Il lastrico solare o terrazza a livello ad uso esclusivo gode di una particolare specificità: per la parte apparente, e quindi per la superficie, costituisce oggetto dell'uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto; per altra parte, e segnatamente per la parte strutturale sottostante, costituisce cosa comune, in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell'edificio o di parte di esso.
Ne derivano posizioni diverse per il titolare dell'uso esclusivo e per il condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria.
La naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune, determina una ripartizione delle responsabilità secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Nel concorso di responsabilità tra il proprietario o usuario esclusivo del lastrico ed il condominio, per i danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, va fatta salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro.
Tali principi sono stati compendiati nella sentenza 10 maggio 2016 n. 9449 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione intervenuta a dirimere un acceso contrasto giurisprudenziale sulla questione delle responsabilità per danni da omessa manutenzione dei lastrici solari di proprietà esclusiva.
La corresponsabilità del condominio, secondo la proporzione mutuabile dall'articolo 1126 c.c., derivante dall'esistenza del dovere di eseguire le attività di conservazione e manutenzione straordinaria del bene, come ben chiarito dalla Suprema Corte, non è configurabile laddove venga dimostrata la riconducibilità del danno al fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo.
Vediamo un caso concreto di esclusione di corresponsabilità del Condominio per i danni da infiltrazioni derivanti da terrazza a livello ad uso esclusivo all'appartamento sottostante, deciso di recente dal Tribunale di Trani con sentenza n. 1019 del 22 giugno 2023.
Danni da infiltrazioni derivanti da terrazza a livello ad uso esclusivo all'appartamento sottostante: quando il condominio non è corresponsabile? Fatto e decisione
Un condòmino, proprietario di un appartamento al secondo piano di uno stabile condominiale chiedeva di condannare la proprietaria dell'immobile sovrastante al risarcimento dei danni patrimoniali per l'ammaloramento del proprio immobile a seguito di infiltrazioni di umidità provenienti dalla sovrastante terrazza a livello in uso esclusivo della convenuta e all'effettuazione dei lavori necessari ad eliminare le cause di tali infiltrazioni.
L'attore chiedeva anche il risarcimento dei "danni morali ed esistenziali da quantificarsi secondo l'equo apprezzamento da parte del giudice adito" nonché il rimborso delle spese sostenute per la c.t.u. effettuata nel procedimento di a.t.p. che aveva preceduto il giudizio.
La convenuta eccepiva preliminarmente il proprio difetto di legittimazione passiva (in quanto subentrata a precedente proprietario) e chiedeva la chiamata in causa dei restanti condomini per la ripartizione tra gli stessi delle somme necessarie al ripristino della terrazza a livello ed al risarcimento dei danni eventualmente dovuto all'attore in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c.
I terzi chiamati in causa, ad eccezione di un condomino che rimaneva contumace, contestavano le avverse prospettazioni.
Il Tribunale riteneva parzialmente fondata la domanda attorea solo nei confronti della convenuta.
Segnatamente, sulla base delle risultanze della c.t.u. che aveva ravvisato la sussistenza dei danni lamentati dalla parte attrice come causalmente derivati da vizi della terrazza a livello soprastante, il Giudice condannava la convenuta al risarcimento per i danni verificatisi nell'immobile attoreo dopo la data di acquisto da parte della predetta dell'immobile sovrastante.
Inoltre, il Giudice riteneva di non accogliere la domanda di risarcimento dei danni non patrimoniali derivanti all'attore dalle infiltrazioni oggetto di causa, per mancanza di prova circa il mancato utilizzo dell'appartamento interessato dalle infiltrazioni, nonché rigettava anche la domanda di rimborso delle spese sostenute nell'ambito del procedimento di a.t.p..
Quanto alla domanda avanzata dalla convenuta nei confronti dei terzi chiamati in causa, il Tribunale la riteneva destituita di fondamento con conseguente condanna, al risarcimento dei danni nei confronti dell'attrice, della sola condomina convenuta quale titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza a livello.
Il Tribunale, infatti, escludeva la corresponsabilità del Condominio nella causazione dei danni da infiltrazioni in quanto il danno patito dalla parte attrice era stato originato dalla condotta del precedente proprietario dell'immobile soprastante che aveva effettuato lavori edili in prossimità della terrazza a livello.
Considerazioni conclusive
È vero che la terrazza a livello svolge la funzione di copertura del fabbricato condominiale anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad un solo condomino, per cui all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con i proprietari superficiari o con i titolari del diritto di uso esclusivo.
È altresì vero che dei danni cagionati all'immobile sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza a livello rispondono normalmente tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c. (si veda quanto statuito dalle Sezioni Unite della Cassazione sent. n. 9449/2016, sopra citata).
Tuttavia, ciò che è ugualmente vero è che all'obbligo di provvedere alla riparazione della terrazza a livello o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con i proprietari superficiari o con i titolari del diritto di uso esclusivo, solo in caso di inadempienza all'obbligo di conservazione del bene dovendosi escludere la corresponsabilità del Condominio allorquando risulti rigorosamente provata la riconducibilità del danno al fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo.
L'obbligo del condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa della omessa manutenzione e riparazione previsto dall'art.1123 cod. civ., ovvero trattandosi di lastrici solari nella misura indicata nell'art.1126 cod. civ., trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio non anche in una sua particolare condotta, commissiva od omissiva, che, peraltro, se provata, può determinare, relativamente alle spese occorrenti per porre rimedio alle conseguenze negative di tale condotta, la sua esclusiva responsabilità ai sensi dell'art. 2043 cod. civ.. (cfr. Cass. Sentenza n.23308 del 08/11/2007, Sez. 2, Sentenza n. 6849 del 18/05/2001).
Nel caso di specie, il Tribunale ha escluso una corresponsabilità del Condominio per i danni da infiltrazioni derivanti dalla terrazza a livello sovrastante all'appartamento danneggiato, poiché il danno patito dalla parte attrice era stato determinato dalla condotta del proprietario dell'immobile soprastante (antecedente alla data d'acquisto dell'immobile da parte della convenuta) che aveva effettuato lavori edili in prossimità della terrazza a livello.
In definitiva, il condominio non sarà responsabile dei danni derivanti dalla terrazza a livello allorquando non risulti inadempiente agli obblighi di conservazione o di manutenzione straordinaria del bene.
