Il cortile adiacente a un fabbricato è, normalmente, un bene comune. Si ricava tale conclusione anche dalla legge «Sono oggetto di proprietà comune…tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili (art. 1117 c.c.)».
La stessa norma appena citata, però, ammette delle eccezioni. È possibile, quindi, che un cortile, generalmente utilizzato come corte di accesso al fabbricato o come parcheggio delle auto dei residenti sia, invece, privato e destinato all'uso esclusivo dello stesso. Per ipotesi, ciò potrebbe accadere nel caso dell'usucapione.
A quanto pare, è proprio ciò che è successo nel procedimento appena culminato con la recente sentenza del Tribunale di Napoli Nord n. 3457 del 27 luglio 2023. In questa lite, infatti, alcuni condòmini di un edificio si sono scontrati sulla titolarità del cortile. All'ufficio campano, pertanto, è stato affidato il compito di stabilire se il bene in contestazione fosse comune o meno.
Approfondiamo, quindi, il caso concreto.
Cortile condominiale: è possibile l'usucapione a favore di un singolo? Fatto e decisione
In un piccolo fabbricato in provincia di Napoli, composto soltanto da 4 unità immobiliari, i comproprietari dello stabile litigavano sulla titolarità del cortile.
Nello specifico si trattava di un'area antistante l'edificio che era stata delimitata con un muro di cinta e con un cancello d'ingresso a favore esclusivo dei proprietari di una singola abitazione.
La descritta circostanza non era, però, tollerata dagli altri che sostenevano di essere stati esclusi, illegittimamente, da questo bene comune. Per questo motivo, non essendo stato trovato alcun accordo stragiudiziale alla vicenda, la diatriba si spostava, inevitabilmente, in Tribunale nell'anno 2020.
In sede giudiziale, le parti istanti chiedevano che la delimitazione della paventata area comune fosse eliminata e che, pertanto, tutti i comproprietari dello stabile fossero messi nelle condizioni di utilizzare il cortile senza alcuna limitazione.
La controparte, invece, costituitasi ritualmente, si opponeva, fermamente, alla tesi avversa. Secondo la difesa, il bene in contestazione non era di tutti, in quanto da sempre posseduto dai convenuti uti dominus e, perciò, usucapito.
Sin dal 1997 l'area de quo era, infatti, stata circoscritta da cancelli e da un muro di cinta oltreché utilizzata, esclusivamente, dai proprietari citati in giudizio che si erano, persino, accollati tutte le spese di gestione e manutenzione.
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Non vi era, perciò, ragione per sostenere le affermazioni attoree e tanto meno per accogliere la domanda proposta.
Il Tribunale di Napoli Nord, esaurita l'istruttoria, caratterizzata anche dall'escussione di alcuni testimoni, ha concluso per il rigetto dell'azione. L'ufficio campano, in particolare, nel riconoscere nella lite avanzata un'azione di rivendicazione, ha accolto la tesi dei convenuti.
Dagli atti era, quindi, emerso che il cortile in contestazione era stato, effettivamente, usucapito dai medesimi «è altresì emerso che gli stessi hanno disposto per oltre venti anni della res de qua come proprietari, ed hanno altresì usufruito dell'area in questione in via continuativa ed esclusiva, uti domini, adibendola a cortile di pertinenza della loro unità immobiliare».
Non vi era, perciò, motivo per affermare la natura comune del bene. La sentenza ha, infine, condannato la parte istante al pagamento delle spese processuali, secondo il naturale principio della soccombenza.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento è esemplificativa del fatto che, tra i titoli contrari alla ordinaria natura comune del cortile del fabbricato, c'è anche quello dell'usucapione del bene a favore di un singolo. In tema di beni comuni, è la stessa giurisprudenza della Cassazione a supportare tale affermazione di principio (ex multis Cass. sent. n. 33163/2019).
Nell'occasione, quindi, l'ufficio campano ha ricordato che, in ambito condominiale, il comproprietario può usucapire la quota degli altri esercitando la propria signoria sul bene comune, estromettendo gli altri dallo stesso e manifestando, inequivocabilmente, la volontà di possedere il cespite in quanto titolare esclusivo dello stesso «Anche nell'ulteriore ipotesi di bene in comproprietà, si osserva che il comproprietario può usucapire la quota degli altri comproprietari estendendo la propria signoria di fatto sulla "res communis", ma a tal fine non è sufficiente che gli altri partecipanti si siano limitati ad astenersi dall'uso della cosa, occorrendo al riguardo che il suddetto comproprietario ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale cioè da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus" e non più "uti condominus" (Cass. 20.08.2002 n. 12260)».
Nel caso specifico, con la recinzione ultraventennale dell'area e l'esclusivo possesso e gestione della stessa, si sono manifestati tutti i presupposti per l'eccepita usucapione del cortile dell'edificio. Ciò ha determinato, inevitabilmente, il rigetto della domanda attorea con cui, invece, si rivendicava la comproprietà del bene.
