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La videosorveglianza della parti private e parti comuni nel condominio.
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La videosorveglianza della parti private e parti comuni nel condominio.

Focus sulla videosorveglianza in condominio

Avv. Maurizio Tarantino 

Nel caso in cui il sistema di videosorveglianza sia installato dal condominio per controllare le aree comuni, devono essere adottate in particolare tutte le misure e le precauzioni previste dal Codice della privacy.

Tra gli obblighi che valgono anche in ambito condominiale vi è quello di segnalare le telecamere con appositi cartelli; inoltre, i dati raccolti dovranno essere protetti con idonee e preventive misure di sicurezza, in modo da consentirne l'accesso solo al responsabile del trattamento dei dati (che ben potrà essere anche lo stesso amministratore del condominio).

La ratio della norma

Con la riforma del condominio (legge n. 220/2012), il legislatore è intervenuto nella materia introducendo l'articolo 1122 ter c.c. secondo cui: «le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136» (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).

=> Videosorveglianza. Le parti comuni condominiali non possono equipararsi a "domicilio" o "privata dimora".

Ovviamente tale attività, di installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni, deve sempre essere contemperate con il rispetto del diritto alla tutela della privacy del singolo condomino

La tutela della privacy

In materia di installazione di impianti volti a consentire la videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio condominiale, la norma di cui all'art. 1122 ter c.c., va necessariamente coordinata con l'art. 134, D.Lgs. n. 196 del 2003, che riserva al Garante della privacy la promozione di un codice di deontologia e di buona condotta per il trattamento dei dati personali effettuato con strumenti elettronici di rilevamento di immagini, la cui osservanza costituisce condizione essenziale per la liceità e correttezza del trattamento dei dati personali effettuato da soggetti privati e pubblici.

Di talché l'installazione di impianti volti a consentire la videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio condominiale deve ritenersi legittima allorquando l'inquadratura riprenda la zona immediatamente di fronte alla porta di casa, ed illegittima allorquando abbia ad oggetto la zona condominiale corrispondente al pianerottolo o alle scale o alle porte d'ingresso degli appartamenti confinanti. (In tal senso Trib. Salerno Ordinanza 30 aprile 2015).

La sorveglianza: parti private e parti comuni. Sanzioni.

Il Garante della privacy ha distinto le riprese svolte dai singoli condomini a scopi personali e quelle che invece vengono effettuate dal condominio per controllare le sue parti comuni.

Il primo caso si riferisce a quando il condomino intende sorvegliare la propria porta di casa oppure il posto auto.

Dato che le immagini non verranno diffuse né comunicate a terzi, non si applica il Codice della privacy. (In tal caso, non c'è l'obbligo di segnalare con un cartello la presenza della videocamera.

L'importante è che il sistema di videosorveglianza sia installato in modo tale che l'obiettivo della telecamera riprenda unicamente la porta d'ingresso e non il pianerottolo).

Invece, nel caso di telecamere poste dal condominio per sorvegliare le parti comuni, dovranno essere adottate tutte le misure e le precauzioni previste dal Garante, cioè: la presenza di appositi cartelli della presenza di telecamere; il periodo di conservazione delle immagini registrate potrà variare per un periodo limitato sino a un massimo di 24-48 ore, fatte salve specifiche esigenze, di natura giudiziaria; le telecamere condominiali dovranno riprendere solo le aree comuni da controllare, evitando la ripresa di luoghi circostanti quali strade, altri edifici, edifici commerciali eccetera; i dati raccolti dovranno essere protetti con idonee e preventive misure di sicurezza, in modo da consentirne l'accesso solo al titolare o al responsabile del trattamento dei dati (che ben potrà essere anche lo stesso amministratore del condominio).

Il mancato rispetto di queste prescrizioni, a seconda dei casi, comporterà l'inutilizzabilità dei dati personali trattati, divieto del trattamento disposti dal Garante e l'applicazione delle sanzioni amministrative o penali ed esse collegate (articoli 161 e seguenti del Codice della Privacy), oltre ovviamente ad eventuali richieste di risarcimento da parte di eventuali soggetti danneggiati.

=> Per installare le telecamere nel garage non occorre l'unanimità

L'installazione a tutela del condomini. La delibera.

La decisione assembleare obbliga tutti i condomini per la regola dell'articolo 1137 c.c., senza possibilità per i dissenzienti di invocare l'esonero dalla spesa in base all'articolo 1121 (innovazioni gravose e voluttuarie), perché il servizio non è suscettibile di utilizzazione separata.

L'amministratore deve quindi eseguire la delibera nel pieno rispetto delle condizioni di legittimità, per non incorrere in responsabilità personali.

Esulano dalla previsione dell'articolo 1122-ter c.c. gli impianti individuali dei condòmini per la loro tutela personale e patrimoniale, che non abbisognano di alcuna autorizzazione assembleare, nemmeno se posizionati su parti comuni, il cui uso è consentito (anche con modifiche) dall'articolo 1102 c.c. nei limiti dallo stesso previsti che ricomprendono, anche la salvaguardia di stabilità, sicurezza, decoro architettonico dell'edificio.

=> Videosorveglianza in condominio: quali sono le incombenze che l'amministratore è chiamato a rispettare?

Orbene, premesso quanto innanzi esposto, in merito alla validità della delibera, è opportuno evidenziare che la previsione di legge si articola su due presupposti che sono cumulativi: il posizionamento delle telecamere su parti comuni; la ripresa di parti comuni.

Sul punto, l'orientamento giurisprudenziale prevalente (Cassazione Civile, Sentenza 3 gennaio 2013, n. 71) chiarisce che non implica violazione della privacy «l'apparecchiatura posizionata con una angolazione ristretta alla sola apertura del cancello né sussistono gli estremi per configurare il delitto di interferenze illecite nella vita privata, nel caso in cui un soggetto effettui riprese dell'area condominiale destinata a parcheggio e del relativo ingresso, in quanto si tratta di luoghi destinati all'uso di un numero indeterminato di persone e, pertanto, esclusi dalla tutela di cui all'articolo 615 bis codice penale».

Quindi è importante che l'assemblea si faccia carico, opportunamente, di individuare le parti comuni interessate dall'installazione e dalle riprese.

L'installazione da parte del singolo condomino.

Nella logica dell'articolo 1122-ter deve ravvisarsi la tutela di un interesse collettivo, che presiede a ogni decisione assembleare, e dunque la videosorveglianza riguarderà le parti comuni che si potrebbero definire di "utilità generale" o "diffusa".

A tal proposito è da ritenere che l'assemblea non possa autorizzare un condomino a una videosorveglianza "settoriale" (per esempio sulla rampa di scale) attigua alla propria abitazione, poiché mancherebbe un interesse condominiale, cioè collettivo, ed addirittura si verrebbe ad avallare una violazione della riservatezza dei vicini di casa (Trib. Salerno Ordinanza del 30 aprile 2015).

L'esigenza personale di sicurezza, tuttavia, può essere appagata, senza bisogno di autorizzazione, con l'impianto singolo limitato ai propri spazi privati. Al riguardo, il Tribunale di Varese, con ordinanza del 16 giugno 2011, ha accolto l'orientamento espresso dalla Cassazione sentenza n. 44156/2008, disponendo la rimozione dell'impianto, la cui installazione non era stata decisa dall'organo assembleare, essendo stato lo strumento posizionato da uno dei comproprietari a fini di sicurezza (in questo caso è prevalso il diritto della riservatezza).

=> Anche in presenza di autorizzazione dell'assemblea la telecamere dome orientabile va rimossa.

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