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Rottura della braga condominiale. Una sentenza innovativa del Tribunale di Pescara
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Rottura della braga condominiale. Una sentenza innovativa del Tribunale di Pescara

Se si rompe il punto di congiunzione tra l'impianto privato e quello condominiale: di chi è la responsabilità?

Avv. Rosario Dolce 

Il principio espresso dalla sentenza, che andremo ad analizzare, è innovativo. Infatti, rielabora come parte comune la braga, ovvero il punto di diramazione tra la conduttura fognaria privata e quella verticale condominiale. Prima della riforma la braga era pacificamente ritenuta come parte comune.

Ora, cominciano a venire nuovi orientamenti, tra cui quest'ultimo che addirittura addossa la responsabilità al condominio, nonostante l'intervento manutentivo eseguito sulla "parte comune" da parte del privato.

=> La responsabilità del condominio per i danni da infiltrazione dalla braga condominiale

Sono oggetto di proprietà comune "gli impianti idrici e fognari ed i relativi collegamenti, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza" (articolo 1117 comma 3 codice civile).

Sulla scorta di tale principio il Tribunale di Pescara, con Sentenza del 01.06.2016, ha condannato il Condominio (salvando il condòmino) al risarcimento dei danni subiti dall'appartamento sottostante, derivanti dalla cattiva manutenzione del punto di innesto tra la conduttura fognaria privata e quella condominiale.

Il "principio innovativo" espresso tiene in considerazione che il novellato articolo in questione considererebbe la "braga", ovvero il predetto punto di raccordo, come "parte comune" e non privata.

Il caso

Tizio, in qualità di proprietario di un appartamento, ubicato al secondo piano, ha adito la Giustizia al fine di chiedere la condanna al risarcimento dei danni, come derivanti al proprio immobile dalle infiltrazioni di acqua, di Caio - proprietario dell'appartamento, ubicato al piano di soprastante del medesimo stabile - e/o del Condominio di cui fa parte.Il tecnico di Tizio, in particolare, aveva in precedenza accertato che le infiltrazioni avvenivano intorno al tubo saldato alla colonna di scarico condominiale, da cui veniva servito il vaso del bagno nell'appartamento di Caio.

Portato il fatto a conoscenza dell'amministratore del condominio, quest'ultimo incaricava la propria ditta di verificare la natura e la provenienza delle lamentate infiltrazioni, al fine del ripristino della situazione originaria.

Tale ditta, dopo aver effettuato un primo sopralluogo confermava la causa delle infiltrazioni all'interno delle pareti del bagno di Tizio, individuando la presumibile rottura nella conduttura di scarico delle acque sanitarie dei servizi di Caio.

In particolare, questi riscontrava che l'innesto alla colonna condominiale era stato eseguito non con un pezzo speciale (tipo ad Y), ma con un semplice foro sulla colonna, non perfettamente sigillato, ovvero eseguito non secondo la regola dell'arte.

=> Danni da infiltrazioni causati dalla rottura di una braga

La Sentenza.In relazione a tale tipologia di rottura, la giurisprudenza della Corte di Cassazione, precedente alla suddetta legge di riforma del condominio, seguiva il principio di diritto per cui, essendo la braga quell'elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale, di pertinenza del singolo appartamento, e la tubatura verticale, di pertinenza, invece, del condominio; essendo la stessa, strutturalmente, posta nella diramazione della tubatura orizzontale, la medesima non rientrava nella proprietà del condominio, che è tale perché serve all'uso ed al godimento di tutti i condomini, bensì nella proprietà privata, poiché, qualunque fosse il punto di rottura della braga, essa serviva soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serviva all'uso di tutti i condomini (ex multis Cassazione Civile n. 19045/2010).

Tuttavia, tale delineata impostazione giuridica, alla luce dell'avvenuta riforma del condominio, stante il chiaro e comprensibile testo normativo dell'articolo 1117, punto 3, c.c., è da considerarsi, in parte, superata, e, comunque, da valutarsi in relazione alla specificità del caso concreto ed alla specificità della causa delle lamentate infiltrazioni.

All'uopo, la Corte di Cassazione, Sezione Civile, con sentenza n. 778 del 19 Gennaio 2012 (ovvero precedente alla citata legge di riforma del Dicembre 2012 - che ha, ancor meglio, formalizzato il concetto di proprietà condominiale, soprattutto in tema di impianti e sue derivazioni -), ha ritenuto che il raccordo tra la colonna di scarico verticale e le tubazioni dei singoli condomini fosse di proprietà condominiale, stante la sua funzione prevalente di raccordo, senza cui il funzionamento della colonna di scarico verticale verrebbe meno.

=> Rottura della braga condominiale. Una sentenza innovativa del Tribunale di Pescara

In applicazione, quindi, della normativa vigente in materia condominiale, nonché in applicazione del suddetto orientamento giurisprudenziale, nel caso di specie, stante l'accertata origine e natura delle infiltrazioni prodottesi nell'appartamento di parte attrice, la responsabilità per i lamentati danni è stata imputata condominio, in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, per mancato controllo, vigilanza e manutenzione, ex articolo 2051 codice civile.

Conclusione.Il nuovo testo legislativo dispone, nel novellato articolo 1117 codice civile, che sono oggetto di proprietà comune "gli impianti idrici e fognari ed i relativi collegamenti, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza".

Quindi, nella fattispecie trattata, nonostante sia stato accertato che l'innesto della tubazione di scarico del water di proprietà di Caio alla colonna condominiale non veniva realizzato dalle maestranze di quest'ultimo a regola dell'arte - vale a dire utilizzando un idoneo elemento ad Y, con innesto del tipo a bicchiere -, la responsabilità dell'evento è stata ritenuta esser sussistente solo in capo al condominio stesso.

=> Impianti comuni e punti di diramazione verso le singole unità immobiliari. La "braga" è parte di proprietà esclusiva.

Scarica Tribunale di Pescara, Sentenza del 01.06.2016

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