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Canna fumaria, se lede il decoro lo decide il giudice di merito
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Canna fumaria, se lede il decoro lo decide il giudice di merito

Quale autorità giudiziaria è competente nel valutare se un'opera, nello specifico una canna fumaria, lede il decoro architettonico del condominio? La decisione di questo giudice può essere messa in qualche modo in discussione? Se si, come?

Avv. Anna Nicola  

La decisione della Cass. 26 maggio 2021, n. 14598

La questione è stata affrontata di recente dalla Suprema Corte con la decisione del 26 maggio 2021, n. 14598.

Canna fumaria sulla facciata condominiale e decoro. Il caso di specie

Il condominio agisce nei confronti della condomina proprietaria di esercizio commerciale nel medesimo stabile nonché contro il conduttore di detto locale per ottenere che la canna fumaria installata dalla proprietaria a servizio dell'immobile locato, al fine di convogliare verso l'esterno i fumi generati dal forno esistente in detto locale, fosse rimossa dalla facciata esterna del fabbricato.

Il giudice di primo grado accoglie parzialmente le doglianze del condominio attore, ordinando la rimozione dell'opus in questione. Per il Tribunale, viste le risultanze della espletata CTU, la canna fumaria altera il decoro architettonico dello stabile, mentre i fumi che fuoriuscivano dalla stessa compromettono la praticabilità del lastrico solare.

Canna fumaria del ristorante: le condizioni per una corretta installazione

Viene promosso il giudizio di secondo grado in via principale dalla proprietaria dell'unità immobiliare in questione.

La sentenza di secondo grado conferma, in ragione della relazione peritale e delle riproduzioni fotografiche allegate, la valutazione di incidenza della canna fumaria sul decoro architettonico dello stabile condominiale, di cui già alla sentenza di prime cure, definendo inammissibile il richiamo per relationem alle diverse valutazioni fatte dal consulente di parte.

Viene peraltro negato che nel caso di specie se la canna fosse stata rimossa ne sarebbe derivata la cessazione dell'attività commerciale perché l'impianto poteva essere collocato all'interno della chiostrina condominiale.

Si giunge quindi in Cassazione.

Il Supremo Collegio sin da subito evidenzia che il ricorso proposto dal conduttore nei confronti del condominio è inammissibile.

Il conduttore ricorrente afferma in primo luogo nel caso di specie vi è stata la violazione dei principi sanciti dall'art. 1102 c.c., norma che dispone il singolo diritto d'uso in termini paritari rispetto agli altri condomini di un bene condominiale.

In ragione di ciò, sottolinea che il giudice di secondo grado -come già anche il primo- avrebbe errato nel non fornire una adeguata motivazione circa la conclusione che la canna fumaria, per cui è causa, alterasse il decoro architettonico del fabbricato.

Ciò in quanto era stata fornita una semplice pedissequa adesione alle valutazioni compiute nella relazione peritale.

Canna fumaria sulla facciata: la lesione del decoro la valuta il giudice di volta in volta

Inoltre, sempre secondo il conduttore, la corte di appello si esponeva alla critica secondo cui ha reputato la canna fumaria lesiva del decoro architettonico sebbene, per quanto risulta dal materiale acquisto al processo, il fabbricato risultava già alterato da precedenti interventi e dalle condizioni dello stesso determinate da incuria o vetustà.

La Cassazione rileva che, sebbene in generale le affermazioni potrebbero essere corrette, quanto lamentato mal si attaglia al caso di specie.

Canna fumaria sulla facciata condominiale e decoro. I principi affermati dalla Suprema Corte

Ed infatti il conduttore, cui è consentito trarre dalla cosa locata tutte le utilità inerenti al suo normale godimento, escluse solamente quelle espressamente vietate dal contratto o confliggenti con il diritto del locatore o di terzi, può altresì utilizzare le parti comuni del condominio, ove è sito l'immobile locatogli, con eguale contenuto ed eguali modalità del potere di utilizzazione spettante al proprietario.

Ne consegue che il conduttore ha tutti i diritti e limiti sanciti per il condomino ex art. 1102 c.c. oltre a dover rispettare il contratto di locazione (Cass., 24/10/1986, n. 6229; Cass., 03/05/1997, n. 3874).

Il giudice di appello in considerazione delle risultanze della CTU e delle riproduzioni fotografiche, ha affermato che la canna fumaria, costituita da un tubo di un certo diametro, che partiva dall'accesso del locale locato per proseguire per tutta la facciata principale dell'edificio sino a raggiungere il terrazzo di copertura, alterasse il decoro dell'edificio per la sua imponenza, grandezza, per la sua forma, per il materiale di cui è composto e per la posizione che occupa sul prospetto.

Canna fumaria a servizio di un locale e decoro architettonico

La Corte richiama il principio già più volte affermato: l'utilizzazione con impianti destinati a servizio esclusivo di un'unità immobiliare di proprietà individuale di parti comuni dell'edificio condominiale (nella specie: installazione di una canna fumaria a servizio di attività commerciale) esige il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c.

Accertamento giudiziale in tema di canna fumaria

Stanti queste premesse, il giudice deve accertare se l'opera arrechi pregiudizio al decoro architettonico del condominio, perché è limite legale compreso nel principio generale dettato dall'art. 1102 c.c., principio che deve guidare l'indagine giudiziale sulla verifica delle condizioni di liceità del mutamento di uso.

La Suprema Corte ricorda che anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino, ex art. 1102 c.c., si applica, per identità di "ratio", il divieto di alterare il decoro architettonico del palazzo sancito in tema di innovazioni dall'art. 1120 c.c., richiamando all'uopo suoi precedenti (Cass. Sez. 2, 13/11/2020, n. 25790; Cass. Sez. 2, 29/01/2020, n. 2002; Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712; Cass. Sez. 2, 31/07/2013, n. 18350; Cass. Sez. 2, 22/08/2012, n. 14607; Cass. Sez. 2, 22/08/2003, n. 12343; Cass. Sez. 2, 29/03/1994, n. 3084; Cass. Sez. 2, 14/01/1977, n. 179).

Canna fumaria, ordine del giorno e distanze

Nello specifico, l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale del fabbricato è una modifica della cosa comune che, anche se conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico.

L'alterazione del decoro si ha non già quando vengono mutate le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta in senso negativo sul complesso armonico aspetto dell'edificio, non coinvolgendo il pregio estetico dell'edificio medesimo.

Non può avere rilievo la visibilità delle opere contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, o la presenza di altre precedenti modifiche non autorizzate (Cass. Sez. 2, 16/01/2007, n. 851).

Ai fini della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile (Cass. Sez. 2, 13/11/2020, n. 25790; Cass. Sez. 2, 19/06/2009, n. 14455; Cass. Sez. 2, 14/12/2005, n. 27551; Cass. Sez. 2, 30/08/2004, n. 17398).

Non è rilevante la diminuzione di valore economico correlata alla modifica, in quanto, ove, come nella specie, sia accertata una alterazione della fisionomia architettonica del palazzo, per effetto della realizzazione di una canna fumaria apposta sulla facciata, il pregiudizio economico è conseguenza insita nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata - in quanto di per sé meritevole di salvaguardia - dalle norme che ne vietano l'alterazione (così Cass. Sez. 2, 31/03/2006, n. 7625; Cass. Sez. 2, 24/03/2004, n. 5899; Cass. Sez. 2, 15/04/2002, n. 5417).

Perché la canna fumaria non deve rispettare le distanze legali?

Questa valutazione spetta al giudice di merito -come eseguita nel caso di specie tenuto conto delle dimensioni, consistenza e tipologia del manufatto- essendo insindacabile in sede di legittimità, se non nei limiti di cui all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. Sez. 2, 31/07/2013, n. 18350; Cass. Sez. 2, 23/02/2012, n. 2741; Cass. Sez. 2, 11/05/2011, n. 10350; Cass. Sez. 2, 10/05/2004, n. 8852; Cass. Sez. 2, 16/05/2000, n. 6341; Cass. Sez. 2, 05/10/1976, n. 3256).

Questo è il cuore centrale della decisione del Supremo Collegio in esame che si ripercuote anche sull'esito degli altri motivi di ricorso.

I conseguenti corollari

Infatti, con il secondo motivo del ricorso il conduttore nuovamente cade nell'errore di portare all'attenzione del Supremo Collegio questioni di fatto e di merito che, in quanto tali, sono sottratte al sindacato di legittimità.

La Cassazione osserva semplicemente che il giudice di secondo grado ha aderito alle conclusioni peritali, fondando su esse il suo convincimento. Come noto, spetta comunque al giudice di merito esaminare e valutare le nozioni tecniche o scientifiche introdotte nel processo mediante la CTU, e dare conto dei motivi di consenso, come di quelli di eventuale dissenso, in ordine alla congruità dei risultati della consulenza e delle ragioni che li sorreggono.

Questa valutazione non può essere sindacata in sede di legittimità invocando dalla Corte di cassazione un'indagine sui fatti per giungere ad una nuova validazione -o confutazione- dei risultati dell'espletata consulenza tecnica d'ufficio, ovvero richiamando le contestazioni mosse dal consulente di parte, le quali costituiscono pur sempre semplici allegazioni difensive a contenuto tecnico.

Assemblea: può negare l'installazione della canna fumaria?

Lo stesso esito ha il terzo motivo di ricorso, in tema dei fumi della canna fumaria. Anche quest'argomentazione attiene alla fattispecie concreta e in quanto tale non può essere sottoposta al vaglio della Corte Suprema.

Conclusioni e l'ultimo precedente

In conclusione il conduttore ha visto rigettare tutti i motivi di ricorso, giungendo alla conclusione della correttezza dell'ordine di demolizione e rimozione della canna fumaria.

Si tratta di precetti già ripresi da ultimo dalla decisione della Cassazione n. 25790 del 13 novembre 2020. Dopo aver affermato che è conforme all'interpretazione consolidata della Corte il principio secondo cui l'utilizzazione con impianti destinati a servizio esclusivo di un'unità immobiliare di proprietà individuale di parti comuni dell'edificio condominiale (nella specie: installazione di una canna fumaria a servizio dell'attività di ristorazione esercitata nella proprietà della condomina) esige il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c., questa sentenza riprende pari, pari le conclusioni della decisione in commento, rilevando che la verifica del rispetto della norma è un accertamento di fatto spettante al giudice di merito.

=> Rimozione canna fumaria dalla facciata condominiale: chi paga?

Sentenza
Scarica Cass. 26 maggio 2021 n. 14598

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