In un condominio, la gestione dei beni comuni è un'attività essenziale. È, infatti, necessario amministrare e preservare tutte le parti del fabbricato appartenenti alla collettività dei proprietari presenti nell'edificio. Si tratta di una cura che avviene con l'ausilio dell'amministratore in carica e con le decisioni prese dai condomini durante le assemblee.
Ebbene, tra i tanti compiti ai quali un condominio deve far fronte c'è, anche, quello di custodire i beni comuni. Ciò sta a significare che l'insieme dei proprietari del fabbricato non può limitarsi alla semplice gestione delle scale, dei muri perimetrali, del lastrico solare o quant'altro, mediante, ad esempio, la pulizia dei vani o la tinteggiatura delle parti usurate dal tempo.
Il condominio, infatti, attraverso la manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni deve, altresì, impedire che questi possano arrecare danno ai condomini stessi oppure a terze persone.
Si sta parlando della cosiddetta responsabilità per i danni dalle cose in custodia, disciplinata dall'art. 2051 c.c., secondo il quale «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
La disposizione appena citata si applica, anche, allorquando un soggetto abbia subito un pregiudizio causato da un bene condominiale. Si pensi al caso del lastrico solare da cui provengono delle infiltrazioni oppure al frammento di cornicione che, staccatosi, ha danneggiato l'auto di qualcuno.
In questo, come in altri casi, il condominio, quale custode del bene, è responsabile per i danni provocati, a meno che non provi il caso fortuito; una situazione che è sottoposta al vaglio di una recente sentenza della Corte di Appello di Catania, la cui decisione è bene esaminare.
Responsabilità condominiale e caso fortuito determinato dal condomino: il caso
Il provvedimento, qui in valutazione, ha affrontato l'appello di un condomino moroso al quale era stato notificato un decreto ingiuntivo per delle quote condominiali mai saldate.
Egli aveva ritualmente proposto opposizione in Tribunale, contestualmente avanzando, in via riconvenzionale, domanda di risarcimento dei danni subiti; il giudice di primo grado aveva, però, respinto ogni pretesa.
In virtù di ciò, il proprietario aveva impugnato la decisione emessa in prima istanza, riproponendo in appello le stesse domande, tra le quali anche la riconvenzionale appena citata.
In sostanza, si trattava di deterioramenti subiti e, presuntivamente, causati dalle parti comuni, tra cui anche quelli derivanti da alcune infiltrazioni, per i quali era invocata la responsabilità per i danni causati dalle cose in custodia; un'imputabilità che, però, è stata, perentoriamente, esclusa dalla Corte di Appello di Catania per le ragioni che andremo a esaminare, non prima di aver compreso di cosa stiamo parlando.
La responsabilità condominiale per le cose in custodia
Siamo nell'ambito dell'illecito extracontrattuale, cioè di quel tipo di responsabilità, tecnicamente definita aquiliana, che non deriva da un contratto, ma dalla violazione di un dovere generico previsto a nostro carico (cosiddetto neminem ledere, cioè non ledere l'altrui sfera giuridica), con il conseguente obbligo di risarcire colui che ha subito un danno ingiusto a seguito del nostro comportamento.
Condannato il condominio al risarcimento dei danni responsabile esclusivo delle infiltrazioni
In particolare, nel caso esaminato, la norma da richiamare è il già citato articolo 2051 c.c., in virtù del quale se il soggetto è in collegamento con un determinato bene, cioè in una relazione fisica per cui ne ha la piena ed esclusiva disponibilità, deve attivarsi in tutti i modi affinché tale bene non arrechi danni ad alcuno.
Si tratta di una circostanza che può verificarsi anche per le cose inanimate, poiché non è necessario «che la cosa sia suscettibile di produrre danni per sua natura, cioè per suo intrinseco potere, in quanto, anche in relazione alle cose prive di un dinamismo proprio, sussiste il dovere di controllo e di custodia, allorquando il fortuito o il fatto dell'uomo possono prevedibilmente intervenire, come causa esclusiva o concausa, nel processo obiettivo di produzione dell'evento dannoso, eccitando lo sviluppo di un agente, di un elemento o di un carattere che conferiscono alla cosa l'idoneità al nocumento (ex multis Cass. 10277/90)».
In conclusione, quindi, anche un condominio può essere responsabile per i danni causati dai beni in comune affidati alla sua custodia, tranne che dimostri il caso fortuito; una circostanza, questa, che è stata riconosciuta nella vicenda esaminata, per le ragioni di seguito illustrate.
Caduta nel lucernaio aperto e responsabilità del condominio
Il caso fortuito determinato dal condomino esclude ogni responsabilità
Nella sentenza n. 411/2020 la Corte di Appello di Catania ha precisato che «il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati ad un condomino o ad un terzo.
La responsabilità del condominio, quale custode degli impianti comuni, ha natura oggettiva, cosicché il danneggiato ha solo l'onere di provare il nesso eziologico tra la res ed il danno da essa arrecato.
Viceversa, il custode, laddove citato in giudizio per il risarcimento dei danni derivanti dalla res in custodia, deve dimostrare in ipotesi l'inidoneità in concreto della situazione a provocare l'incidente, o la colpa del danneggiato, od altri fatti idonei ad interrompere il nesso causale fra le condizioni del bene ed il danno».
Dunque, il custode del bene è responsabile, a titolo oggettivo, dei pregiudizi verificatisi, solo se viene provato il nesso causale tra il bene in esame e il danno; tuttavia, egli ha la possibilità di evitare ogni conseguenza, dimostrando la ricorrenza del caso fortuito, quale fattore che ha escluso ogni correlazione con l'evento.
Ed è quanto è avvenuto nella vicenda esaminata. Il condomino/appellante, infatti, non informando delle infiltrazioni l'amministratore, non permettendo l'accesso nella sua proprietà e non consentendo l'esecuzione di alcun lavoro ha determinato, proprio, il caso fortuito idoneo ad escludere ogni legame causale con i presunti danni subiti e, quindi, anche la responsabilità del condominio appellato.
Perché, come hanno detto i giudici, «la condotta della vittima del danno causato da una cosa in custodia costituisce "caso fortuito", idoneo ad escludere la responsabilità del custode ex art. 2051 c.c., ove sia colposa ed imprevedibile».
Pertanto, questa sentenza ci insegna che, dinanzi alle pretese nei confronti del condominio per presunti danni ricevuti dai beni condominiali, alcuni comportamenti possono escludere ogni responsabilità del condominio.
In quest'ottica, quindi, è bene sempre segnalare l'evento all'amministratore mediante comunicazione formale (mail pec, raccomandata, ecc) ed è opportuno consentire l'accesso in casa, per la conseguente valutazione dei danni subiti e delle iniziative più opportune da assumere.
