Il singolo condomino può usucapire la quota di una parte comune degli altri condomini senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso, dovendo tuttavia allegare e dimostrare di avere goduto del bene a titolo esclusivo. La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Genova nella sentenza del 28 marzo 2024 n. 1004).
Area usucapita dal singolo condomino e delibera nulla. Fatto e decisione
La vicenda traeva origine dalla delibera assembleare di un condominio che, data la proprietà condominiale dell'area antistante il lato sud del palazzo antistante ad un box, richiedeva all'amministratore condominiale di scrivere ai proprietari dell'autorimessa, invitandoli - per ragioni di sicurezza, ossia agevolare le manovre delle auto - a rimuovere i paletti collocati davanti al loro garage.
Il testo della delibera era il seguente: "L'Assemblea, presa visione e contezza della documentazione inerente la proprietà di strada e box, delibera a maggioranza ….che i paletti e catene installati illegittimamente su area condominiale vengano rimossi e, pertanto, che l'Amministratore scriva ai Sigg…. affinché provvedano alla rimozione".
I destinatari della diffida impugnavano la delibera, sostenendo la piena proprietà sulle aree antistanti il box auto; gli attori facevano presente che al momento dell'acquisto, già godevano della disponibilità del bene, per averlo condotto in locazione in forza di contratto stipulato con la precedente proprietaria.
In ogni caso sostenevano che la loro dante causa aveva sempre utilizzato in via esclusiva l'area antistante pertinenziale ai box, parcheggiandovi propri veicoli o concedendola in locazione e/o comodato per analogo uso a propri amici e conoscenti ed escludendo l'accesso dei terzi, mediante catenelle fissate ai paletti.
Gli attori rivendicano la proprietà esclusiva della porzione di area prospiciente l'autorimessa, sulla base della intervenuta usucapione, per averne esercitato il possesso pacificamente in via diretta a far data dall'acquisto e in via indiretta a far data dalla costruzione dell'immobile.
Si costituiva in giudizio il condominio che chiedeva il rigetto delle domande avversarie tutte, in quanto infondate in fatto e diritto.
In particolare, a sostegno della propria domanda, il convenuto esponeva che dalla documentazione portata dall'amministratore in assemblea risultava chiaramente come la strada davanti ai box fosse di proprietà condominiale.
Il Tribunale ha ritenuto necessario, preliminarmente, esaminare la questione della proprietà dell'area antistante il box di proprietà degli attori.
Sulla questione il giudicante ha chiarito che è risultato documentalmente accertato come la porzione di area prospiciente l'autorimessa rientrasse tra le parti comuni del condominio.
Per lo stesso giudice dunque l'area in parola è risultata originariamente di proprietà comune e corretta la prospettazione fornita dalla difesa della parte convenuta. Secondo il Tribunale però gli attori hanno usucapitone l'area in questione per averne esercitato il possesso pacificamente in via diretta a far data dall'acquisto e in via indiretta a far data dalla costruzione dell'immobile (unendo al possesso direttamente da loro esercitato a quello esercitato dal loro dante causa). I proprietari del box infatti sono riusciti a provare l'avvenuto possesso "uti dominus" da più di vent'anni della zona antistante il proprio box.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha dichiarato la delibera impugnata nulla in quanto il condominio convenuto ha assunto decisioni su beni di proprietà esclusiva degli attori. Il giudice genovese ha ricordato che l'usucapione infatti si perfeziona automaticamente nel momento in cui si realizzano le condizioni di legge.
Conseguentemente, colui che ha maturato tutti i requisiti legalmente richiesti per perfezionare l'acquisto per usucapione è già diventato proprietario del bene a prescindere dall'accertamento giudiziale; pertanto, egli può disporre del bene come meglio crede, anche senza esser fornito del titolo giudiziale dichiarativo dell'acquisto.
Usucapione della servitù di passaggio e di parcheggio
Considerazioni conclusive
Il mero godimento dell'immobile non può integrare il possesso ad usucapionem, occorrendo la dimostrazione che il potere di fatto sia stato esercitato uti dominus e non uti condominus, ossia in modo inconciliabile con il godimento degli altri condomini.
In altre parole non è sufficiente che gli altri comproprietari si siano limitati ad astenersi dall'uso della cosa, né che il singolo condomino abbia compiuto atti di gestione consentiti al singolo proprietario.
Al contrario, è necessario dimostrare che il comproprietario usucapente ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale, cioè, da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, un'inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione (Cass. civ., sez. II, 09/06/2015, n. 11903).
Nel caso esaminato gli attori sono riusciti a dimostrare l'avvenuto possesso uti dominus da più di vent'anni dell'area antistante il proprio box. Nel corso del procedimento un teste considerato attendibile, stante la sua posizione di indifferenza rispetto all'esito della controversia, ha dichiarato che gli attori hanno parcheggiavano auto e moto nel box e nella parte antistante da lungo periodo. E altrettanto pacificamente è risultato che il possesso degli attori, unito al possesso della loro dante causa (accessione del possesso di cui all'art. 1146 c.c., secondo comma,) è durato oltre vent'anni.
Del resto dal verbale assembleare relativo alla delibera impugnata è emerso che l'area in questione è stata sottratta all'uso comune con l'installazione di paletti e catene, cioè dimostrando una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore (Cass. civ., sez. II, 06/10/2016, n. 20039).
