Il diritto di abitazione. Brevi cenni.Il diritto di abitazione è un diritto reale tipico di godimento su cosa altrui avente per oggetto un edificio o parte di esso.
Tale diritto è limitato all'esclusivo bisogno del titolare e della sua famiglia (Cass. 9.6.1987, n.5044).
E' un diritto reale con un contenuto limitato perché il titolare del diritto può solo godere la cosa direttamente senza apportare nessuna modifica o percepire alcun frutto. Quindi il suo godimento è limitato ma espandibile secondo le esigenze familiari.
La prerogativa di tale diritto è rinvenibile nella specialità dell'oggetto, che può essere costituito esclusivamente da un immobile idoneo ad essere abitato.
In secondo luogo, l'abitazione è consentita al titolare del diritto, il quale può servirsi dell'edificio solo per abitarvi, senza poterlo adibire a scopi diversi.
In merito all'estensione del diritto, la giurisprudenza ha precisato che l'abitazione non comprende soltanto i vani abitabili ma si estende a tutte le pertinenze ed elementi accessori della casa (Cass., 17.4.1981, n. 2335).
(Il diritto di abitazione ed i riflessi sulla compilazione dell'anagrafe condominiale)
Chi devo convocare in assemblea? La partecipazione all'assemblea presuppone necessariamente che il condomino si legittimi nei confronti della compagine condominiale rendendo noto il suo status. In tal caso sarebbe opportuno una comunicazione preliminare fatta dal nudo proprietario dell'unità immobiliare all'amministratore che amministra lo stabile in cui si trova l'unità immobiliare utilizzata dall'habitator. Dalla qualifica ne consegue il diritto di intervento all'assemblea ed il contestuale diritto di voto.
Nel caso di specie ci si rifà all'art. 67 disp. att. c.c., che è anche applicabile alla fattispecie del diritto di abitazione, a norma del quale il titolare di un diritto parziario di godimento di un piano o porzione di piano dell'edificio in condominio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni (Trib. Napoli, 10.12.1979).
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Semplifichiamo: a seconda del tipo della deliberazione oggetto dell'ordine del giorno l'avviso di convocazione dell'assemblea va inviato al nudo proprietario oppure all'habitator.
Quindi:all'habitator verrà riconosciuto il diritto di partecipare all'assemblea e di votare allorquando all'ordine del giorno vi siano delibere afferenti all'ordinaria manutenzione in relazione alle quali egli ha gli stessi poteri del condomino.
Il diritto di voto in assemblea è modellato sulla base degli stessi criteri: diritto di voto spetta al nudo proprietario o all'usufruttuario a secondo dell'oggetto della deliberazione.
Mentre il diritto di voto per deliberare l'esecuzione di riparazioni straordinarie spetta al proprietario anche qualora esse si rendano necessarie in seguito all'inadempimento da parte dell'habitator degli obblighi di ordinaria manutenzione (Cass., 11.1.1968, n. 62).
Invece, la deliberazione concernente la nomina dell'amministratore e la determinazione del compenso da corrispondere al medesimo devono essere adottate dall'assemblea con la preventiva convocazione e con il voto dell'habitator e non del nudo proprietario (Cass., 12.1.1978, n. 124).
Il regime delle spese. Secondo il principio generale dettato dall'art. 1025 c.c., chi ha il diritto di abitazione è tenuto alle riparazioni ordinaria e contribuisce in proporzione di ciò che gode.
Si presenta quindi il problema della distinzione fra le riparazioni ordinarie e le riparazioni straordinarie.
Secondo i criteri generali la distinzione delle spese occorrenti per l'uso e quelle occorrenti per la conservazione e la manutenzione straordinaria della casa non deve essere ignorata dalla gestione condominiale.
Dal punto di vista pratico l'individuazione di criteri sicuri e condivisi per distinguere le riparazioni ordinarie da quelle straordinarie si è rivelata alquanto laboriosa. Al fine di fare chiarezza ci si affida alla casistica, elaborata dalla giurisprudenza:
Spese a carico dell'habitator
- I lavori di restauro della facciata di un edificio, ed opere di intonacatura e di tinteggiatura.(App. Firenze, 25.10.1962)
- L'imbiancatura delle pareti e la verniciatura di porte e finestre sono riparazioni ordinarie
- (Cass., 16.7.1973, n. 2061)
Da leggere:
- (Contestazione da parte del conduttore delle spese condominiali richieste dal proprietario)
- (Spese condominiali: il conduttore ha sempre diritto di avere giustificazioni in merito alle richieste.)
Spese a carico del proprietario
- Il rinnovamento dell'ascensore, potendosi considerare riparazione affine a quella, espressamente contemplata, del rinnovamento delle scale (Cass., 11.1.1968, n. 62; Cass., 17.4.1969, n. 1215)
- L'abbozzatura dell'intonaco al muro divisorio tra il giardino (nella specie, condominiale) e le proprietà confinanti è riparazione straordinaria (Trib.
Napoli, 18.2.1969)
- I lavori di ripristino dei prospetti e di impermeabilizzazione del tetto condominiale (Trib. Roma, 2.2.2004)
