Si tratta di un documento essenziale per attestare sia il momento in cui l'inquilino viene immesso in possesso dell'immobile sia le condizioni in cui l'immobile si trova al momento della locazione.
Il verbale di consegna: di che cosa si tratta
Con la redazione del verbale di consegna dell'immobile, il locatore può provare di aver consegnato l'immobile all'inquilino e che quest'ultimo è stato immesso nel possesso dell'abitazione.
Tale documento è di fondamentale importanza non solo in caso di consegna di immobile arredato ma anche quando il bene locato è privo di mobilia.
In particolare, un verbale, dal quale risulti la descrizione dettagliata dello stato del bene, rileva sia al momento della riconsegna, per effetto del disposto dell'art. 1590 c.c., sia a livello probatorio quale dichiarazione confessoria stragiudiziale nei confronti di una sola o di ambedue le parti, sia ancora al fine di esonerare il locatore da responsabilità per inadempimento dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione.
In assenza del verbale di consegna, l'art. 1590, comma 2, c.c. prevede espressamente che l'immobile si presume sia stato consegnato al conduttore in buono stato di manutenzione.
Allo scopo di ridurre le eventualità di contestazione la legge prevede in tal modo un particolare onere probatorio ed una specifica presunzione, collegata con questo.
Il contenuto del verbale di consegna
Nel verbale bisogna indicare, per esempio, le condizioni (buone, mediocri, scadenti) in cui versano i pavimenti, le pareti, gli infissi o gli elettrodomestici. Bisogna descrivere in maniera dettagliata anche le condizioni dei beni mobili all'inizio della locazione e poi confrontare quanto scritto con le condizioni dei beni mobili a fine locazione.
Viene attribuito, infatti, valore probatorio preminente alla c.d. descrizione (art. 1590, comma 1, c.c.), la quale è una dichiarazione confessoria reciproca, che i contraenti si rendono l'un l'altro con riguardo alle caratteristiche che la cosa locata ha al momento della consegna.
In presenza di una puntuale descrizione dell'immobile, sarà quindi onere del conduttore provare che lo stato della cosa locata è mutato per fatti a lui non imputabili.
La compilazione del verbale di consegna è assolutamente utile anche se l'appartamento viene consegnato in cattive condizioni.
La presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa (Cass. civ., sez. III, 26/07/2016, n. 15361).
In ogni caso merita di essere sottolineato che nel verbale di consegna Il conduttore dovrà dichiarare di ricevere le chiavi di apertura dell'immobile e relative pertinenze (cancelli; porte; box; cantina).
Successivamente il locatore non potrà, approfittando dell'assenza del conduttore, cambiare la serratura dell'immobile locato: in caso contrario infatti il locatore può essere condannato a rispondere del reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni di cui all'art. 392 c.p. (Trib. Ferrara 2 aprile 2019 n. 468).
Un verbale differente: il verbale di riconsegna
Come è noto l'art.1590 c.c. stabilisce che il conduttore debba restituire la casa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della casa in conformità del contratto.
Il conduttore, infatti, non risponderà degli ammaloramenti che sono una conseguenza inevitabile dell'utilizzo normale della casa. Di conseguenza al termine della locazione è fondamentale redigere un altro documento, il verbale di riconsegna.
Verbale consegna chiavi, le cose da sapere
Alla fine della locazione, quindi, l'inquilino deve restituire il bene nello stesso stato in cui l'ha ricevuto, descritto appunto nel verbale di consegna, salvo il normale deterioramento dovuto all'utilizzo.
Così come il verbale di consegna, anche il verbale di riconsegna dovrà contenere i dati delle parti e le informazioni sullo stato dei locali, degli impianti e dei mobili se presenti.
Se l'impianto è autonomo, deve essere precisato se è stato consegnato o meno il libretto di conduzione.
In caso di impianto condominiale centralizzato e contabilizzazione di calore indiretta è bene indicare nel verbale di riconsegna anche i valori indicati nei ripartitori posti sui radiatori.
