Accade spesso che un appartamento ubicato in condominio sia data in affitto.
Il rapporto di locazione assume rilevanza anche in relazione alle questioni condominiali che riguardano l’unità immobiliare locata.
Tre le principali questioni inerenti le connessioni tra il condominio ed il rapporto locatore – conduttore:
a)determinazione delle spese condominiali;
b)partecipazione alle assemblee di condominio;
c)rispetto del regolamento di condominio.
Le prime due sono regolate espressamente dagli artt. 9 e 10 della legge n. 392/78 (così detta sull’equo canone).
Quanto alle spese, preliminarmente, è giusto sottolineare che si tratta di una disciplina derogabile dall’accordo tra le parti. Ciò vuol dire che, nell’ambito del rapporto di locazione, le spese condominiali potranno essere oggetto di specifica pattuizione in deroga rispetto al disposto normativo
Fondamentali i primi tre commi dell’art. 9 (“Oneri accessori) della l. n. 392/78, che recitano:
“Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.
In sostanza, per legge, il conduttore dovrà pagare tutte le spese inerenti il godimento delle parti comuni dell’edificio.
La quota per l’assicurazione dello stabile, ad esempio, al contrario, è riconducibile tra le spese a carico del proprietario. Più dubbi sul compenso dell’amministratore che alle volte è addebitato, interamente, al locatore altre volta, invece, ripartito al 50 per cento tra i due soggetti del rapporto contrattuale.
Il mancato adempimento degli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta di pagamento – che se domandato, deve essere giustificata puntualmente – può portare ad un’azione giudiziaria di sfratto per morosità.
Il conduttore, a parte gli oneri condominiali, ha diritto a partecipare attivamente alla vita condominiale, seppur limitatamente alle questioni inerenti il godimento dell’impianto di riscaldamento.
Come detto dal primo comma dell’art. 10 l. 392/78, infatti: “il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria”.
Il secondo comma del summenzionato articolo estende il diritto di partecipazione all’assemblea, seppur senza diritto di voto, anche per quelle questioni inerenti la modificazione di altri servizi comuni. Si pensi, per esempio, al servizio di portierato.
Quanto al regolamento di condominio il conduttore, se lo ha sottoscritto è tenuto a rispettarlo, con possibilità per il condominio di agire direttamente nei suoi confronti nel caso di inosservanza.
E’ costante, infatti, la giurisprudenza del Supremo Collegio nell’affermare che “nel caso di violazione delle disposizioni legittimamente contenute nel regolamento di condominio, le quali stabiliscono il divieto di destinare i singoli appartamenti dell'edificio a determinati usi, il condominio può chiedere, nei diretti confronti con il conduttore di un appartamento sito nel fabbricato condominiale, la cessazione della destinazione abusiva e l'osservanza (in forma specifica delle istituite limitazioni), in quanto il conduttore non può trovarsi rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore e ciò all'unica condizione che sia comprovata l'operatività della clausola limitativa o, in altri termini, la sua opponibilità al condomino locatore ” (così Cass. 27 gennaio 1997 n. 825).
In ogni caso (o allorquando sorgano incertezze sull’accettazione del regolamento da parte dell’inquilino) il condominio potrà sempre agire nei confronti del proprietario dell’unità immobiliare.
La Cassazione, infatti, ha in più occasioni affermato che “il condomino, siccome principale destinatario delle norme regolamentari, si pone nei confronti della collettività dei condomini, non solo come responsabile delle sue direte violazioni di quelle norme, ma anche come responsabile delle violazioni connesse dal conduttore del suo bene, se ed in quanto agevolate da sua culpa in eligendo o da sua culpa in vigilando o, comunque, dall'omissione di tutto quanto sia esigibile da lui, quale proprietario-locatore, "per far cessare lo stato antigiuridico, vale a dire porre termine al rapporto locativo" o, "quanto meno, condizionarlo al rigoroso rispetto delle violate prescrizioni condominiale" (così Cass. 29 agosto 1997 n. 8239).
