Gli artt. 1129, comma 2, c.c. e 1130-bis c.c., come novellati dalla l. n. 220 del 2012, prevedono la facoltà dei condomini di ottenere l'esibizione di registri e documenti contabili condominiali in qualsiasi tempo, non necessariamente in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea.
L'esercizio di tale facoltà non deve essere di ostacolo all'attività di amministrazione, non deve essere contraria ai principi di correttezza e non deve comportare un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condòmini richiedenti.
Il condòmino al quale venga negata la facoltà in parola, potrà agire contro l'amministratore al fine di ottenere la documentazione richiesta relativa all'attività gestoria del condominio.
Lo strumento processuale di tutela in caso di rifiuto o inerzia dell'amministratore è, tra gli altri, quello del ricorso per decreto ingiuntivo e ciò ai sensi dell'art. 633 cpc che prevede che il giudice possa pronunciare ingiunzione di consegna di una cosa mobile determinata (e quindi anche dei documenti condominiali).
La legittimazione passiva spetta all'amministratore personalmente e non al condominio rientrando, l'obbligo di porre a disposizione dei condomini la documentazione relativa alla gestione del condominio, tra i doveri gestori dell'amministratore.
L'ingiunto amministratore potrà proporre opposizione al decreto ingiuntivo dimostrando la mancanza di un interesse giuridicamente apprezzabile in capo al condòmino per ottenere la disponibilità dei documenti richiesti, l'inesistenza degli stessi, l'intralcio all'attività amministrativa dovuto alla notevole quantità di documentazione richiesta o, ancora, di averli già consegnati.
Quest'ultimo caso, ossia l'avvenuta consegna da parte dell'amministratore della documentazione amministrativa è stato oggetto di una recente sentenza, n. 1179/2023, del Tribunale di Termini Imerese, ove l'amministratore di condominio opponente ha dimostrato di aver consegnato la documentazione richiesta dal condomino diversi mesi prima della proposizione dell'azione monitoria mediante raccomandata a.r. mai ritirata dal destinatario e pertanto restituita al mittente.
Vediamo cos'è accaduto nel caso di specie.
Il diritto di accesso dei condòmini ai documenti contabili e amministrativi del condominio. Fatto e decisione
L'amministratore di un condominio proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui il Tribunale di Termini Imerese gli aveva ingiunto di consegnare: la documentazione inerente le delibere di assemblee condominiali, le relative deleghe richiamate nei verbali; la richiesta dei condòmini per la revisione contabile, i preventivi ed il piano di riparto relativi alle spese dell'impianto antincendio, la copia della parcella del tecnico per la progettazione ed altri adempimenti, nonché copia della delibera autorizzativa alla spesa; la copia del verbale di assemblea e le ricevute di pagamento delle quote condominiale pagate con bonifico.
A fondamento dell'opposizione, l'amministratore deduceva che tutta la documentazione era stata trasmessa al condòmino a mezzo lettera raccomandata A/R circa sei mesi prima della presentazione del ricorso per decreto ingiuntivo; tuttavia, l'opposto aveva rifiutato di ritirare la raccomandata, tanto che la busta contenente i documenti era stata restituita al mittente dall'ufficio postale.
Inoltre, l'opponente esponeva che il condòmino avrebbe potuto in ogni tempo estrarre copia in formato digitale di tutta la documentazione richiesta consultando il sito internet condominiale, al cui interno egli aveva da tempo caricato tutta la documentazione oggetto della domanda di ingiunzione.
Infine, precisava che il condòmino era certamente in possesso dei verbali di assemblea richiesti in quanto li aveva impugnati con atti di citazione notificati al condominio.
L'amministratore opponente chiedeva, pertanto, revoca del decreto ingiuntivo con condanna alle spese del condòmino anche per lite temeraria ex art. 96 cpc.
Costituitosi in giudizio, il condòmino eccepiva preliminarmente l'inammissibilità dell'opposizione, per assenza di una delibera assembleare autorizzativa alla proposizione dell'opposizione a decreto ingiuntivo.
Nel merito, l'opposto contestava la regolarità della raccomandata prodotta in giudizio dall'opponente, deduceva di non aver mai avuto le credenziali di accesso al sito internet del condominio e di aver richiesto copia leggibile dei verbali di assemblea. Contestava, inoltre, la domanda di condanna per lite temeraria.
Il Tribunale di Termini Imerese ha ritenuto la domanda parzialmente fondata.
In primo luogo il giudice ha disatteso l'eccezione di inammissibilità sollevata dall'opponete atteso che l'obbligo di porre a disposizione dei condomini la documentazione relativa alla gestione del condominio rientra tra i doveri gestori dell'amministratore; conseguentemente ha escluso la legittimazione dell'ente condomino nei cui confronti, del resto, l'opposto non aveva notificato il decreto ingiuntivo.
Nel merito, il giudice ha ritenuto infondata la difesa del condòmino opposto basata sul disconoscimento dell'avviso di ricevimento della lettera raccomandata con cui l'amministratore aveva inviato tutta la documentazione richiesta atteso che non risultava provata la presunta falsità del predetto avviso.
L'incaricato dell'agenzia postale si era, invece, recato nell'indirizzo residenza dell'opposto e, non rinvenendo né il destinatario né altre persone abilitate alla ricezione, aveva lasciato l'avviso di giacenza dell'atto presso l'ufficio postale (sull'avviso di ricevimento era stata, infatti, sbarrata la casella "lasciato avviso").
Successivamente, in mancanza di ritiro presso l'ufficio postale, il plico era stato restituito al mittente per compiuta giacenza (come risultante dal plico contenente la documentazione).
Considerato, dunque, che la documentazione era pervenuta al condòmino ben prima del deposito del ricorso per decreto ingiuntivo e che il condòmino opposto aveva omesso di ritirare il plico, si era realizzata la presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c. secondo cui ogni dichiarazione si reputa conosciuta dal destinatario nel momento in cui giunge al suo indirizzo se non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia.
Anche la circostanza dell'avvenuta impugnazione delle delibere da parte del condòmino opposto ha fatto concludere per la conoscenza del contenuto delle stesse.
Con riferimento alle copie delle ricevute di pagamento delle quote condominiali, era emerso che trattavasi di documentazione successiva alla raccomandata spedita dall'amministratore. Il Tribunale, pertanto, ha accolto l'opposizione limitatamente alle ricevute di pagamento delle quote condominiali.
Accesso ai documenti condominiali, come esercitarlo correttamente
Considerazioni conclusive
L'amministratore è legato al condominio da un contratto di mandato e, ai sensi dell'art. 1713 c.c., è gravato dall'obbligo, in quanto mandatario, di rendere conto del suo operato.
È, dunque, sulla base di tale previsione normativa che si riscontra la fonte del diritto dei condòmini a prendere visione ed estrarre copia della documentazione condominiale, esercitando così quel potere di controllo che è proprio del mandante nel limite del rispetto del principio del buon andamento dell'azione amministrativa.
Ne deriva che ogni condòmino può richiedere ed ottenere dall'amministratore l'esibizione e l'estrazione di copia dei documenti relativi alla gestione condominiale purché tale richiesta non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condòmini richiedenti. Gli unici costi da sostenere sono quelli per le spese vive delle copie; in tal senso, la giurisprudenza ha più volte ribadito che "non può considerarsi legittima l'eventuale richiesta da parte dell'amministratore di un compenso aggiuntivo o di un rimborso forfettario".
Se l'amministratore impedisce senza motivo l'esercizio del diritto d'accesso ai documenti condominiali, il condòmino richiedente potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria facendo valere le proprie ragioni direttamente nei confronti dell'amministratore di condominio.
Quest'ultimo, a sua difesa, potrà dimostrare di aver già provveduto alla consegna mediante spedizione di plico contenente i documenti richiesti ( come avvenuto nel caso di specie ove è emersa la negligenza del condòmino nel non provvedere al ritiro del plico presso l'ufficio postale); di non aver potuto riscontrare la richiesta in quanto relativa ad una grande quantità di documenti tale da essere di intralcio all'attività amministrativa o ancora tale da comportare un onere economico per il condominio.
