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Amministratore di condominio, proprietario di casa e conduttore: chi deve comunicare che cosa a chi?
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Amministratore di condominio, proprietario di casa e conduttore: chi deve comunicare che cosa a chi?

I rapporti tra amministratore condominiale, proprietario e conduttore di un'unità immobiliare.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il proprietario della casa che ho preso in locazione è tenuto a inviarmi il rendiconto annuale delle spese?

Quello della mia abitazione non lo fa; così mi sono rivolta all'amministratore, che ha detto che lui non può darmelo.

Che cosa devo fare?

Chi ha ragione?

Di ciclicamente alcune associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini stringono accordi che prevedono delle tabelle di ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino.

Si tratta di accordi che non hanno valore di legge, salvo ben specifici casi, e che per trovare applicazione devono essere richiamati nei contratti di locazione che s'andranno a stipulare in futuro.

=> Ripartizione spese condominiali

La tabella è stata accolta dai più con soddisfazione, poiché aggiorna l'elencazione alle spese più recenti e non previste in passato (si pensi alla videosorveglianza), anche se non è mancato chi, giustamente, ha fatto notare che s'è persa un'occasione per disciplinare la ripartizione del costo riferito al compenso dell'amministratore ed all'assicurazione condominiale, per le quali, quindi, la situazione resta invariata: Chi paga le spese per il compenso dell'amministratore e dell'assicurazione? Il proprietario o l'inquilino?

In questo contesto ci è giunta la domanda di una nostra lettrice, che prendiamo da spunto per ricordare come debbano svolgersi i rapporti tra amministratore condominiale, proprietario e conduttore di un'unità immobiliare.

Amministratore condominiale, proprietario, conduttore e anagrafe condominiale

La situazione è leggermente variata con l'entrata in vigore della riforma del condominio, nel senso che dopo il 18 giugno 2013 (data nella quale s'è iniziato ad applicare la legge n. 220) il conduttore è una figura della quale l'amministratore deve tener maggiore considerazione rispetto al passato. Vediamo perché.

Innanzitutto all'amministratore devono essere comunicati i dati anagrafici del conduttore dell'unità immobiliare, ai sensi dell'art. 1130 n. 6 c.c., quello che disciplina la così detta anagrafe condominiale.

La comunicazione della presenza del conduttore è adempimento che va posto in capo al proprietario.

Lo evinciamo, oltre che dall'art. 1130 n. 6 c.c. che impone un generale obbligo di collaborazione in capo ai condòmini in relazione al registro di anagrafe, anche dalla lettura dell'art. 13, primo comma, della legge n. 431/98, a mente del quale: «è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile».

Amministratore condominiale, proprietario, conduttore e assemblea

In secondo luogo, è qui la situazione diviene più incerta, s'è detto che con le modifiche introdotte all'art. 1136 c.c. - che fa riferimento agli aventi diritto e non più ai condomini - l'amministratore dovrebbe convocare direttamente il conduttore nelle assemblee che lo riguardano (cfr. art. 10 l. n. 392/78).

Usiamo il condizionale in quanto non è mancato chi ha specificato che il riferimento all'avente diritto a partecipare non include l'inquilino, ma semplicemente e più in generale tutti i titolari di diritti reali di godimento che sono presenti in condominio (usufruttuario, ecc.).

Amministratore condominiale, proprietario, conduttore e accesso alla documentazione condominiale

In terzo luogo e qui arriviamo alla domanda postaci dalla nostra utente, l'amministratore deve fornire copia della documentazione condominiale al conduttore che gliene faccia richiesta.

In tal senso, infatti, l'art. 1130-bis , primo comma, specifica che "i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese".

Siccome non vi sono dubbi che il conduttore sia titolare d'un diritto personale di godimento, non può esservi dubbio sul suo diritto ad avere copia della documentazione giustificativa delle spese. Non solo, ai sensi dell'art. 1129, secondo comma, c.c. ogni interessato può prendere visione ed estrarre copia a sue spese dei registri condominiali: I diversi registri introdotti dalla riforma del condominio.

Amministratore condominiale, proprietario, conduttore e accesso alla documentazione condominiale, la richiesta al proprietario

Se poi il conduttore, per quanto riguarda le spese, preferisse interagire direttamente con il proprietario, quest'ultimo avrebbe il preciso obbligo di dargli conto delle somme richieste producendo i giustificativi di spese.

In tal senso dispone l'art. 9, secondo comma, della legge n. 392/78 a mente del quale: prima di effettuare il pagamento degli oneri accessori, "il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate".

In tal senso la giurisprudenza ha ritenuto soddisfatta la richiesta da parte del locatore mediante l'esibizione del rendiconto condominiale, ovvero del preventivo annuale di gestione.

Insomma o il conduttore si rivolge direttamente all'amministratore oppure al proprietario che, a sua volta, si rivolgerà al conduttore. In qualunque modo la si metta il conduttore ha diritto d'ottenere chiarimenti da entrambi.

Rendiconto, preventivo e documenti giustificativi sono atti che il conduttore ha diritto di visionare. Sempre.

=> Il diritto di accesso ai documenti condominiali: modalità e limiti

Cerca: conduttore proprietario spese

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Alessandro Russo
Alessandro Russo giovedì 24 ottobre 2019 alle ore 16:28

Salve. Premetto che sono un inquilino. Se avessi necessità di comunicare con l'amministratore, posso rivolgermi direttamente a lui o devo passare attraverso il proprietario? La mia amministratore ha detto che il suo mandato fa riferimento ai soli proprietari. Grazie

Antonio Gratteri
Antonio Gratteri giovedì 01 ottobre 2020 alle ore 23:05

Ottimo post davvero esaustivo su numerose questioni
molto difficile da
"Dipanare".....

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