Ai sensi dell'articolo 1489 c.c. se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo.
Lo scopo di tale norma è quello di evitare che l'acquirente, una volta pattuito il prezzo di vendita di un bene per il quale è garantito il pieno e libero godimento, si ritrovi - una volta entrato in possesso del bene - dinanzi ad una condizione di fatto diversa che, impedendone o limitandone il libero godimento, si traduca in una riduzione del valore stesso dell'immobile compravenduto, con suo pregiudizio e correlativo indebito arricchimento del venditore.
Il problema è stato recentemente affrontato Tribunale di Civitavecchia nella sentenza n. 835 del 27/07/202.
Scoperta di grosso tubo condominiale che attraversa l'appartamento acquistato: il compratore può pretendere una riduzione del prezzo. Fatto e decisione
L'acquirente di un immobile ripartito su due piani, per agevolare il passaggio alla figlia disabile, decideva di modificare la scala a chiocciola di congiunzione tra la sala hobby del piano seminterrato con il primo piano della casa; l'operazione però si rilevava complessa e onerosa.
La compratrice, infatti, dopo aver rimosso il cartongesso, scopriva nel piano seminterrato e nella sala hobby un'intera condotta fognaria condominiale che percorreva tutto il soffitto.
Accettazione dell'opera, vizi e conseguenze
Tale tubo era di considerevoli dimensioni ed era posto in sospensione dal soffitto ancorato con delle staffe.
Scoperto quanto sopra, l'acquirente citava i venditori davanti Tribunale affinché venisse accertata l'esistenza della servitù di scarico di fognatura non dichiarata al momento della compravendita, e, conseguentemente fosse ridotto, ai sensi e per gli effetti degli artt.1490, 1492 c.c., il prezzo dell'immobile compravenduto di almeno €.20.000,00 o della somma minore ritenuta equa, con condanna dei convenuti, in solido tra loro, alla restituzione, in favore dell'attrice, della suddetta somma con interessi e rivalutazioni (dalla domanda al saldo).
In via subordinata richiedeva la condanna dei venditori, in solido tra loro, al risarcimento danni subiti a causa della servitù di scarico e per la sua rimozione ed il suo spostamento.
Del resto, l'attrice faceva presente che il tubo non poteva essere utilmente rimosso se non con ingenti lavori; inoltre evidenziava che il tubo era fonte di possibili allagamenti di acque nere; infine sottolineava che si trattava di "servitù non apparente" della quale era venuta a conoscenza per mero caso e della quale se ne era taciuta l'esistenza, servitù che comportava un deprezzamento del valore dell'immobile.
Secondo i convenuti - che richiedevano il rigetto di tutte le domande - la presenza del tubo era conosciuta dall'attrice al momento della vendita.
Nel corso del procedimento, però, un testimone confermava che la scoperta del tubo condominiale, prima rivestito da una struttura in cartongesso, era sopraggiunta solo in seguito alla compravendita, con il sopralluogo della impresa incaricata dalla attrice, quando era stato rimosso la struttura di cartongesso che occultava il tubo di scarico condominiale. Il Tribunale ha dato ragione alla compratrice.
In tal caso si applica proprio la garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. che consente al compratore di ottenere la riduzione del prezzo.
Del resto la detta struttura in cartongesso rendeva la servitù non apparente ed era di ostacolo alla conoscenza o conoscibilità del tubo condominiale, mentre i venditori non hanno dichiarato in modo specifico l'esistenza di oneri, pesi e servitù non apparenti gravanti sul fondo.
Come ha notato il Tribunale un tubo condominiale di scarico ancorato in sospensione al soffitto determina sia un evidente pregiudizio per il libero godimento integrale del bene immobile, insistendo nell'area interna delle pareti strutturali, sia un danno estetico all'immobile (senza contare il rischio di perdite), così arrecando una conseguenziale diminuzione del valore del bene. Considerata la natura, le caratteristiche della tubazione e facendo ricorso a criteri equitativi, lo stesso giudice ha ritenuto che la servitù di scarico abbia arrecato una diminuzione del valore pari al 5% del prezzo pattuito.
Tubazione di scarico sulla parete: ci vuole l'autorizzazione dell'assemblea?
Considerazioni conclusive
Qualora il compratore di un immobile scopra che il bene acquistato è gravato da una servitù, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti agevolmente conoscibili (risultanti da opere visibili e permanentemente destinate al loro esercizio) o espressamente menzionate nell'atto di trasferimento dell'immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica o di mero stile (Cass. civ., sez. II, 16/05/2022, n. 15581; Cass. civ., sez. II, 26/09/2017, n. 22363; Trib. Piacenza 13 febbraio 2023 n. 69).
Il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere, in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di auto-responsabilità (Cass. civ., sez. II, 08/04/2013, n. 8500; Cass. civ., sez. II, 30/10/1990, n. 10525).
Si deve considerare però che per la garanzia di cui all'art. 1489 c.c. occorre altresì tener conto della natura e dell'intensità degli oneri e dei diritti del terzo sulla cosa, cioè controllare se essi si risolvano in una limitazione del libero godimento della cosa medesima o, quanto meno, in una diminuzione del suo valore.
In altre parole per l'applicazione dell'art. 1489 c.c. non è sufficiente la pura e semplice constatazione dell'esistenza di oneri o di diritti altrui sulla cosa (non conoscibili), indipendentemente da ogni indagine sulla loro natura, in quanto la norma anzidetta riconosce al compratore il diritto di domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo se si tratta di oneri o di diritti che si risolvono in una limitazione del libero godimento della cosa o, quantomeno, in una diminuzione del suo valore.
