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Spese condominiali: se il conduttore le contesta spetta al proprietario fornire prova della loro esistenza
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Spese condominiali: se il conduttore le contesta spetta al proprietario fornire prova della loro esistenza

Contestazione da parte del conduttore delle spese condominiali richieste dal proprietario

Avv. Alessandro Gallucci  

Spese condominiali a carico del conduttore.

Alzi la mano chi, proprietario o inquilino, non si è mai trovato a dover rispondere alla seguente domanda: chi paga questa spesa?

Spese condominiali nei rapporti tra proprietario e conduttore: a chi spetta eseguire la ripartizione?

È vero l'articolo della così detta legge sull'equo canone specifica in modo piuttosto chiaro (sia pur generico sotto certi aspetti), chi debba pagare che cosa. Tutte le spese che sono connesse all'uso devo essere pagate dal conduttore. Le restanti spettano al proprietario. Chiaro, sì: ma vago.

Eppure non mancano i casi di contrasti.

Basta fare una ricerca giurisprudenziale in tal senso per rendersi conto della fondatezza di quest'affermazione.

Proprio di una sentenza andremo a parlare qui di seguito.

Contestazione da parte del conduttore di spese condominiali richiestegli dal proprietario; il primo deve pagare a richiesta del secondo

E se sorgono contrasti?

La norma di riferimento è rappresentata dal terzo comma dell'art. 9 della legge n. 392/78 (la così detta legge sull'equo canone) che recita: . il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione.

Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. .

Due i diritti principali del conduttore:

a) diritto di sapere a che titolo sta versando la somma richiesta e indicazione dei criteri di ripartizione utilizzati;

b) diritto di prendere visione dei documenti giustificativi (fatture) delle spese.

Chiarissimo l'intento della legge: fare in modo che l'inquilino non sia gravato di spese che non gli spettano (es. premio assicurazione) o che addirittura non sono mai state effettuate.

Spese condominiali, quando il conduttore può rigettare la richiesta

E se alla richiesta non seguono i chiarimenti? Si può non pagare?

La risposta è positiva, ma prima di esultare per il risparmio valutiamo le conseguenze dell'omesso pagamento.

Sostituzione dell'autoclave: paga il conduttore o il proprietario?

Se il proprietario chiede delle somme a titolo di oneri condominiali e il conduttore non le versa, il primo potrà chiamarlo in causa al fine di ottenere la risoluzione del contratto (non lo sfratto) per inadempimento. Naturalmente il conduttore, anche in giudizio, potrà eccepire di aver chiesto vanamente, i chiarimenti dovutigli ai sensi del terzo comma dell'art. 9 l. n. 392/78

A questo punto, qui riprendiamo quella sentenza di Cassazione citata in principio, . va ribadito il principio secondo il quale se il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato a richiesta prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 9 necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. 6403/2004). (Cass. 28 settembre 2010 n. 20348).

Insomma non pagate se proprio s'è certi che il proprietario sta bluffando ma se c'è il sentore che il problema non sia tanto lui che non vuole fornirvi molte informazioni, quanto l'amministratore, andateci cauti cercando di saperne quanto più è possibile.

Conduttore spese condominiali e partecipazione all'assemblea

Non sono mancare nel corso degli anni eccezioni sollevate dai conduttori e riguardanti la connessione tra obbligo di pagamento delle spese condominiali e diritto di partecipazione all'assemblea.

In sostanza l'eccezione che ci si è trovati ad affrontare, anche in sede giudiziale, è questa: dalla mancata partecipazione del conduttore all'assemblea condominiale per omesso avviso di convocazione discende l'impossibilità per il proprietario di chiedere le quote condominiali.

Il Tribunale di La Spezia che si è trovato ad affrontare una situazione del genere ha ritenuto l'eccezione infondata.

Si legge in un pronunciamento del maggio 2018 che l'inerzia del conduttore nel pagamento degli oneri condominiali protrattasi per anni non può trovare giustificazione . dietro la deduzione dell'inadempimento dell'onere del locatore di comunicargli tempi e luoghi dell'assemblea condominiale, alla quale il conduttore ritiene di aver diritto di partecipare, una volta a conoscenza dei rendiconti approvati dalla stessa non adotti alcuna iniziativa utile al fine di accertare dapprima se effettivamente fosse davvero sussistente un suo diritto alla partecipazione all'assemblea alla luce degli argomenti dalla stessa trattati, e quindi se le poste di spese indicate fossero o meno effettivamente dovute, pur essendo suo diritto - ed onere - quello di prendere visione della documentazione condominiale per controllare la singola tipologia egli oneri condominiali allo stesso imputati e la legittimità dell'imputazione degli stessi. (Trib. La Spezia 27 febbraio 2018 n.162).

Come dire: centrale è l'esibizione dei documenti. Poi ogni altro elemento che possa andare ad incidere sull'obbligo di pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore va accertato e verificato nelle sedi opportune, non potendo essere utilizzato a mo' di neutralizzatore delle richieste creditorie.

Proprietario, conduttore, danni a terzi e responsabilità

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