Art. 1130-bis c.c.
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente individuate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
La funzione "contabile" dell'amministratore condominiale: alcune considerazioni introduttive.
Gli articoli contenuti nel codice civile evidenziano come all'amministratore di condominio si possa ascrivere una vera funzione contabile. Infatti, in molti di questi articoli, si riscontra un contenuto di natura economica.
Al fine di porre fine alle diverse interpretazione dottrinali e giurisprudenziali, il Legislatore ha deciso, durante i lavori di riforma, di inserire una norma ad hoc che prevedesse le modalità di redazione del rendiconto condominiale individuando le voci di entrata, di uscita, fondi disponibili ed alle eventuali riserve, al fine di poter far effettuare una veloce ed immediata verifica. Inoltre ha previsto, come vedremo in seguito, gli elementi identificativi e strutturali del rendiconto: registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
La libertà di forme assunte dalla contabilità e dalla rendicontazione condominiale, favorita anche da varie pronunce della Cassazione, non ha certo salvaguardato e tutelato le esigenze di chiarezza e trasparenza. Pertanto il Riformatore, partendo dall'obbligo dell'amministratore di presentare annualmente la documentazione contabile, afferenti alla gestione dell'immobile, ha voluto predisporre un sistema organico di flussi informativi contabili, individuando una precisa procedura a cui l'amministratore dovrà attenersi, organizzando il proprio lavoro, predisponendo una serie di documenti ed atti volti a rendere trasparente e verificabile la propria attività contabile.
Il fine ultimo della metodologia utilizzata per la procedura contabile è quello di garantire una costante informazione che si concretizza, appunto, nella produzione della documentazione contabile annuale seguendo determinati requisiti previsti dalla nuova norma. Tale esigenza è riconducibile anche ad una esponenziale crescita quantitativa e qualitativa delle scelte gestionali e finanziarie del condominio in rapporto alla complessità degli adempimenti fiscali che la legge prevede.
I principi base a cui la contabilità condominiale deve ispirarsi | |
utilità |
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comprensibilità |
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periodicità |
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funzione informativa |
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verificabilità dell'informazione |
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La principali novità in materia contabile previste dall'art. 1130 cod. civ.
La recente riforma del diritto condominiale dedica specificatamente due articoli agli aspetti contabili. Viene, infatti, integrato l'articolo 1130 cod. civ. relativo alle attribuzioni dell'amministratore inserendo una serie di attività che egli dovrà svolgere prima non contenute. Precisamente si prevede al:
- punto 5) eseguire tutti gli adempimenti fiscali: obbligo di redazione della dichiarazione dei redditi del sostituto di imposta, obbligo di comunicazione annuale dei dati e del fatturato dei fornitori del condominio amministrato;
- punto 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale: il Legislatore recepisce una consolidata prassi che gli operatori del settore hanno sempre adottato al fine di semplificare il reperimento dei dati più rilevanti dei singoli condomini, spesso molto problematica a causa del fenomeno dell'apparenza. Ricordiamo che a tal proposito è previsto che ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
- punto 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio: tale principio si inspira alla necessità di informazione che si manifesta in maniera evidente con la presentazione della documentazione contabile annuale;
- punto 10) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali: in questo caso di fa riferimento al principio della verificabilità dell'informazione in quanto tutte le informazioni devono essere facilmente verificabili:
- punto 11) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
I principi a cui l'amministratore deve uniformare la tenuta della contabilità | |
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I soggetti destinatari di queste informazioni sono: | |
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L'intero flusso della procedura contabile deve essere necessariamente informato da una serie di principi contabili, ciò per il perseguimento degli obiettivi e delle finalità primarie della contabilità del condominio.
Quasi tutti i principi contabili, riportati nella tabella n. 1, fanno riferimento all'informazione quale elemento di controllo e connessione delle diverse attività svolte dall'amministratore. Ogni organo avente specifiche attribuzioni deve garantire un flusso di informazioni chiaro, costante e verificabile. L'amministratore, durante lo svolgimento della propria attività, si trova a gestire documenti, denaro e rapporti con fornitori che producono direttamente effetti sui condomini, in quanto egli agisce in funzione di un rapporto di mandato conferito dall'assemblea.
L'articolo in analisi costituisce una delle novità più rilevanti della riforma, rispetto al precedente quadro normativo: il legislatore ha dettato la disciplina relativa al contenuto che deve darsi al rendiconto condominiale da presentarsi ai condomini da parte dell'amministratore, con espresso riferimento alle voci di entrata e di uscita e ad ogni altro dato riguardante la situazione patrimoniale del condominio.
Difatti, al termine del suo mandato annuale, entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, l'amministratore deve rendere ai condomini il conto della sua gestione, motivando e giustificando le spese sostenute, come pure ogni iniziativa da lui assunta per conto e nell'interesse del condominio. Il nuovo testo individua la composizione del rendiconto condominale elencando specificamente tutta la documentazione da allegare:
1. registro di contabilità.
In questo nuovo registro andranno annotate tutte le voci di entrata e di uscita in ordine cronologico, seguendo un metodo analitico per la rilevazione contabile degli eventi di gestione economica rilevanti;
2. riepilogo finanziario.
Tale documento definisce lo stato delle attività e delle passività, enucleando i debiti, i crediti ed eventuali fondi di riserva. La finalità del riepilogo finanziario, pertanto, è quella di individuare la situazione dello stato patrimoniale del condominio amministrato;
3. nota sintetica esplicativa.
Il suddetto documento ha quale finalità quella di descrivere sinteticamente l'intera gestione annuale, dando conto non solo dei rapporti in corso ma anche delle questioni pendenti. La nota consente di rendere intellegibile la documentazione contabile annuale.
Con le maggioranze previste dall'articolo 1136, comma 2, cod. civ., l'assemblea, in qualsivoglia momento della gestione, può nominare un "revisore" con il compito di esaminare tutta la contabilità del condominio tenuta dall'amministratore, sia per la gestione in corso, sia per annualità specificamente individuate.
L'esame del revisore:
- non può estendersi al merito della singola spesa sostenuta; tale incombenza rientra nelle attribuzioni dell'assemblea;
- deve avere ad oggetto:
- la regolarità contabile sotto un profilo fiscale;
- la corrispondenza delle uscite e delle entrate del condominio con le singole poste indicate nel conto corrente bancario ad esso intestato;
- le operazioni contabili compiute dall'amministratore con quanto deliberato dall'assemblea.
L'ultimo comma dell'articolo in esame prevede la possibilità per l'assemblea di nominare un "consiglio di condominio" composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari:
- il consiglio di condominio svolge un ruolo di vero e proprio organo di consulenza e di controllo dell'operato dell'amministratore;
- i compiti assegnati ai consiglieri devono coesistere con i compiti attribuiti all'amministratore;
- i consiglieri non hanno alcun potere decisionale, che spetta invece all'assemblea o all'amministratore.
