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Locazione in condominio

Il contratto di locazione: dal bene comune da parte del condominio alla singola unità immobiliare da parte del singolo condomino.
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

La locazione in condominio può venire in considerazione sotto un duplice aspetto: il primo concerne il contratto di locazione di un bene comune da parte del condominio; il secondo invece interessa il singolo condomino che dà in affitto la propria unità immobiliare.

A. La locazione della cosa comune in condominio

Le parti comuni di un condominio sono elencate in termini esemplificativi dall'art. 1117 c.c. Poiché l'elenco non è esaustivo ma riportato a fini meramente esemplificativi (tra le tante Cass. 2 agosto 2010 n. 17993), possono avere valore di beni condominiali anche le cose non espressamente ivi previste.

Ciò può essere determinato dalla loro destinazione, avendo la funzione di essere al servizio di tutto l'edificio o di essere in comproprietà di tutti i suoi condomini. L'art. 1117 c.c. indica una presunzione di condominialità che può essere vinta dalla prova contraria.

Ad esempio, se il sottotetto ha la funzione di mera camera d'aria dell'appartamento sottostante, perde la natura di bene comune per diventare pertinenza dell'alloggio. Al pari il regolamento contrattuale di condominio può escludere la natura comune di un bene.

I beni comuni possono formare oggetto di locazione a soggetti terzi o a condomini interessati.

Il contratto di locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) permette il godimento di un bene mobile o immobile ad un'altra parte (conduttore o locatario), per un periodo di tempo determinato o determinabile, in cambio di un corrispettivo in denaro, detto canone.

Ogni condomino è comproprietario del bene comune dato in locazione ed esercita su di esso il suo diritto di proprietà in relazione ai millesimi che gli sono stati attribuiti, oltre al diritto di uso ex art. 1102 c.c. In base alle tabelle millesimali, infatti, il singolo condomino partecipa alle spese e alle entrate del condominio, nonché alla sua gestione. Fra le entrate è compreso il canone di locazione.

A.1. La finalità della locazione del bene comune

La Suprema Corte con sentenza n. 13763/04, già ripresa dalla decisione n. 4131/01 (ribadendo il principio espresso in Cass. n. 8528/94, n. 6010/84 e 312/82) ha affermato che "qualora non sia possibile l'uso diretto della cosa comune da parte di tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla quota di ciascuno, ovvero promiscuamente oppure con sistemi di turni temporanei o frazionamenti degli spazi, l'uso indiretto della cosa comune (nella specie mediante locazione, che è atto di ordinaria amministrazione) può essere deliberato dall'assemblea dei condòmini a maggioranza costituendo l'indivisibilità del godimento o l'impossibilità dell'uso diretto il presupposto per l'insorgenza del potere assembleare circa l'uso indiretto".

L' uso indiretto è certa­mente consentito laddove non sia possibile un uso diretto del bene o ser­vizio da parte di tutti condomini proporzionale alla quota millesimale mediante uso promiscuo o frazionamento del bene o uso turnario (Cass. 27 ottobre 2011 n. 22435).

In tal senso la locazione di un bene o servizio comune, in linea generale, non escludendo nessun condomino dal godimento del bene, ma anzi rappre­sentandone una migliore utilizzazione a vantaggio di tutti, non rappresenta un'innovazione ex art. 1120 c.c. da deliberare con il quorum millesimale dei 2/3 ben potendo essere deliberata a maggioranza semplice (Cass. 28 gennaio 1976 n. 270, Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446, Trib. Roma 24 giugno 2011 n. 13705, quest'ultima in ordine alla natura di atto di ordinaria amministrazione della lo­cazione in ipotesi di bene concesso dall'amministratore pur in difetto di deli­bera assembleare).

La locazione del bene comune necessita sempre di un aspetto economico, anche se non espressamente il canone locatizio. L'onerosità può però anche derivare da un'utilità diversa dal pagamento del canone (la Cassazione, con sentenza n. 270/1976, ha ritenuto legittima la delibera dell'assemblea di locare ad un condomino il locale ove è situata la caldaia, a fronte della conduzione dell'impianto stesso).

A.2. Locazione al di sotto dei novi anni e ultranovennale: l'espressione assembleare

Naturalmente la volontà di locare un bene condominiale deve essere espressa dall'assemblea del palazzo.

Il condominio di per sé non può svolgere attività di lucro, ma i condomini, organizzati con le regole democra­tiche delle maggioranze che sovraintendono le assemblee, possono mettere a rendita i beni comuni concedendoli in locazione: e questa è certo l'ipotesi più comune per creare un reddito in condominio.

La disciplina dei quorum deliberativi cambia a seconda della durata del contratto di locazione che il condominio intende stipulare. Si distingue in particolare il numero di voti richiesto per le locazioni aventi una durata inferiore ai nove anni, come quelle ad uso abitativo o ad uso diverso indicate all'articolo 27 della legge numero 392 del 1978, e per quelle aventi una durata superiore.

Per le prime si ritiene che la relativa delibera rientri nella ordinaria amministrazione (Trib. Roma 24.06.2011 n. 13705). La locazione di una cosa comune va considerata atto di amministrazione ordinaria poiché attraverso di essa è possibile conseguire la finalità del miglior godimento delle cose comuni anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto).

Come afferma la Suprema Corte n. 4131/01, "La locazione di cosa comune non integra un'innovazione, ai sensi dell'art. 1120 del codice civile non risolvendosi né in una modifica materiale di un bene comune né in un mutamento della sua destinazione economica (l'utilizzazione indiretta di un immobile non si differenzia da quella diretta), l'unica alternativa che si pone è quella del suo inserimento tra gli atti di amministrazione ordinaria, per i quali la ratifica richiede una deliberazione adottata a maggioranza semplice, ovvero tra quelli di amministrazione straordinaria per i quali, anche in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo comma c.c…… Ad avviso di questa Corte la conclusione di un contratto di locazione di un appartamento condominiale è un atto di amministrazione ordinaria essendo possibile conseguire la finalità del "miglior godimento delle cose comuni" (art.1106 c.c.) anche con l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto)".

Ritornando alla sede assembleare, i conseguenti quorum necessari a decidere la locazione del bene comune sono quelli dell'art. 1136 commi 1 e 2 per le assemblee in prima convocazione (quorum costitutivo pari ad un numero di condòmini che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, quorum deliberativo pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dell'edificio) e del comma 3 per le assemblee in seconda convocazione (quorum costitutivo pari ad un numero di condòmini che rappresentino almeno 1/3 dell'edificio ed 1/3 dei partecipanti al condominio, quorum deliberativo pari alla maggioranza degli intervenuti con numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio).

È stato rilevato che qualora l'amministratore del condominio locasse un bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato assembleare che glielo consentisse, dovrebbe «ritenersi valida la ratifica del suddetto contratto di locazione disposto dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza semplice (Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446)» (Trib. Roma 24 giugno 2011 n. 13705).

Si tratta di decisioni che se da un lato impediscono l'utilizzazione materiale di quella parte comune, dall'altro consentono di realizzare un utile che può servire, ad esempio, a diminuire la quota di partecipazione alle spese comuni.

Ricordiamo che ogni condòmino, pro-quota, è tenuto al pagamento delle imposte sulla somma percepita a titolo di canone di locazione del bene comune oggetto del godimento.

Se la locazione ha una durata superiore ai nove anni è richiesto il consenso di tutti i condomini. Si applica infatti il disposto di cui al terzo comma dell'art. 1108 c.c., stante il rimando dell'art. 1139 c.c. alla normativa in tema di comunione, per quanto compatibile.

Questo stabilisce che "È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni".

A.3. Locazione della parte comune e modificazione della destinazione d'uso

La giurisprudenza esclude che nel concetto di modificazione delle destinazioni d'uso enucleata dall'articolo 1117-ter c.c. rientri l'ipotesi della locazione di un locale comune condominiale.

Questo vale perché le modificazioni devono derivare da particolari esigenze di carattere collettivo in cui non rientra la locazione di un locale che ha cessato di essere adibito ad una determinata funzione.

Non si ritiene pertanto necessario rispettare quanto previsto dall'articolo 1117-ter del codice civile con riguardo alla maggioranza qualificata dei quattro quinti del valore dell'edificio, richiesta per la validità delle deliberazioni, né alle specifiche modalità di convocazione dell'assemblea.

Cambio di destinazione d'uso, alcune considerazioni

Già tempo addietro la Cassazione con sentenza n. 3690/1979 aveva affermato: "Nell'ipotesi in cui una parte dell'immobile in condominio, oggetto di proprietà comune (quali i vani destinati a portineria) non sia più destinato a uso condominiale, si ap­plica ad essa la disciplina della comunione in generale e, in base a tale disci­plina, deve ritenersi consentito ai partecipanti alla comunione, quali aventi diritto a concorrere nella relativa amministrazione di concedere il bene in lo­cazione per renderlo fruttifero". Si ritiene che questo principio possa valere ancora oggi, nonostante l'art. 1117 ter c.c. sia di nuova formulazione.

A.4. Locazione appartamento ex portineria

L'appartamento ex portineria può essere locato con decisione assunta -in seconda convocazione- a maggioranza semplice laddove non esista più o sia sospeso il servizio di por­tierato.

Ovviamente l'immobile può essere locato per finalità abitativa e non com­merciale, implicando la diversa finalità un cambio di destinazione urbanistico e catastale per il quale occorrerebbe richiedere il necessario titolo abilitativo per non incorrere nell'abuso edilizio.

Ci si domanda se possa essere locato con contratti di locazione transi­toria per finalità turistica o possa essere destinato ad attività extralberghiere come ad esempio B&B o casa vacanze.

Quanto alla prima ipotesi, ovvero locazione transitoria per finalità turistica, si ritiene di poter rispondere affermativamente. La locazione transitoria per finalità turistica è una specifica tipologia contrattuale di quelle ad uso abitativo, menzionata dall'art. 1, comma 2 lettera C, legge 431/98 e regolata dagli articoli 1571 e ss del codice civile.

Il relativo con­tratto deve essere redatto a pena di nullità in forma scritta, la durata è libera e se inferiore ad un mese non vi è l'obbligo di registrazione del contratto.

Nel caso di attività extralberghiera, spesso il regolamento del condominio, di origine contrattuale, prevede il divieto di queste determinate destinazioni per gli alloggi nel fabbricato. Sul piano pratico, vi sarebbe il problema a chi spetti la gestione pratica dell'attività.

A.5. Locazione delle facciate a scopi pubblicitari

Si è discusso se fosse possibile contemplare la locazione delle facciate per fini pubblicitari (come di fatto avviene frequentemente a prescindere dalle di­squisizioni giuridiche).

La giurisprudenza ha sciolto il dubbio rilevando che per configurare un contratto di locazione non sia necessario trasmettere al conduttore il godimento di tutte le utilità che la cosa locata può produrre ma anche solo una particolare utilità del bene medesimo senza il trasferimento esclusivo della detenzione del bene (Cass. 3 dicembre 2002 n. 17156).

Di conseguenza, si concede in godimento l'uso esterno della facciata per i soli fini pubblicitari concordati.

Si discute se considerare la durata di questo contratto come vincolata per gli usi commerciali secondo la legge 392/78 (anni 6+6 o 9+9) (cfr Cass. 02.06.1995 n. 6200, Trib Genova 30-05-1995 in Foro It, 1995, I, 3500), o libera secondo i principi del codice civile (Trib. Roma, dott.ssa Mo­naco, sentenza n. 16506/2013 causa nrg 2321/2010).

La scelta della durata e della natura del contratto come commerciale o non incide ovviamente sul conseguente obbligo di indennità per la perdita di av­viamento nell'ipotesi di disdetta da parte del proprietario-condominio. Anche tale provento è ovviamente assoggettato a tassazione da parte del singolo condomino che, dunque, deve indicarlo nella relativa dichiarazione dei redditi.

Diverso è, però, in questo caso, il trattamento fiscale riservato a tali redditi, poiché diverso è l'inquadramento della relativa categoria reddituale. Tali introiti, infatti, non costituiscono Reddito da fabbricati, bensì Altri Redditi e, pertanto, sono soggetti alla disciplina contenuta negli artt. 67 ss TUIR.

In quanto redditi diversi devono essere esposti nel Quadro RLModello Redditi PF o D Modello 730 da parte di ciascun condomino.

"Ai fini dell'esistenza di un contratto verbale di locazione non dichiarato, la denuncia dell'inquilino fa piena prova in quanto proviene direttamente da una delle parti" (Ctp di Milano sentenza 2718/19/2019).

A.6. Locazione terrazza condominiale per stazione radio base per telefonia cellulare

Negli ultimi anni un'entrata importate per alcuni condomini è derivata dalla locazione della terrazza del condominio per stazione radio base per telefonia cel­lulare.

Laddove i condomini sono unanimi nel voler procedere in tal senso nulla questio. Ma problemi possono sorgere per l'ipotesi di disaccordo.

Parte della dottrina e della giurisprudenza ritengono infatti che si tratti di innovazione vietata (Il nuovo Condominio, a cura di Roberto Triola, G. Giappichelli Editore, Torino, 2013, p. 224 e ss. e sentenze appresso citate) ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. secondo il quale "sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti inservibili all'uso comune o al godimento anche solo di un condomino".

La predetta installazione porterebbe a un deprezza­mento commerciale degli immobili facenti parte dello stabile di gran lunga su­periore al vantaggio che il condomino trarrebbe dalla rendita. Così possono essere . ospesi i lavori di installazione di una stazione radio base se emergono i presupposti del turbamento nel godimento e del deprezza­mento commerciale delle unità immobiliari (Trib. Bologna, ordinanza del 08.03.2005).

Si aggiunga che l'installazione in parola potrebbe persino portare alla costi­tuzione di una servitù (per la quale occorre l'unanimità dei consensi), di passaggio di condurre cavo telefonico" idonea a far maturare, con il decorso del tempo, l'usucapione delle stesse. (Trib. Napoli 24 gennaio 2004 n. 955).

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La delibera è nulla perché integra tale opera una innovazione vietata ex art. 1120, comma 2, c.c., salva l'unanimità dei consensi (Trib. Milano, sez. VIII, 23 ottobre 2002, n. 12663).

Si potrebbe avere un divieto assoluto dell'intervento in parola, se si considera il profilo essenziale del diritto alla salute, potenzialmente leso da una persistente esposizione di emissioni elettromagnetiche.

"In materia di installazione di stazioni radio base per telefonia cellulare, in presenza di documentazione, consistente in una relazione clinica, attestante possibili relazioni tra manifestazioni morbose subite da una persona residente nello stabile e l'attivazione degli impianti, deve cautelarmente essere consi­derato prevalente l'interesse primario alla salute rispetto ad ogni altro inte­resse giuridicamente protetto, con conseguente sospensione del provvedimento con il quale vengono dichiarati urgenti i lavori e le opere con­cernenti l'installazione e l'attivazione dell'impianto (Cons. Stato, sez. VI, ord. 25 marzo 1997).

I proventi della locazione comune

Poiché il condominio non ha personalità giuridica e non ha autonomia patrimoniale, i canoni devono essere considerati proventi a favore del condominio nella persona dell'amministratore, o versati sul conto corrente condominiale.

Essi però devono essere suddivisi, in base ai millesimi di proprietà, tra i condomini, i quali saranno gravati degli oneri fiscali relativi ai proventi della locazione (quali reddito da fabbricati, dovendosi considerare il condòmino quale comproprietario dell'immobile locato, o reddito diverso se la locazione è relativa ad una parte comune del condominio che non può considerarsi un immobile, quale ad esempio la facciata, o il terrazzo).

Per il locatore condominio, se anche la locazione abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo, non si può applicarsi il regime fiscale della cedolare secca, in quanto l'art. 3 del D. Lgs 23/2011 richiede che il locatore sia una persona fisica.

L'Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 26/E del 01.06.2011, è stata ben chiara nell'affermare che "Non è possibile esercitare l'opzione per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale, attesa la particolarità della fattispecie con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione della parti comuni e alla circostanza che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall'amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio".

A.7. Locazione e dichiarazione dei redditi

I proventi derivanti dalla locazione di parti condominiali sono imputabili al singolo condomino in pro­porzione ai millesimi di proprietà e concorrono, pertanto, alla formazione del reddito imponibile complessivo del condomino, sulla base delle specifiche norme, contenute nel D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, c.d. TUIR, in base alle diverse categorie di reddito.

Non potrebbe essere invece in capo al condominio di per sé perché privo di personalità giuridica.

È, quindi, il singolo condomino a dover presentare annualmente il Modello Redditi Persone Fisiche, indicando in dichiarazione eventuali redditi da locazione degli immobili comuni condominiali.

Sovente accade che specifici immobili presenti in condominio non siano occupati e/o utilizzati e, pertanto, improduttivi di reddito. In tali casi, l'assemblea di condominio può deliberare di concedere in locazione a terzi o a un condomino stesso tali parti comuni, conseguendo il relativo reddito, oggetto di successiva tassazione da parte dei singoli condomini, in quanto tutti proprietari del bene ceduto in godimento.

Da un punto di vista fiscale, i canoni di locazione relativi a tali immobili, una volta riscossi, devono essere inquadrati e tassati come redditi da fabbricati, ai sensi dell'art. 36 ss TUIR.

Il condomino, in quanto comproprietario del bene locato in sede di dichiarazione annuale dei redditi, deve indicare il corrispettivo nel Quadro RB Modello Redditi PF o B Modello 730, relativi all'anno di imposta in cui il provento è riscosso.

L'amministratore, annualmente, dovrà procedere al riparto del canone riscosso nell'anno solare precedente, in favore dei singoli condomini, in ragione dei millesimi di proprietà.

B. Locazione dell'appartamento da parte di un condomino

Il condomino proprietario dell'alloggio in condominio può decidere di locarlo a terzi, nel rispetto della normativa generale del codice civile e speciale della legge equo canone e successive modificazioni.

Il locatore deve comunicare la locazione all'amministratore condominiale, e cioè trasmettergli le informazioni sul conduttore previste dall'anagrafe condominiale.

La legge di Stabilità 2016 (ar.1, comma 59, della Legge n.208/15) ha modificato l'articolo 13 della L. n. 431/1998, che disciplina i "patti contrari alla legge" nell'ambito delle locazioni abitative.

Nel farlo, detta nuova norma prevede: "è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile".

Di conseguenza, nelle locazioni abitative la norma citata comporta l'obbligo, a carico del locatore, di:

  • provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula (nella vecchia formulazione non veniva individuato chi se ne dovesse far carico ed era previsto già nei trenta giorni);
  • avvenuta la registrazione, egli dovrà dare "documentata comunicazione", nei successivi sessanta giorni, al conduttore nonché all'amministratore del condominio.

Essendo in ambito condominiale, le questioni che possono assumere maggior rilievo attengono alle eventuali interferenze con il palazzo da parte del conduttore.

Si deve tener conto che anche nel caso di unità abitativa concessa in locazione, il conduttore ha rapporto diretto con il locatore e solo mediato con il condominio, per il tramite dell'amministratore.

Anche se la legge di riforma del condominio ha attribuito maggior rilevanza al conduttore in ambito condominiale, ad es. in tema di anagrafe condominiale, o di conoscenza della contabilità ex art. 1130bis c.c., si ritiene sempre che non vi possa essere un filo diretto con il condominio.

Posizione del conduttore

Il rapporto di locazione assume rilevanza anche in relazione alle questioni condominiali e, procedendo con ordine, quali il mancato rispetto del regolamento di condominio da parte del conduttore; le spese condominiali e la partecipazione all'assemblea.

B.1. Regolamento condominiale

Anche il conduttore, entrando in possesso dell'appartamento locato che fa parte del condominio, resta soggetto al rispetto del regolamento del palazzo, compresi tutti i limiti imposti dallo stesso.
Ne deriva che, qualora l'inquilino non dovesse rispettare una o più disposizioni contenute nel regolamento condominiale, l'amministratore del condominio ha il pieno potere di agire giudizialmente nei suoi confronti sia per far cessare l'eventuale uso illegittimo o per ottenere l'osservanza di quanto previsto dalle norme.
Occorre tuttavia osservare che il condominio non ha un rapporto diretto con il conduttore e quindi è il locatore ad assumere la responsabilità per le violazioni poste in essere dal conduttore stesso: è il proprietario dell'immobile a rispondere come primario soggetto obbligato al rispetto delle prescrizioni dettate dal regolamento.

Spetta a lui vigilare sull'operato dell'inquilino circa l'uso e il godimento dei beni e dei servizi comuni condominiali.

Se il conduttore reitera il comportamento illegittimo sulla base del regolamento richiamato nel contratto, il locatore ha pur sempre un efficace mezzo giuridico per porre fine all'abuso: la risoluzione del contratto di locazione.
Se non interviene, il suo comportamento potrà esser valutato come tacita accettazione della violazione del proprio conduttore e, per l'effetto, determinarne una sua diretta responsabilità.
È sempre il locatore ad essere tenuto ad adoperarsi affinché siano salvaguardati i diritti degli altri condomini, destinatario principale delle norme contenute nel regolamento.

B.2. Spese condominiali

Il tema degli oneri accessori, da intendersi quali spese condominiali, è previsto dall'art. 9 della legge n. 392/1928. Si tratta di norma derogabile, dietro specifico accordo tra le parti. Nell'ambito del rapporto di locazione, le spese condominiali possono essere oggetto di specifica pattuizione in deroga rispetto al disposto normativo.

L'art. 9 così recita: "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.
Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione.
Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate".

In altri termini il conduttore dovrà pagare tutte le spese inerenti il godimento delle parti comuni dell'edificio.

Il rapporto è tra locatore e conduttore. È il locatore a chiedere il versamento delle spese condominiali, a cui il conduttore ha l'obbligo di ottemperare entro due mesi, salvo chiedere di visionare i documenti giustificativi della spesa, da intendersi il verbale di assemblea che ha approvato le spese e il relativo riparto condominiale.

"Nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori ex art. 9 legge n. 392/1978, il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova -che sullo stesso grava ai sensi dell'art. 2967 c.c.- qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi" … Nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto - dicono da piazza Cavour - "ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto -in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore- se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso" (Cass. 10 novembre 2016 n. 22899).

B.3. Assemblea condominiale

Sulla base dell'art. 10 l. n. 392/78: "Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria".

In questa prospettiva il conduttore ha diritto a partecipare attivamente alla vita condominiale, seppur limitatamente.

La normativa riconosce al conduttore anche il diritto di intervenire, seppur senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Si è osservato in giurisprudenza che la legge si è limitata a stabilire un meccanismo per consentire la partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali, ma deve escludersi che i conduttori possano sostituirsi al locatore nella gestione dei servizi condominiali (Cass. Sez. III, 3 agosto 1995, n. 8484).

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