Art. 1117-ter c.c. - Modifica delle destinazioni d'uso

Con il nuovo articolo 1117-ter cod. civ.,il legislatore ha introdotto un meccanismo idoneo a "modificare la destinazione d'uso di una parte comune del condominio".

La locuzione "destinazione d'uso":

• per alcuni designa il modo in cui la cosa deve essere impiegata; dunque, la specifica funzione che il bene assume sin dal principio cosicché, se esso è suscettibile di molteplici impieghi, il condomino potrà decidere quale gli sia più comodo;
• secondo altri la destinazione d'uso delle parti comuni è correlata alla sua qualificazione giuridica, pertanto i partecipanti acquisiscono il diritto di esercitare un certo tipo di godimento conforma alla natura ed alla funzione delle cose, dei servizi e degli impianti. L'articolo in analisi esordisce indicando il presupposto perché una modificazione della destinazione d'uso possa reputarsi legittima: essa deve rispondere a "esigenze di interesse condominiale". La modifica è approvata qualora sia raggiunta una maggioranza rafforzata che si verifica con un numero di voti tale da rappresentare:
• i 4/5 dei partecipanti al condominio;
• i 4/5 del valore dell'edificio.

Invero, si tratta di una maggioranza particolarmente qualificata e rigorosa, tanto da poter risultare di difficile conseguimento soprattutto in riferimento alle "presenze" normalmente ottenibili in assemblea. Il ricorso ad una maggioranza così elevata potrebbe essere letto come espressione della volontà legislativa di introdurre un'ipotesi più ampia di quella delle innovazioni e di ammettere che un bene comune possa essere "trasformato" fino a consentirne un uso del tutto estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale.

La norma in esame prevede poi, ai successivi commi secondo, terzo e quarto, un minuzioso procedimento concernente la convocazione dell'assemblea, la pubblicizzazione e la predisposizione dell'avviso di convocazione, la redazione del verbale contenente le statuizioni assunte in sede assembleare, nonché la previsione delle sanzioni che il legislatore ha stabilito nei confronti dell'eventuale delibera che abbia statuito in violazione delle disposizioni previste dalla legge. Infine, l'ultimo comma dell'articolo 1117-ter cod. civ., prevede una norma di chiusura che, nel limitare i poteri assembleari in tema di modificazione della destinazione d'uso delle parti comuni, ne vieta le modificazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.

Secondo la giurisprudenza per "Innovazioni delle cose comuni" devono intendersi non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale 23 o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti» (Cass. civ., 26 maggio 2006, n. 12654).

La norma di riferimento in materia di innovazioni, l'art. 1120 c.c., pure oggetto di novella, se da un lato conferma la possibilità per i condomini di disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, dall'altro richiede ora, in virtù del combinato disposto con il nuovo testo del comma 5 dell'art. 1136 c.c., un quorum deliberativo più "leggero": la semplice maggioranza degli intervenuti in assemblea (e non più la maggioranza dei partecipanti al condominio), purché rappresentativa di almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Deve pertanto ritenersi che il legislatore della riforma, introducendo all'art. 1117-ter una maggioranza ben più elevata, abbia qui inteso riferirsi ad un diverso e maggiore intervento sia rispetto all'innovazione sia rispetto alle semplici modifiche, individuate - ancora una volta dall'attività ermeneutica dei giudici di legittimità e di merito - come quelle modificazioni che mirano soltanto a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare gli interessi concorrenti dei condomini (Cass. civ., 5 ottobre 2009, n. 21256).

L'attuale versione dell'articolo 1117-ter cod. civ., prevede la possibilità di "modificare la destinazione d'uso delle parti comuni"; tuttavia, attesa la delicatezza dell'argomento da decidere, il Legislatore ha stabilito peculiari modalità per la conclusione dell'iter assembleare.

In particolare, è stato previsto l'onere aggiuntivo dell'affissione della convocazione assembleare, per almeno 30 gg. consecutivi, "nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati", ed il relativo avviso deve effettuarsi "mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici", così da pervenire almeno 20 gg. prima della data della riunione. Per quanto concerne l'ordine del giorno: la convocazione, a pena i "nullità", deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La decisione, inoltre, deve ottenere il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino "i quattro quinti dei partecipanti al condominio ed i quattro quinti del valore dell'edificio". In ogni caso l'assemblea non può approvare le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Relativamente alla deliberazione che approva le summenzionate modificazioni, si prescrive che la stessa "deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi".