La figura dell'amministratore di condominio assume sempre di più un ruolo professionale all'interno e all'esterno dell'edificio condominiale, in quanto è chiamato a svolgere un'attività di gestione altamente complessa, che presuppone diverse competenze contabili, fiscali, tecniche e soprattutto giuridiche.
Di conseguenza, nell'espletare la propria attività gestionale, l'amministratore è soggetto anche a responsabilità di tipo civile e penale, determinate dai compiti numerosi, complessi e soprattutto delicati, che gli vengono attribuiti non soltanto dagli articoli 1130 e 1131 del codice civile e dalle norme generali del diritto ma anche dal regolamento di condominio, dall'assemblea dei condòmini e dalle leggi speciali.
A tal proposito si registra un aumento delle possibili conseguenze dell'attività di gestione di immobili, in ambito di responsabilità civile, nei confronti dei terzi o degli stessi condòmini, nonché in ambito di responsabilità penale, che va di pari passo con l'evolversi della figura dell'amministratore di condominio.
Il presupposto della responsabilità civile per l'amministratore è l'aver svolto colpevolmente, con negligenza o imperizia, un'attività obbligatoria posta a suo carico dalla legge, dal regolamento di condominio, dall'assemblea o viceversa l'aver omesso di assumere un determinato comportamento cui era tenuto, procurando un conseguente danno economico per il condominio.
Tale responsabilità civile dell'amministratore, ad esempio, può derivare dall'aver agito, nell'esecuzione di una delibera, in modo differente rispetto a quanto previsto dalla stessa; si pensi ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall'amministratore (Cass. n. 4816 del 17 maggio 1994; Cass. n. 2219 del 14 giugno 1976; Cass. n. 8804 del 20 agosto 1993).
Ma non basta, l'amministratore può essere ritenuto responsabile anche per avere dato esecuzione a delibere manifestamente illegittime, come nel caso di decisioni assembleari assunte a maggioranza dei condòmini, che prescrivono limitazioni all'uso della proprietà esclusiva senza averne la benché minima autorità.
Pertanto ne consegue che l'amministratore, per i danni derivati al condominio dalla sua cattiva gestione, oltre ad essere revocato dal mandato ricevuto, potrebbe essere chiamato a risarcirli, in quanto la sua responsabilità civile, che è di natura contrattuale, sarebbe facilmente dimostrabile da parte dei condòmini lesi fornendo prova dell'inottemperanza ai suoi doveri e del nesso causale con il danno subito.
L'amministratore, dal canto suo, sarebbe chiamato a dimostrare, per non incorrere in responsabilità, di avere eseguito correttamente il proprio mandato e che il danno non è imputabile al suo comportamento.
Per quanto riguarda la responsabilità penale dell'amministratore, invece, il presupposto è da ricercare nelle norme di cui agli artt. 1130 n. 3 e 4 e di cui all'art. 1135 comma 2 del Codice Civile, che indentificano l'obbligo dello stesso amministratore di vigilare sulle parti comuni e di assumere ogni misura idonea a prevenire pericoli derivanti dalle cose comuni per la pubblica e privata incolumità.
Nello specifico, ai sensi dell'art. 1130, n. 4 c.c., l'amministratore deve esercitare qualsiasi attività giuridica di vigilanza e di difesa dell'integrità dei beni comuni per salvaguardarne stabilità, decoro e sicurezza, contro molestie e interventi, che siano posti in essere da terzi o anche dagli stessi condòmini.
I tipi di responsabilità penale in cui l'amministratore di condominio può incorrere sono fondamentalmente due: una di tipo volontario ed una di tipo omissivo.
Si intendono per responsabilità volontarie tutta una serie di reati che l'amministratore di condominio può commettere con dolo.
Amministratore che scappa con la cassa e sospensione della pena
I reati di tipo doloso rappresentano un dato certo di cui è responsabile l'amministratore, come ad esempio l'omessa manutenzione delle parti comuni, quando c'è l'obbligo di attivarsi onde eliminare un situazione di pericolo, la violazione di domicilio nel caso in cui l'amministratore si introduca nell'appartamento di un condomino, contro la sua volontà, per effettuare delle verifiche autorizzate con delibera dell'assemblea, l'esercizio arbitrario delle proprie funzioni nel caso in cui sospenda il servizio di riscaldamento al condominio che non paghi le bollette e così via.
I reati di omissione, invece, implicano la responsabilità penale dell'amministrazione per negligenza, come ad esempio nel caso in cui non adotti una serie di misure di sicurezza previste dalla legge (ometta di spicconare parti pericolanti dell'immobile), oppure non attui le modifiche necessarie previste per gli impianti condominiali.
In tal senso la responsabilità penale dell'amministratore di condominio va ricondotta nell'ambito della norma di cui all'art. 40, co. 2, c. p., per la quale non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo.
L'amministratore di condominio, infatti, deve espletare, in via generale, ogni attività concernente la gestione ordinaria e deve predisporre quegli interventi straordinari che siano ritenuti necessari d'urgenza, in quanto è tenuto, tramite i poteri e doveri di controllo che gli sono imputati dal codice civile e da precise disposizioni di leggi speciali, ad impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni ai condomini od a terzi; sicché, egli si viene a trovare nella posizione di custode rispetto a tali beni e può, pertanto, rispondere di detti danni (Cass. n. 25251 del 16 ottobre 2008).
In altre parole, ai sensi dell'art. 2051 c.c., l'amministratore può essere ritenuto responsabile del danno cagionato dalle cose ricevute in custodia, salvo l'esistenza del caso fortuito, che va ravvisato nelle ipotesi in cui il danno sia stato determinato da cause estrinseche alla struttura del bene, o dal comportamento di terzi, con modalità di tempo e di luogo tali per cui il pericolo non avrebbe potuto essere conosciuto ed eliminato tempestivamente, neppure con la più diligente attività di controllo e di manutenzione (Cass. n. 20427/2008).
Naturalmente l'onere della prova sia del caso fortuito, sia dell'adempimento dei doveri di diligente manutenzione, è a carico dell'amministratore di condominio.La ratio di tale responsabilità si fonda sul dovere di custodire il bene sul quale a qualsiasi titolo si esercita un effettivo e non occasionale potere fisico, in rapporto all'obbligo di vigilare affinché lo stesso bene non cagioni danni a terzi.
Certamente la condanna dell'amministratore di condominio deve essere giustificata e può esserci soltanto nel caso in cui la sua condotta omissiva abbia rappresentato una "condizione necessaria" dell'evento lesivo, con alto o elevato grado di credibilità razionale o probabilità logica (Cass. n. 39959/2009).
Alla luce di quanto sopra riportato l'attività svolta dall'amministratore è da ritenersi assolutamente gravosa, soprattutto in merito all'obbligo di adottare tutte le normative di sicurezza in condominio, in un'epoca che vede il proliferare di normative tecniche e di edilizia, con sempre più specifiche cautele da attivare in rapporto a cose ed impianti condominiali.
Per tali ragioni la "vigilanza" sui beni comuni da parte dell'amministratore si esplica non soltanto nell'obbligo di disporre verifiche sugli impianti condominiali ma anche nel dovere di sottoporre al vaglio dell'assemblea dei condòmini tutti gli interventi ritenuti necessari per la "messa a norma" degli stessi, soprattutto se gli è stato segnalato dai tecnici manutentori dei beni comuni.
A titolo esemplificativo l'amministratore di condominio deve garantire il corretto esercizio e la manutenzione periodica dell'impianto di ascensore (d.p.r. n. 162/99) nonché ha l'obbligo di provvedere alla manutenzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento (d.p.r. n. 74/2013) e ancora deve garantire la salubrità delle acque (d.lgs. n. 31/01) e nuovamente deve attivarsi per consentire all'assemblea di deliberare sulle opere necessarie all'ottenimento o rinnovo del certificato di prevenzione incendi (d.p.r. n. 151/11) ecc. ecc. ecc.
All'obbligo di vigilanza e di manutenzione delle cose comuni si aggiunga poi l'attività dell'amministratore in qualità di datore di lavoro, nel caso di appalto di opere concernenti la cosa comune o con riferimento ad attività lavorative svolte sulle cose comuni da professionisti o dipendenti, come ad esempio il portiere, il giardiniere o gli addetti alla pulizia.
Da ciò se ne ricava una particolare forma di potere-dovere in capo all'amministratore, che deve badare alla "vigilanza" sulle parti comuni nell'intento di evitare che queste arrechino danno a cose e persone.
Nel caso in cui si verifichino lesioni su persone, o addirittura la morte, per omissioni e negligenze dell'amministratore, quest'ultimo è soggetto a condanna penale come nel caso di corti circuiti, caduta ascensori, rovina di parti del fabbricato, esplosione caldaie e così via.
L'amministratore di condominio, che è tenuto alla manutenzione ordinaria degli impianti condominiali e delle parti comuni, in caso di incidenti sarà il primo diretto responsabile tenuto a risponderne personalmente delle conseguenze.
Colpa cosciente e reati dell'amministratore
Ecco perché l'amministratore deve rivolgere un'attenzione assolutamente primaria per la salvaguardia e l'efficienza degli impianti e in generale deve adoperarsi per eliminare tutti i pericoli per i condòmini nelle parti comuni, altrimenti risponde penalmente nel caso qualcuno si faccia male, anche perché non ha bisogno di nessuna delibera assembleare che lo autorizzi ad attivarsi, avendo già la facoltà di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria urgenti, dovendo soltanto informare in seguito l'assemblea.
In questo contesto normativo e giurisprudenziale è indubbio che la stipula di una "valida" polizza assicurativa per l'amministratore di condominio sia da ritenersi assolutamente necessaria
