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La braga è una parte dell'impianto di proprietà esclusiva. Anzi no la braga è un bene comune, oppure no?
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La braga è una parte dell'impianto di proprietà esclusiva. Anzi no la braga è un bene comune, oppure no?

La braga, elemento di raccordo tra la parte condominiale di un impianto e le sue diramazioni verso le proprietà esclusive è al centro di un contrasto giurisprudenziale: di chi è?

Avv. Alessandro Gallucci 

Che cos'è una braga

Che cosa sia la braga ce lo dice il dizionario della lingua italiana. Essa, con specifico riferimento agli impianti idraulici, è una raccordo biforcato che mette in connessione le tubazioni verticali con quelle orizzontali.

Nel condominio, per semplificare al massimo ed in modo molto approssimativo, i tubi posizionati in verticale debbono essere considerati di proprietà condominiale, quelli in orizzontale di proprietà esclusiva. L'art. 1117 n. 3 c.c. specifica che gli impianti debbono considerarsi (e non presumersi cfr. Cass. SS.UU. n. 7449/93) di proprietà comune «fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza […]».

Si ripete: quella del posizionamento orizzontale o verticale è solamente una semplificazione. Può accadere che una parte d'impianto verticale sia in proprietà esclusiva e viceversa. Ciò che conta, come sempre in ambito condominiale, insomma ciò che è davvero dirimente, e la destinazione funzionale del bene. Se serve a tutti o ad una parte dei condòmini e i titoli non dicono nulla, allora quel bene sarà condominiale.

E la braga?

Proprietà della braga, il contrasto giurisprudenziale

Non sono mancate prese di posizione a favore della proprietà esclusiva.

Ragione? La funzione svolta dalla braga.

In una sentenza resa dalla Corte di Cassazione nel 2010, si legge che «la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all'uso (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini» (Cass. 3 settembre 2010 n. 19045).

Questa presa di posizione è stata, poi, superata due anni dopo, sempre dalla Corte di Cassazione, in un modo che non è stato considerato contrastante con le precedenti decisioni.

In particolare nella fattispecie sottesa alla sentenza n. 778, un condominio lamentava il fatto che la pronuncia di merito impugnata lo condannasse per danni da infiltrazioni causati dalla rottura di una braga. Secondo la compagine essa doveva essere considerata bene di proprietà esclusiva. I giudici della Cassazione non concordarono su questa presa di posizione.

Si legge in sentenza che «la questione riguarda nella sostanza la qualificazione o meno di bene condominiale della parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra la colonna di scarico e lo scarico individuale dei singoli appartamenti.

Al riguardo appare opportuno evidenziare che il Tribunale ha ritenuto di considerare condominiale la braga in questione in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico.

E' appena il caso di osservare che, in assenza della braga in questione, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell'edificio condominiale. Occorre anche considerare che l'intervento su detto raccordo deve essere operato sulla condotta verticale, mentre qualsiasi intervento sui tubi di scarico delle singole unità immobiliari fino al raccordo in questione può essere effettuato senza sostanzialmente impegnare lo scarico condominiale» (Cass. 19 gennaio 2012 n. 778).

Come mai, secondo gli stessi ermellini, questa pronuncia non è in contrasto con i precedenti, in particolare, ad esempio, con quello che abbiamo citato in precedenza? Perché, si legge nella decisione in commento, «il punto di rottura della braga non aveva alcun riguardo al tratto di tubi a servizio dei singoli appartamenti, ma si trovava nella sua parte bassa nel punto cioè in cui tale braga è strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale, senza la quale lo scarico verticale non sarebbe in grado di svolgere la sua funzione» (Cass. 19 gennaio 2012 n. 778).

Quando, visivamente, pensiamo alla braga, dobbiamo vederla come uno svincolo da un'autostrada. Se la strada è la tubatura verticale, lo svincolo che consente l'uscita dall'autostrada è la braga. Qualcuno direbbe: lo svincolo fa ancora parte dell'autostrada, tant'è che il pedaggio si paga al casello, che è dopo lo svincolo.

Parallelo, quest'ultimo non propriamente utile per risolvere il problema della proprietà della braga, ma comunque indicativo di un fatto: l'immediata diramazione, solitamente è contenuta in un componente unico che è incorporato nella parte di tubazione nota come braga.

Sì, è vero che in questa diramazione, poi, s'innesta la tubazione di riferimento dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva. È evidente, allora, che in casi di rotture e riparazioni, ai fini dei successivi adempimenti connessi alle spese, sia necessario comprendere subito cosa ha causato il danno.

Braga, gli approdi giurisprudenziali più recenti

Nel gennaio 2018, tornando sui propri passi e ribadendo quanto affermato nel 2010, la Cassazione ha sentenziato che poiché la braga serve solo a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini, allora essa va considerata di proprietà esclusiva e non parte d'impianto condominiale (Cass. 17 gennaio 2018 n. 1027).

Se non è questo un contrasto intepretativo…

=> Impianto idrico. Esclusa la responsabilità del condominio se le infiltrazioni derivano dalla diramazioni dei tubi privati.

=> Dietrofront della Corte di Cassazione: la braga non è condominiale.

Cerca: braga scarico proprietà

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MICHELE FORTUNATO
MICHELE FORTUNATO venerdì 09 giugno 2017 alle ore 18:19

RITENGO LA BRACA CONDOMINIALE, IL SUO UTILIZZO NON SAREBBE EQUO, IL PRESUNTO PROPRIETARIO DI BRACA AL PIANO SUPERIORE AVREBBE IL VANTAGGIO MAGGIORE PER IL MINOR PASSAGGIO DI SCARICHI MENTRE QUELLO AL PIANO BASSO SUBIREBBE IL MASSIMO PASSAGGIO DI SCARICHI QUINDI MAGGIORMENTE ESPOSTO A ROTTURA.

Ammannato Marco
Ammannato Marco giovedì 03 agosto 2017 alle ore 11:40

Buongiorno a tutti,

vi scrivo perchè purtroppo sono incappato in questa situazione. Vi spiego.
L'anno scorso ho acuistato un appartamento posto al primo piano di un fabbricato di 11 piani, che come caratteristica hanno dei pilastri molto grandi che man mano si sale di piano vi vanno riducendo. Le acque nere vengono immesse dal mio appartamento, nella colonna di scarico condominiale mediante questa braga (originale del fabbricato), nella quale i nuovi tubi sono stati inseriti (non ho modificato la disposizione dei tubi originali li abbiamo solo sostituiti con nuovi).
Qualche settimana fà il condominio ha effettuato dei lavori di sostituzione della colonna verticale e parte della colonna orizzontale rompendolo in mille pezzi e sostituendolo con materiale in pvc. Le vibrazioni hanno sicurmente danneggiato la Braca ed il condominio, nella persona dell'avvocato mi ha intimato di provvedere alla sostituzione operando dal mio bagno, accollandomi tutte le spese che ne derivano.
Io ho fatto intervenire un ingegnere per periziare il tutto e mi ha confermato che quel raccordo dove avviene la perdita appartiene al condominio, pertanto ho risposto via legale con tanto di perizia allegata, ma oggi l'avvocato della controparte mi risponde insistendo che la responsabilità è mia e che quindi devo procedere al ripristino.
Mi riaggiornerò con il mio legale a settembre, ma secondo voi cosa mi devo aspettare da tutto questo?
Vi saluto e vi ringrazio anticipatamente per le vostre risposte

Camillo50
Camillo50 mercoledì 26 giugno 2019 alle ore 09:42

Personalmente sono dell'avviso che la braga (orizzontale o verticale) è a servizio di chi si innesta nella condotta comune, in quanto, se non avesse bisogno di innestarsi, la braga non ci sarebbe.

Carlo
Carlo mercoledì 26 giugno 2019 alle ore 09:57

se la braga è servita da più condomini è condominiale se serve un solo condomino è privata, ma per i nostri ermellini devono sempre creare confusione nelle sentenze, pertanto si accumulano ricorsi ai vari Tar

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