Con la sentenza n. 255 del 10 gennaio 2023 il Tribunale di Napoli, seconda sezione civile esamina il tema delle responsabilità concorrenti tra proprietario esclusivo e condominio in caso di danni da infiltrazioni causati dalla cattiva manutenzione del terrazzo a livello.
Danni da infiltrazioni provenienti dal terrazzo esclusivo: il caso
Il proprietario di un immobile ha subito copiose infiltrazioni di acqua piovana, provenienti dal terrazzo di copertura del fabbricato, che hanno danneggiato le pareti ed i controsoffitti del salone, il soffitto dell'800 del locale studio, librerie del '600 e dell'800 contenenti volumi antichi, dipinti e oggettistica di valore.
Nonostante la richiesta di risarcimento inviata al Condominio, il proprietario non viene risarcito, e non vengono neppure eseguiti i necessari interventi finalizzati all'eliminazione delle infiltrazioni, che anzi, proseguono peggiorando la situazione.
Convenuto in giudizio dal proprietario, il condominio, si difende sostenendo la riconducibilità delle infiltrazioni al carattere eccezionale ed imprevedibile di un evento alluvionale, oltre che alle modifiche al lastrico solare mai comunicate al condominio ed al cattivo stato di manutenzione del terrazzo di copertura di proprietà esclusiva di un terzo.
Domanda di risarcimento del danno da infiltrazioni
Il Tribunale qualifica l'azione proposta dal proprietario dell'immobile danneggiato come azione per responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 c.c. Nell'atto di citazione infatti, il danno da infiltrazioni sarebbe chiaramente posto in rapporto di derivazione diretta dalla cosa in custodia, senza che questa sia stata in qualche modo impiegata dall'uomo quale strumento per la causazione del danno.
La responsabilità per cose in custodia
In base all'art. 2051 c.c. "ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito". La norma pone una responsabilità presunta in capo al custode.
Il fondamento della responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c., precisa il giudice partenopeo, va individuato proprio nel "dovere di custodia che grava sul soggetto che a qualsiasi titolo ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa, in relazione all'obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni terzi".
Richiamando la più recente giurisprudenza sulla responsabilità oggettiva prevista dall'art. 2051 c.c., il Tribunale chiarisce come la stessa richieda solamente l'esistenza del nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che assuma rilievo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, come avviene invece nella responsabilità ex art. 2043 c.c.
Trattandosi di responsabilità oggettiva fondata sul rapporto di custodia "la rilevanza del fortuito" prosegue il Tribunale "concerne il profilo causale in quanto suscettibile di una valutazione che consenta di ricondurre all'elemento esterno, anziché alla cosa che nel fonte immediata, il danno concretamente verificatosi".
In tema di onere probatorio:
- Il danneggiato deve dimostrare in giudizio il nesso causale tra cosa in custodia e danno, e cioè che l'evento si sia prodotto "come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa".
- Il custode al contrario deve offrire "la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità, mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità".
La decisione del caso
Per il Tribunale, la domanda del proprietario è fondata.
Egli ha dimostrato la sussistenza del fenomeno infiltrativo e la circostanza che le lamentate infiltrazioni hanno causato danni all'immobile e ai beni mobili di pregio contenuti.
La CTU espletata nel giudizio ha riscontrato che la causa delle infiltrazioni, sicuramente dovuta ad una forte precipitazione è legata anche all'insufficiente manutenzione del terrazzo di copertura, che presenta spazi tra le piastrelle, stuccatura delle fughe degradata e presenza di spazio vuoto tra battiscopa e pavimentazione.
Concorso di responsabilità tra proprietario esclusivo e condominio
Nell'individuare il soggetto responsabile delle infiltrazioni, il Tribunale richiama i principi di diritto della giurisprudenza della Corte di Cassazione, in base ai quali, in tema di condominio, quando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, si verifica un concorso di responsabilità tra:
- il proprietario o usuario esclusivo del lastrico o del terrazzo a livello, in qualità di custodi ex art. 2051 c.c.
- ed il condominio, in quanto la funzione di copertura di parte del fabbricato, anche se in uso esclusivo ad un terzo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 comma 1 n. 4 c.c.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 comma 1 n. 4 c.c.)
Il concorso di responsabilità può essere evitato solo con la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno in via esclusiva all'uno o all'altro.
Ripartizione della responsabilità concorrente
Il criterio di imputazione della responsabilità è quello previsto dall'art. 1126 c.c. che pone le spese di riparazione o ricostruzione, per un terzo a carico del proprietario esclusivo del terrazzo o del lastrico e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Precisa il Tribunale che il concorso di responsabilità
- non implica il litisconsorzio necessario tra condominio e proprietario del lastrico o del terrazzo;
- nei rapporti con il danneggiato la responsabilità del condominio e del proprietario è solidale (art. 2055 c.c.);
- nel riparto di responsabilità tra i due concorrenti (condominio e proprietario esclusivo) si applica l'art. 1126 c.c. sopra richiamato.
Nel caso specifico sottoposto al Tribunale, il condominio era l'unico convenuto, e non aveva chiamato in causa il proprietario esclusivo del terrazzo, per questo motivo il Giudice partenopeo ne ha dichiarato la responsabilità diretta e per l'intero nei confronti dell'attore, salvo il diritto di regresso in altro giudizio nei confronti del proprietario del terrazzo.
