Parti comuni e condominio
L'esistenza stessa del condominio presuppone la presenza di parti condominiali; sapere quindi quali sono le parti comuni e cosa prevede la relativa disciplina è un punto di partenza importante per chi vuole o deve occuparsi di condominio.
Sono parti comuni quelle che rientrano nella definizione che gli interpreti nel tempo hanno ricavato dalla lettura dell'art. 1117 c.c., intitolato appunto "parti comuni dell'edificio" e che apre la parte del codice civile dedicata appunto al condominio (e cioè, il Capo II del Titolo VII del Libro III, dedicato alla Proprietà).
Parti comuni e diritto di proprietà
Ma, perché le chiamiamo parti comuni? Precisiamo che detta comunanza è riferita al diritto di proprietà: i condòmini, dal momento che sono proprietari dell'abitazione posta nel condominio, sono di conseguenza comproprietari di quelle parti che possono definirsi, appunto, comuni.
Il diritto di proprietà sull'unità immobiliare si estende, diciamo così, alla parte comune: così dispone infatti l'art. 1117 co.1 per.1 c.c. nella versione post riforma, stabilendo che le dette parti comuni "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio".
Parti comuni e proprietà esclusive
Precisiamo poi che la comproprietà discende dal fatto che le dette parti sono in qualche modo, vedremo come, comuni a "più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici"; così infatti stabilisce l'art. 1117-bis c.c., introdotto dalla riforma del condominio.
Date le dimensioni di buona parte dei condomini in Italia, l'elemento della comunanza è il più delle volte riferito alle abitazioni, ma, come sappiamo, così sempre non è, soprattutto dagli anni sessanta in poi: le parti possono accomunare interi edifici oppure interi condomini (dando così luogo ai supercondomini, già ammessi dalla giurisprudenza e poi dalla legge appunto con l'inserimento dell'art. 1117-bis).
Come individuare le parti comuni
Ma tale collegamento è stabilito in astratto, o si ricava dal caso concreto, volta per volta? Come si individuano, insomma, le parti comuni? Esiste un elenco di riferimento? E detto elenco è finito, completo, oppure solo esemplificativo?
Risposta: l'elenco c'è, ma è solo esemplificativo; dunque, alle parti ivi incluse possono aggiungersene altre e, comunque, anche le parti incluse nell'elenco possono non essere comuni, se ciò è escluso dal titolo o nei casi in cui le dette parti non siano accessorie alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Elenco delle parti comuni nel codice civile
L'elenco cui ci si riferisce è contenuto nell'art. 1117 c.c.; in esso, dopo le modifiche apportate dalla riforma del condominio, vi rientrano:
- "tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche."
Accessorietà materiale e funzionale alle singole unità immobiliari
Il criterio di fondo per l'individuazione delle parti comuni è dunque da rinvenirsi nel collegamento tra la parte e le unità di proprietà esclusiva (ma anche edifici e condòmini); tale collegamento può essere di tipo materiale e/o funzionale.
Il principio è stato elaborato negli anni dalla giurisprudenza (v. ad es. Cass. n. 27145/2007).
All'elemento dell'accessorietà funzionale può aggiungersi l'elemento dell'incorporazione nell'edificio, come accade per pilastri facciate etc.., ma non è elemento essenziale per giungere alla definizione di parte comune.
Il tutto, sempre che la condominialità non sia esclusa dal titolo; per titolo dobbiamo intendere il primo atto di acquisto o il regolamento contrattuale allegato al primo atto di acquisto.
Parti comuni: la normativa
La normativa condominiale si applica solo, quindi, in presenza di tali parti comuni; lo afferma esplicitamente l'art. 1117-bis c.c. (secondo cui "Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo").
L'esistenza delle parti comuni ad almeno due proprietà distinte comporta la nascita del condominio; ove poi, i comproprietari siano più di otto è obbligatorio nominare un amministratore.
In estrema sintesi, possiamo dire che l'essenza della normativa condominiale è diretta a garantire la tutela delle parti comuni e la migliore fruizione delle stesse: ancora più sinteticamente, possiamo dire che la normativa è volta a garantire, direttamente o indirettamente, il diritto comune e individuale sulle dette parti comuni.
Vediamo qui alcune tra le principali norme direttamente volte a tutelare le parti comuni in condominio.
Le modifiche delle destinazioni d'uso delle parti comuni sono soggette ad un particolare procedimento, previsto ora dall'art. 1117-ter c.c., che prevede essenzialmente che la convocazione sia affissa per non meno di trenta giorni consecutivi e sia inviata per raccomandata e pervenire al destinatario almeno venti giorni prima; la norma prevede indicazioni specifiche nell'indicazione dell'ordine del giorno e delle maggioranze deliberative.
Le modifiche delle destinazioni d'uso devono rispettare la stabilità, la sicurezza del fabbricato e il decoro (v. art. 1117-ter); contro le attività che incidono negativamente e sostanzialmente sulle destinazioni d'uso possono attivarsi amministratore e singoli condòmini anche singolarmente (art. 1117-quater).
Cambio di destinazione d'uso delle parti comuni: alcune semplici indicazioni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni comuni è proporzionale al valore dell'unità immobiliare ed è irrinunciabile; ma, a determinate condizioni è prevista la rinuncia all'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato (art. 1118).
Le parti comuni non sono divisibili a meno che la divisione non renda più scomodo l'uso del bene da parte dei condòmini (art. 1119).
Quanto alle innovazioni sulle parti comuni, esse sono ammesse a determinate condizioni e sono vietate ove rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza o alterino il decoro o rendano alcune parti inservibili anche per un solo condomino (art. 1120).
Il condòmino, inoltre, nelle parti di sua proprietà o di proprietà comune ma di uso individuale non può eseguire opere che danneggino le parti comuni o causino pregiudizio per la stabilità, la sicurezza e il decoro dell'edificio (art. 1122).
Parti comuni, amministratore e spese
Naturalmente, anche la disciplina del riparto delle spese è rivolta alla tutela delle parti comuni (artt. 1123-1126); la sopraelevazione è ammessa se le condizioni dell'edificio lo consentano; nel caso di perimento totale o parziale dell'edificio, per quanto qui interessa, ciascun condomino può chiedere la vendita all'asta e deve cedere i propri, diritti anche quelli sull'unità immobiliare, nel caso non intenda partecipare alla ricostruzione (art. 1127).
Quanto alle attribuzioni dell'amministratore, con diretto riferimento alle parti comuni, questi deve: "2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio" (art. 1130 co.1 nn.2, 3, e 4).
L'amministratore ha, poi, la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio "nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea" e "può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto"; nell'ambito dei suoi poteri l'amministratore può anche adottare provvedimenti obbligatori per i condomini (art. 1133); il singolo condòmino, da parte sua, può assumere la gestione delle cose comuni senza autorizzazione (dell'amministratore e dell'assemblea) solo in caso di spesa urgente.
Quanto al regolamento, quando i condòmini sono più di dieci è obbligatorio il regolamento di condominio "il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione" (art. 1138); è regolato anche lo scioglimento del condominio nel caso di separarabilità in edifici autonomi (artt. 61 e 62).
È prevista la sospensione dei servizi comuni nel caso di morosità che si protrae per oltre un mese (art. 63); infine, è disposto che i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni di cui agli artt. 1118 co.2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137 c.c. e 63, 66, 67 e 69 disp. att. e trans. c.c.
