Si può sostenere l'esistenza di un generico "obbligo di visita", a carico del conduttore, richiamando i generici doveri di diligenza (articolo 1175 c.c.) e di correttezza (articolo 1375 c.c.) che le parti sono tenute ad osservare per qualsivoglia tipologia contrattuale. Non esiste però alcuna disposizione normativa specifica che riconosca, in capo al locatore, questo generico diritto di controllo o di visita dell'immobile locato.
La clausola da inserire nel contratto
Il locatore, per evitare conflitti, dovrebbe inserire nel contratto apposita clausola che preveda la possibilità del locatore di visitare l'immobile almeno una volta all'anno al fine di verificare lo stato locativo e quello di manutenzione, secondo le modalità pattuite con il conduttore previa comunicazione scritta (raccomandata con ricevuta di ritorno) da effettuarsi con congruo preavviso.
Naturalmente sarà necessario prevedere anche l'obbligo del conduttore a consentire la visita dell'immobile da parte di aspiranti inquilini/acquirenti, visite che dovranno essere comunicate con un congruo preavviso e dovranno svolgersi alla presenza del conduttore.
A tale proposito si noti che se il diritto di visita del locatore con gli aspiranti acquirenti è stato regolamentato mediante una specifica clausola contrattuale, condivisa dallo stesso conduttore, l'eventuale inadempimento agli obblighi sopra detti può risultare rilevante in rapporto alla stessa volontà dei contraenti (se hanno previsto al riguardo anche una condizione risolutiva di inadempimento), alla natura del rapporto (che non priva il locatore della disponibilità dell'immobile locato, con diritto di mostrarlo a potenziarli acquirenti), nonché al concreto interesse del creditore, intenzionato ad alienare l'appartamento.
Quando manca un'apposita clausola
Il proprietario-locatore conserva il più ampio obbligo di vigilanza sull'immobile locato in quanto la detenzione del conduttore non lo esime dal dovere di controllare, eventualmente mediante visite periodiche, l'efficienza del fabbricato e provvedere ad eliminare quelle situazioni che ne possano compromettere le strutture (Cass. civ., Sez. III, 08/08/1987, n. 6791). Allo stesso modo non può essere ostacolato nella vendita dell'immobile locato.
Così, pur nel silenzio della legge il locatore ha diritto di eseguire visite periodiche presso l'immobile concesso in locazione in vendita, purché esse non vadano a costituire delle vere e proprie molestie al pacifico godimento della cosa durante lo svolgimento del contratto.
Infatti, l'obbligo di garantire il pacifico godimento implica che al conduttore debba essere assicurata l'ampia garanzia del comodo uso del bene anche verso il comportamento dello stesso locatore, che con insistenza pretenda invece di entrare nell'immobile locato senza avere fondato motivo.
Orario visite dell'immobile in caso di nuovo affitto
In altre parole le visite dovranno avvenire nel pieno rispetto del generale principio di buona fede che deve contraddistinguere l'esecuzione del contratto, nel senso che le sue visite presso l'unità concessa in locazione non solo devono avere una solida giustificazione, ma soprattutto devono essere preventivamente concordate con il conduttore.
In ogni caso il ripetuto, ingiustificato rifiuto del conduttore a consentire la visita dell'immobile posto in vendita, a coloro che siano disposti ad acquistarlo, costituisce grave inadempimento del contratto di locazione e, quindi, causa della sua risoluzione (Cass. civ., sez. III, 04/10/1979, n. 5133).
Del resto, il fatto che la custodia ed il godimento del bene passi in capo al conduttore dal momento della consegna del bene non priva totalmente il locatore dalla possibilità di controllare se l'inquilino faccia un uso adeguato del bene o di far visitare l'immobile a terzi potenziali acquirenti.
Il risarcimento danni
La Suprema Corte ha ritenuto meritevole di accoglimento la richiesta di ristoro del proprietario connessa al suo diritto di visita, leso dal conduttore, atteso che l'impedimento dell'accesso del proprietario in un immobile dallo stesso destinato alla vendita è in sé idoneo a pregiudicare le trattative e la possibilità stessa dell'alienazione (Cass. III, n. 19543/2015).
Ovviamente, sarà cura del proprietario dimostrare l'esatta quantificazione dei danni patiti, altrimenti, in mancanza, riceverà una sentenza favorevole ma sostanzialmente generica.
Il problema chiavi
Il proprietario di un immobile che, a fronte del comportamento del conduttore che non consente la visita dell'immobile locato, anziché ricorrere al giudice, si fa ragione da sé, sostituendo la serratura della porta di accesso e apponendovi un lucchetto, risponde del reato di cui all'art. 392 c.p. (Cass. pen., Sez. VI, 18/01/2005, n. 10066).
In tal caso infatti si configurano tutti gli elementi tipici, oggettivi e soggettivi, della contestata ipotesi di reato. Da un lato, la condotta materiale, consistita nel mutamento della destinazione della cosa, al fine di esercitare un diritto che il soggetto agente ritiene di avere e che potrebbe, comunque, tutelare rivolgendosi al giudice con apposita azione civile.
Dall'altro, il dolo specifico, costituito, oltre che dalla coscienza e volontà dell'atto di violenza, anche dal fine di esercitare un preteso diritto (Trib. Ferrara 2 aprile 2019 n. 468).
