Tutti coloro che sono proprietari di unità immobiliari in un condominio, sono obbligati per legge a contribuire al pagamento delle spese comuni ossia quelle che occorrono per la gestione delle parti comuni.
Può accadere che i condòmini non paghino tempestivamente i contributi condominiali con la conseguenza che il condominio si trovi nella situazione di dover agire per il recupero di quanto dovuto dai singoli condòmini morosi.
L'art. 63 disp. att. c.c. conferisce all'amministratore di condominio due poteri in tema di morosità condominiale: 1) senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi; 2) in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Contro i condomini morosi, l'amministratore ha, dunque, il potere - dovere, di agire in giudizio per il recupero del credito mediante ricorso per decreto ingiuntivo. Sulla base del piano di riparto indicante le singole quote, il condominio può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo che gli consente di intraprendere immediatamente l'esecuzione forzata nei confronti del condòmino moroso.
Si tratta di un dovere per l'amministratore, il quale rischia la revoca dall'incarico qualora omettesse di agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio relativo al credito esigibile. Trattandosi di un dovere stabilito dalla legge, l'amministratore non ha bisogno di alcun consenso da parte dell'assemblea la quale, eventualmente, può, con delibera concedere al condòmino moroso un tempo maggiore per saldare il proprio debito.
Qualora la morosità si sia protratta per un semestre, l'amministratore ha anche la possibilità di sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Con riferimento a tale ultima possibilità, la Legge di Riforma del 2012 ha modificato l'art. 63 disp. att. c.c., prevedendo che l'amministratore possa decidere di sospendere i servizi al condòmino moroso unilateralmente, mentre il testo previgente subordinava tale possibilità all'esistenza nel regolamento di condominio di una norma autorizzativa in tal senso.
Vediamo di approfondire il tema della sospensione dei servizi e delle utenze nei confronti dei condòmini morosi che, presentando diversi aspetti critici, è stato ampiamente dibattuto in giurisprudenza.
Sospensione dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato; strumento di autotutela del Condominio
Il disposto normativo dell'art. 63, terzo comma, disp. att. c.c. attribuisce all'amministratore condominiale - in via di autotutela e senza ricorrere previamente al giudice - il potere di sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Dopo la modifica normativa che ha eliminato la previsione "ove il regolamento lo consenta", l'esercizio di tale potere configura un potere-dovere dell'amministratore condominiale.
Per la corretta esegesi di quanto disposto dall'art. 63, III, disp. att. c.c., in tema di sospensione dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, viene in ausilio la giurisprudenza che spiega la portata applicativa della detta previsione codicistica.
Con una recente sentenza, n. 2271 del 5 ottobre 2022, il Tribunale di Cagliari ha ricordato che la novità introdotta dalla Legge di riforma n. 220 del 2012 - che si è, in concreto, limitata all'eliminazione della preventiva autorizzazione all'esercizio del potere di sospensione dalla fruizione Dei servizi da parte del condòmino moroso che doveva in passato essere contenuta nel Regolamento di condominio - comporta che l'amministratore può esercitare tale potere con ampia discrezionalità, senza necessità di una autorizzazione preventiva.
Trattasi di una particolare ipotesi di autotutela privata riconducibile al disposto e al modello concettuale dell'art. 1460 c.c., che contempla la possibilità di sospendere l'adempimento di una obbligazione, di natura legale o contrattuale, nei confronti della parte creditrice a sua volta inadempiente.
Più propriamente, la sospensione dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato rappresenta uno strumento di coercizione indiretta nei confronti dei condomini morosi volto a rafforzare gli usuali strumenti di escussione del credito (decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, esecuzione forzata), specie allorquando gli stessi non abbiano in concreto portato al soddisfacimento del credito condominiale.
Tale strumento volto ad incentivare il pagamento del dovuto da parte dei morosi è utilizzabile anche a prescindere dalla configurabilità di una effettiva relazione sinallagmatica fra oneri impagati e servizi sospesi.
In altre parole, la disposizione attuativa istituisce una forma di autotutela del condominio senza richiedere un nesso di corrispettività fra il servizio di cui si chiede la sospensione e la natura dei servizi per i quali il condomino risulti moroso.
Nozione di "servizio comune suscettibile di godimento separato". La distinzione tra servizi "essenziali e "non essenziali"
Per "servizio comune suscettibile di godimento separato" si intende ogni servizio che potrebbe essere interrotto senza incidere sul godimento del servizio da parte degli altri condòmini c.d. "virtuosi".
Sono servizi suscettibili di utilizzazione separata: il servizio di ascensore, il cui utilizzo potrebbe essere consentito solo ai condòmini virtuosi mediante l'installazione di una serratura e consegna delle chiavi solo ai predetti; il servizio idrico o l'impianto di riscaldamento per i quali è sempre possibile attuare una limitazione con intervento sulle tubature.
Al contrario non sono "separabili" tutti quei servizi che si rivolgono indistintamente a tutto lo stabile condominiale come il servizio di illuminazione e di pulizia delle parti condominiali o il servizio di portierato, poiché l'interruzione di tali servizi andrebbe ad incidere anche sul godimento da parte dei condòmini in regola con i pagamenti.
Tuttavia, anche con riferimento ai servizi suscettibili di godimento separato, in dottrina e giurisprudenza si è discusso sulle conseguenze che potrebbero derivare da una ferrea applicazione del dettato normativo che consente all'amministratore di decidere unilateralmente, senza autorizzazione né assembleare né giudiziale, la sospensione dei servizi al condomino moroso.
In particolare, si è osservato come non possa prescindersi dal necessario bilanciamento tra gli interessi in gioco che da un lato vedono un interesse meramente economico del condominio e dall'altro l'interesse del condòmino al godimento dei servizi comuni.
Sennonché da tempo dottrina e giurisprudenza - con risultati, peraltro, divergenti - si sono interrogati sulla necessità o meno di distinguere - a fronte dell'interesse meramente economico del Condominio - fra servizi "essenziali" e non essenziali in funzione della preminente tutela del diritto alla salute, costituzionalmente tutelato (art. 32 Cost.).
Si è giunti così ad operare una distinzione in relazione alla natura del servizio da sospendere dovendosi considerare che vi sono servizi essenziali e servizi non essenziali: 1) è da considerarsi essenziale il servizio idrico la cui sospensione andrebbe ad incidere negativamente sulla vivibilità e sul diritto alla salute costituzionalmente garantito ( art. 32 Cost.); 2) sono da considerarsi non essenziali, tutti quei servizi, come ad esempio l'ascensore, che non comportano una lesione di diritti fondamentali.
Con riferimento al servizio di riscaldamento ed acqua, si riscontrano orientamenti negativi alla sospensiva per la preminenza di valori aventi rilievo costituzionale quali il diritto alla salute (Trib. Bologna, ord. 15 settembre 2017; Trib. Brescia 29.9.2014; Trib. Milano 24.10.2013) ed orientamenti favorevoli alla sospensione (Trib. Roma 27.6.2014; Trib. Alessandria 17.7.2015; Trib. Brescia 17.2.2014 e 21.5.2014).
Come chiarito dal Tribunale di Brescia, ord. 29 settembre 2014, non può negarsi che la sospensione dell'erogazione dell'acqua potabile comporti un pregiudizio diretto ed immediato alle condizioni di vita e di salute del condòmino moroso correlate al godimento ad uso abitativo dell'unità immobiliare incidendo, perciò, su valori aventi rilievo costituzionale.
Ed ancora, il Tribunale di Bologna, ord. 15 settembre 2017, che nell'aderire all'orientamento negativo, ha sottolineato che dei servizi "essenziali" ha tenuto conto anche la legislazione statale, che, per quanto riguarda il servizio acqua, con il D.P.C.M. 29.8.2016 (Disposizioni in materia di contenimento della morosità nel servizio idrico integrato) ha stabilito che ai soggetti indigenti, seppur morosi, va comunque garantita una fornitura di 50 litri al giorno pro capite.
Con riferimento ad un altro servizio potenzialmente suscettibile di utilizzazione separata, il servizio di ascensore, il potere di sospensione, riconosciuto dall'art. 63 disp. att. cod. civ., non può tuttavia gravemente menomare le fondamentali esigenze di vita del soggetto.
In tal senso, si rammenta una recente sentenza del Tribunale di Roma, sent. 6353 del 2020, che nel condannare un condominio "a rimuovere ogni ostacolo alla fruizione dell'ascensore" perché non era emersa la morosità da oltre sei mesi, ha ribadito il principio secondo cui secondo cui "la facoltà riconosciuta al condominio ed il suo diritto all'esazione dei contributi di spesa, devono essere contemperati con i diritti fondamentali della persona costituzionalmente garantiti, alla vita e alla salute, di talché la sospensione di servizi essenziali può risultare comunque illegittima, se attuata con modalità che non tengano conto di tali valori primari".
Le caratteristiche di alcune grandi categorie di diritti.
È opportuno ricorrere al giudice per chiedere un'autorizzazione ad effettuare il distacco?
Nonostante l'art. 63 disp. att. c.c. conceda all'amministratore il potere di decidere in autonomia per la sospensione del servizio al condomino moroso, senza autorizzazione né assembleare né giudiziale, è assai frequente che il condominio ricorra allo strumento del provvedimento d'urgenza ex art. 700 cpc al fine di ottenere l'autorizzazione del giudice alla sospensione del servizio.
Un'importante sentenza del Tribunale di Perugia, n. 4442 del 3.12.2021 chiarisce i motivi per i quali è opportuno che il condominio prima di procedere al distacco del servizio al condomino moroso chieda l'autorizzazione giudiziale.
Ciò per due ordini di ragioni: "1) di diritto, per evitare di incorrere in responsabilità per abuso del diritto per sproporzione fra l'interesse tutelato e quello sacrificato, lì dove la sospensione del servizio dovesse pregiudicare diritti della persona costituzionalmente garantiti (in primis quelli alla vita e alla salute); l'abuso si potrebbe configurare ogni qual volta l'interruzione del servizio appaia capace di arrecare un danno maggiore (non riparabile monetariamente), rispetto a quello (riparabile monetariamente) a cui intende sottrarsi il condominio; 2) di fatto, ove l'intervento materiale necessiti della collaborazione dello stesso condòmino moroso, ad esempio quando è nel suo appartamento che il tecnico deve intervenire per interrompere il servizio".
Il giudice umbro, poi, precisa che l'accoglimento della domanda di sospensione dal servizio del condòmino moroso, non richiede un vaglio della sussistenza del periculum, come inteso nella tutela cautelare ordinaria, perché la norma di cui all'art. 63 co. 3 disp. att. c.c. non richiede affatto questo requisito (in verità non richiede nemmeno un vaglio giurisdizionale, come si è detto).
Il solo requisito necessario per l'accoglimento della domanda di autorizzazione è che il giudice dichiari l'esistenza del diritto di autotutela (fumus boni iuris) a seguito dell'accertamento della sussistenza dei fatti costitutivi dell'ipotesi normativa: a) la mora protratta per un semestre e b) l'esistenza del servizio comune a fruibilità separata.
