, con indagine di fatto riservata al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità.
