A seguito di una compravendita immobiliare, la garanzia del venditore per i vizi dell'immobile ceduto si inquadra nella generale responsabilità contrattuale per inadempimento o per non esatto adempimento. Pertanto, il compratore, che agisca nei confronti del venditore ex art. 1494 c.c. per il risarcimento dei danni derivanti dai vizi, non è tenuto a dimostrare la colpa del venditore, in quanto, vertendosi in tema di responsabilità contrattuale, tale colpa è presunta fino a prova contraria; in particolare l'articolo 1494 c.c., pone a carico del venditore una presunzione di conoscenza dei vizi anche se occulti, per cui l'obbligo della garanzia è escluso solo se il venditore riesce a fornire la prova liberatoria di aver ignorato senza sua colpa i vizi. Tenendo conto di quanto sopra, in caso di compravendita di un appartamento in condominio per i vizi occulti alla canna fumaria del caseggiato (vizio che i condomini non hanno eliminato) si può chiamare in causa, oltre al venditore, anche il condominio?
La questione è stata affrontata da una decisione del Tribunale di Milano (sentenza 10 maggio 2021 n. 3939).
Compravendita di appartamento in condominio e vizi alla canna fumaria. La vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando l'acquirente di un appartamento, facente parte di un condominio, si accorgeva di un vizio occulto della canna fumaria. In particolare, nel corso dei lavori di ristrutturazione dell'immobile, l'attore scopriva che la canna fumaria non aveva "tiraggio" e che l'esalatore del bagno non era a norma in quanto sfociava nel locale bagno e non verso il tetto; la causa di tale situazione era dovuta all'occlusione della canna fumaria di tipo cementizio che necessitava di un intervento di disocclusione e/o costruzione di un camino esterno.
Il condominio, che era a conoscenza dell'inefficienza delle canne fumarie già da diversi anni, sollecitava un accordo tra impresa che stava eseguendo i lavori di ristrutturazione dell'appartamento ed il proprietario dell'appartamento sovrastante che sostanzialmente riteneva vero responsabile dell'occlusione della canna fumaria. I vizi sopra detti venivano confermati da una videoispezione del c.t.u. nel corso di un accertamento tecnico preventivo attivato dall'attore e venivano successivamente eliminati dal condominio.
Successivamente l'acquirente si rivolgeva al Tribunale per ottenere che fosse accertata e dichiarata la responsabilità del venditore per vizi occulti alla canna fumaria, nonché la colpevole inerzia del condominio nel provvedere all'adeguamento della canna fumaria, con condanna dei convenuti al risarcimento dei danni subiti.
La decisione
Il Tribunale ha ritenuto solidalmente responsabili per risarcimento dei danni subiti dall'attore sia il venditore sia il condominio.
Il convenuto, quale venditore, è stato ritenuto responsabile ai sensi dell'articolo 1490 c.c., unicamente dei vizi dell'immobile costituiti dall'occlusione della canna fumaria esistente e dallo scarico delle esalazioni nel locale wc, in quanto vizi che limitavano l'uso dell'immobile e che non erano conoscibili dall'acquirente, ma scoperti solo a seguito di una videoispezione; i condomini - che erano a conoscenza dei problemi delle canne fumarie da parecchio tempo - sono stati ritenuti responsabili per non aver eliminato l'occlusione della canna fumaria, responsabilità da cui i partecipanti al condominio avrebbe potuto liberarsi solo dimostrando il caso fortuito, onere probatorio che non è stato assolto.
In ogni caso il danno è stato imputato in pari misura ai convenuti, considerato che ad entrambe le parti era noto il mancato tiraggio della canna fumaria e che entrambe avrebbero dovuto attivarsi per effettuare le necessarie verifiche ed eliminare i vizi.
Merita di essere precisato però che Tuttavia deve essere esclusa l'operatività della garanzia per vizi in relazione alla eventuale necessità di realizzare una nuova canna fumaria per l'inadeguatezza di quella esistente rispetto alle norme attualmente vigenti.
Infatti, secondo un condivisibile orientamento giurisprudenziale, in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione risalente, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà, ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art. 1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che l'immobile era immune da vizi (Cass. civ., sez. II, 16/10/2017, n. 24343).
