L'amministratore di un condominio, per l'attività svolto in nome e per conto dei propri mandanti, riceve un compenso che deve, obbligatoriamente, comunicare all'atto del conferimento dell'incarico. Si tratta, quindi, di una spesa che il fabbricato affronta nell'interesse comune e che viene, ovviamente, ripartita tra tutti i proprietari in base al valore millesimale delle rispettive unità immobiliari (ex art. 1123 co. 1 c.c.).
Nella vicenda, invece, oggetto della recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 1704 del 16 gennaio 2024, a quanto è emerso dalla descrizione dei fatti, pare che l'amministratore avesse compiuto delle attività che esorbitavano dal suo mandato e che le avesse eseguite per conto e nell'interesse soltanto di alcuni proprietari.
Di conseguenza, in sede di bilancio, la relativa spesa era stata attribuita a questi condòmini e non era rientrata nelle passività generali.
Essendo sorta, quindi, contestazione sulla citata circostanza, agli Ermellini ed ai giudici di merito che hanno preceduto il procedimento in esame, è stato affidato il compito di stabilire, nel caso di attività dell'amministratore destinate a servire solo al singolo proprietario, chi deve pagare i relativi oneri (compenso, spese vive, etc).
Non ci resta che verificare come hanno risolto ogni dubbio i giudici del Palazzaccio.
Ripartizione spese in condominio: cosa dice la legge?
Pare scontato, ma è sempre utile ricordarlo, che le spese in condominio devono essere ripartite tra tutti i proprietari, in proporzione al valore millesimale delle rispettive unità immobiliari.
La regola appena descritta trova, ovviamente, pronto riscontro nel codice civile "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123 co. 1 cod. civ.)".
In ragione di tale disposizione, sono a carico di tutti i proprietari, ad esempio, le spese di manutenzione ordinaria della facciata del fabbricato oppure il premio della polizza assicurativa dell'edificio così come gli oneri di riparazione dell'impianto centralizzato destinato alla ricezione delle trasmissioni televisive.
Non sfugge alla ripartizione a carico di tutti i proprietari, nemmeno il compenso dovuto all'amministratore. Anche in questo caso, si tratta, infatti, evidentemente, di un'uscita affrontata per soddisfare un interesse generale. Non vi sarebbe motivo, perciò, per onerare soltanto alcuni proprietari del corrispettivo riconosciuto al rappresentante dell'edificio per tutti i compiti svolti dal medesimo.
Amministratore: se l'attività serve solo ad alcuni proprietari, pagano solo questi?
Se l'amministratore è chiamato ad eseguire delle prestazioni nel solo ed esclusivo interesse di alcuni proprietari, è corretto attribuire i relativi oneri solo a questi mandanti. In questo caso, infatti, l'attività non è svolta nell'interesse generale.
Per questo motivo, la spesa viene caricata sui singoli beneficiari in applicazione del principio di cui all'art. 1123 co. 2 c.c.
Sono queste le affermazioni che si ricavano dal provvedimento in esame della Cassazione.
Nel caso in oggetto, l'amministratore di un edificio era stato chiamato a dare riscontro a due soli proprietari. Più precisamente, erano state pretesi dei chiarimenti e delle spiegazioni in merito ad un determinato intervento.
Più specificatamente, leggendo il testo dell'ordinanza, pare che si trattasse di un preventivo sul quale l'amministratore doveva esprimere le proprie valutazioni.
Ad ogni modo il contatto era avvenuto per il tramite di un legale e di un geometra, entrambi mandatari dei due condòmini, e a tale comunicazione l'amministratore aveva risposto previo esame della documentazione inviatagli.
In conclusione, per la prestazione straordinaria eseguita, l'amministratore aveva preteso circa 300 euro, comprensivi del suo onorario e delle varie spese (postali, cancelleria). Tale importo, in sede di bilancio, era stato però attribuito soltanto ai due proprietari. Quest'ultimi, quindi, ne avevano, impugnato l'approvazione.
Secondo la loro tesi, la spesa doveva essere ripartita tra tutti i proprietari, poiché faceva parte, comunque, delle attività che l'amministratore avrebbe dovuto svolgere nell'ambito del proprio incarico e nell'interesse comune.
Per la Cassazione, invece, e prima ancora per il Tribunale, l'attribuzione della spesa era stata corretta. La circostanza in esame, infatti, rientrava nell'alveo dell'art. 1123 co. 2 cod. civ. "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".
Non si era trattata, dunque, di un'attività destinata al servizio collettivo, ma di una prestazione eseguita a beneficio solo dei richiedenti. Perciò, il bilancio approvato era legittimo.
La vicenda si è, quindi, conclusa con un nulla di fatto per i proprietari dissenzienti.
