A seguito della Riforma, gli impianti che ricadono tra le parti comuni -in precedenza individuati come "gli acquedotti, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili" - sono ora definiti, con terminologia più moderna: gli impianti idrici e fognari e sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria.
Sono individuati con più ampio respiro perché devono essere reputati comuni fino al punto di utenza, cioè fino al punto della loro diramazione alle unità di proprietà esclusiva, mentre in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, fatte salve le disposizioni dettate da normative di settore in materia di reti pubbliche.
L'impianto idrico è quindi normalmente a servizio di tutte le unità immobiliari in condominio e, di conseguenza, soggiace alla presunzione di condominialità sancita dall'art. 1117 c.c. salvo specifiche leggi di settore.
L'impianto idrico e le sue parti
Per esso sono ritenuti di proprietà comune le tubazioni che si dipanano in verticale e che fungono da collegamento per gli appartamenti del palazzo posti ai vari piani. Per individuare la "diramazione degli impianti", il solo art. 1117 c.c. non è sufficiente, fornendo solo una presunzione di condominialità. Occorre che questa norma sia interpretata unitamente all'art. 2051 c.c. In ragione di ciò, la presunzione di bene condominiale dell'impianto idrico di un immobile non può estendersi a quella parte dell'impianto ricompresa nell'ambito dell'appartamento dei singoli condomini, non avendo alcun rapporto di potere il condominio su questa parte.
Di conseguenza le diramazioni non possono più qualificarsi come beni comuni dal punto in cui le stesse servono a portare acqua alle singole unità immobiliari. "La presunzione di condominio dell'impianto idrico di un immobile in condominio non può estendersi a quella parte dell'impianto stesso ricompresa nell'ambito dell'appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi, e di conseguenza nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri condomini" (Cass. 26 ottobre 2018, n. 27248).
Questa distinzione è importante perché se vi è ad esempio una rottura della tubazione verticale si può concludere per la sua natura condominiale, vedendo il condominio come custode del servizio ex art. 2051 c.c. e quindi responsabile di eventuali infiltrazioni subite dagli alloggi limitrofi.
Il danno deve essere risarcito in base all'art. 1123 c.c. cioè sulla base dei millesimi di proprietà dei vari condomini.
Se invece l'infiltrazione si verifica in ragione di perdita dalla parte della tubazione successiva al raccordo del singolo alloggio, chi è titolare di quest'ultimo è il soggetto legittimato passivo del danno causato.
Qui la tubazione infatti è per legge parte non condominiale ma di proprietà di chi è titolare dell'immobile al cui servizio vi è questa part di tubazione.
Infiltrazioni dalla chiave di arresto
Sulla base di questi principi è stato risolto il caso di infiltrazioni dalla chiave di arresto dell'acqua situato nell'appartamento di un condomino, escludendo la responsabilità del condominio stante l'assenza del suo potere sulla cosa per questa parte, con l'imputazione esclusiva in capo a chi occupa l'alloggio a cui è al servizio (Cass., 26 ottobre 2018, n. 27248).
Infiltrazioni dalla braga
Difficile è l'identificazione della natura della "braga", cioè di quell'elemento di raccordo che unisce la condotta principale alle tubazioni dei singoli appartamenti. Trattasi di quella parte che funge da raccordo della tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento con la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, strutturalmente posta nella diramazione.
Come si è visto per l'impianto fognario, mentre oggi si afferma che la stessa sia da considerarsi di proprietà del singolo condomino, con la conseguenza che i danni provocati dalla sua rottura devono essere risarciti esclusivamente da quest'ultimo (Cfr.: Cass. 17 gennaio 2018, n. 1027), in passato la rottura della braga si considerava imputabile all'intero condominio, siccome proprietario della stessa (Cfr. Trib. Pescara, 1.06.2016; Cass. n. 778/2012).
Oggi si afferma che la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione; di conseguenza essa non può rientrare nella proprietà condominiale, bensì in quella singola dell'alloggio a cui serve.
Ciò è valido anche quando il punto di rottura della tubazione di scarico viene individuato nel tratto obliquo che convoglia le acque del lavandino di proprietà del condomino alla colonna condominiale (Cass., 3 settembre 2010, n. 19045).
Si ricorda che ogni volta che si parla di condomino, si parte dal presupposto che questi sia colui che gode dell'alloggio. Ove così non fosse, perché ad esempio l'unità immobiliare è condotta in locazione, è il conduttore il soggetto titolare del rapporto di custodia in termini di manutenzione ordinaria e quindi colui a cui imputare gli eventuali danni.
