Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
Iscriviti alla
Newsletter
chiudi
Inviaci un quesito

Impianto idrico condominiale: diramazioni, tubazioni parziali, braga, danni, spese ed autoclave

La distinzione tra condutture comuni e tubazioni di proprietà esclusiva di singoli condomini gioca un ruolo rilevantissimo, soprattutto in tema di ripartizione delle spese e di responsabilità per i danni.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 
28 Set, 2023

Tale impianto, anche se realizzato con un fascio di tubi distinti invece che con una condotta collettiva unica, è bene comune fino all'ingresso nella singola unità immobiliare privata, dove, cioè, il tubo passa al servizio esclusivo della porzione di proprietà individuale: fino a quel punto l'impianto è di proprietà del condominio che infatti può modificarne il percorso, la consistenza e il servizio, frazionandolo, unificandolo, allacciandovi derivazioni, o apportando altre variazioni di interesse comune, naturalmente assicurandone la funzione a tutti i condomini.

Naturalmente il fatto che le tubazioni siano di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., sino all'ingresso di ogni singola unità abitativa, comporta l'insorgenza della responsabilità del condominio in presenza di infiltrazioni che siano causate da difettosa o cattiva manutenzione delle stesse (App. Napoli, sez. IV, 21 maggio 2008).

Condizioni del condominio parziale e responsabilità per l'impianto idrico

Si deve sempre ricordare che il condominio parziale, il cui fondamento normativo è rappresentato dall'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene; ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare" (Cass. civ., sez. VI, 16/01/2020, n. 791; Cass. civ., sez. II, 02/03/2016, n. 4127).

Applicando i principi sopra espressi si deve affermare che se una conduttura idrica è posta a servizio di alcuni condomini, gli interventi su tale "parte" dovranno essere deliberati solo dai condomini interessati, i quali soli si ripartiranno la relativa spesa per la manutenzione e risponderanno dei danni a terzi.

Responsabilità sulle diramazioni idriche e proprietà esclusiva

La presunzione di condominio dell'impianto idrico di un immobile in condominio non può estendersi a quella parte dell'impianto stesso ricompresa nell'ambito dell'appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi, e di conseguenza nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 26/10/2018, n. 27248).

Bisogna perciò escludere la responsabilità del condominio per infiltrazioni d'acqua provenienti da un appartamento posto al piano superiore in quanto provenienti da una diramazione della tubatura che insiste nella proprietà del singolo condomino, unico responsabile per i danni nell'appartamento sottostante.

Funzione e responsabilità della braga negli impianti di scarico condominiali

Secondo una decisione la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all'altezza di ciascun piano dell'edificio.

Ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificato come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale (Cass. civ., sez. II, 19/01/2012, n. 778). Questo nuovo orientamento giurisprudenziale è stato seguito da alcune decisioni di merito (ad esempio (Trib. Verona 12 aprile 2016, n. 930). Successivamente però la Cassazione ha ribadito che, a norma dell'art. 1117 c.c., n. 3 si presumono comuni i canali di scarico solo "fino al punto di diramazione" degli impianti ai locali di proprietà esclusiva; si è osservato che, mentre la proprietà comune condominiale è tale perché serve all'uso (e al godimento) di tutti i partecipanti, la braga, invece, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 17/01/2018, n. 1027).

Perciò, in caso di rottura di una braga la riparazione non sarà a carico del condominio, ma dovrà essere eseguita a cura e spese del proprietario dell'appartamento a cui è utile.

Braga di raccordo tra condominio e privato: a chi appartiene?

Limitazioni e diritti nell'uso dell'impianto idrico condominiale

Le modificazioni dei beni ed impianti comuni eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare, diretto ad un migliore e più intenso godimento della cosa medesima, costituiscono una consentita esplicazione del diritto di comproprietà ex art. 1102 c. c., ove non implichino alterazioni della consistenza e della destinazione del bene e non pregiudichino i diritti di uso e di godimento degli altri condomini.

Così l'installazione di un'autoclave autonoma, per il sollevamento dell'acqua in favore dell'appartamento di un singolo condomino è consentita, ai sensi dell'art. 1102 c. c., a condizione che non comporti riduzione di afflusso dell'acqua nei locali od appartamenti degli altri condomini con pregiudizio del loro concorrente diritto di pari godimento del servizio comune (Cass. civ., Sez. II, 23/02/1987, n. 1911).

In ogni caso, una volta installata, l'autoclave diventa parte integrante dell'impianto idrico condominiale, cioè un elemento non più separabile dall'impianto comune senza causare perdita di funzionalità dello stesso.

Così se il condomino decidesse di rimuovere l'autoclave al suo servizio non potrebbe poi pretendere dal condominio il ripristino dell'impianto idrico condominiale che lui stesso ha reso nuovamente non funzionale all'approvvigionamento idrico della sua unità immobiliare; di conseguenza sarebbe suo obbligo ripristinarlo, a titolo risarcitorio, non potendo ai sensi dell'art. 1122 c.c., quale condomino, eseguire opere (rifacimento dell'impianto idrico dell'appartamento e rimozione dell'autoclave) nella sua proprietà individuale recando danno al bene comune.

In ogni caso a nessun condomino è consentito l'allaccio ad una conduttura comune effettuato a favore di una unità immobiliare contigua ma non facente parte del condominio.

Resta aggiornato
Iscriviti alla Newsletter
Fatti furbo, è gratis! Più di 100.000 amministratori, avvocati e condomini iscritti.

Ricevi tutte le principali novità sul condominio e le più importanti sentenze della settimana direttamente nella tua casella email.

Dello stesso argomento