La convocazione dell'assemblea per la presentazione del rendiconto è argomento che appassiona i condòmini e fa discutere gli addetti ai lavori.
Lo sforamento del termine di centoottanta giorni previsto dalla legge, vedremo dopo nel norme ed i tempi di calcolo, rende automaticamente revocabile l'amministratore?
E se questi convoca l'assemblea, ma i condòmini si disinteressano e la questione non si discute?
Entro quando tempo l'amministratore dovrà riconvocare i condòmini?
Ce lo domanda un nostro lettore che scrive:
. Nel condominio in cui vivo, lo scorso mese, l'amministratore ha convocato l'assemblea ordinaria annuale, la riunione, però, è "andata deserta".
Vista la prossima chiusura estiva del suo studio, il nostro amministratore ha deciso per la riconvocazione a metà settembre.
Risultato: fino ad allora il condominio non potrà deliberare sul rendiconto dell'anno precedente nonché sul preventivo e quindi non continueremo a pagare sulla base del preventivo di gestione per l'anno 2019. È lecito tutto ciò? L'amministratore, secondo la riforma, non dovrebbe presentare i conti all'assemblea entro sei mesi dalla fine dell'anno?.
Assemblea per la presentazione del rendiconto, le norme
Questi gli interrogativi che un nostro lettore ci ha posto; per dare risposta è bene focalizzare l'attenzione su tre aspetti: termine per la presentazione del rendiconto, riconvocazione dell'assemblea ordinaria annuale e validità dell'ultimo preventivo approvato.
Questo documento, di cui la legge non fornisce una definizione, altro non è che l'atto di rendere il conto della gestione del condominio in relazione ad uno specifico anno di riferimento.
L'art. 1130-bis c.c. ne delinea forma e contenuto: si tratta di una novità introdotta dalla riforma del condominio. In passato, infatti, dottrina e giurisprudenza, in assenza di alcun parametro di riferimento, specificavano che il rendiconto non era soggetto a particolari vincoli di forma ma doveva comunque essere chiaro, trasparente ed intellegibile.
Quanto ai tempi di presentazione, l'art. 1130 n. 10 c.c. specifica che l'amministratore deve . redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. .
La norma non dice chiaramente da quando devono essere conteggiati questi centottanta giorni, ma da una lettura complessiva degli articoli si evince che il riferimento è la chiusura dell'anno di gestione.
Come redigere il rendiconto condominiale?
In buona sostanza chiuso l'anno di gestione l'amministratore ha sei mesi di tempo per redigere il rendiconto e convocare l'assemblea per le relative deliberazioni; se non lo fa ciascun condomino potrebbe chiederne la revoca con ricorso all'Autorità Giudiziaria, senza necessità di esperire il tentativo di conciliazione (cfr. artt. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c. e art. 5 d.lgs n. 28/2010).
Convocazione nei termini e mancato svolgimento dell'assemblea
Quando l'assemblea viene convocata nei termini appena indicati, l'amministratore è in regola e non può essergli rimproverato nulla, nemmeno se la riunione non si tiene (perché andata deserta o per mancanza dei quorum costitutivi).
La legge non prevede specificamente il termine entro il quale il mandatario della compagine debba riconvocare l'assemblea ordinaria annuale; sicuramente essa dovrà essere riconvocata nel minor tempo possibile, altrimenti le esigenze (o meglio i diritti) ad avere una gestione chiara e trasparente del condominio verrebbero ad essere frustrate.
Certo è che se l'amministratore deve tenere a mente ciò, i condomini non possono non considerare le ragioni organizzative legate all'attività professionale del loro mandatario.
Come dire: ad avviso di chi scrive, non si può pretendere una riconvocazione immediata se l'occasione della discussione nei termini di legge è mancata per colpa dei condomini.
Validità dell'ultimo preventivo approvato
Il preventivo di gestione riferito ad una specifica annualità ha un termine di scadenza?
Detta diversamente: quel preventivo perde la propria validità conclusosi l'anno di gestione di riferimento?
Secondo la Cassazione la risposta è negativa. Gli ermellini, quando si sono pronunciati in merito, hanno avuto modo di specificare che per esigenze di continuità nella gestione delle parti comuni, l'ultimo preventivo approvato è valido fino all'approvazione del rendiconto finale di quell'anno di gestione e comunque del nuovo preventivo (cfr. Cass. 24299/09).
Assemblea per la presentazione del rendiconto e emergenza pandemica
Non può passare inosservata rispetto alle questioni fin qui affrontate la ben nota emergenza pandemica e, unitamente, i riflessi sul termine di presentazione del rendiconto.
Ad oggi e ad onor di cronaca segnatamente per la rendicontazione dell'anno 2020 - salvo interpretazioni estensive della norma - il così detto decreto agosto, meglio la legge di conversione dello stesso, introducendovi l'art. 63-bis ha specificato che
. Il termine di cui al numero 10) del primo comma dell'articolo 1130 del codice civile è sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da Covid-19, dichiarato con delibera del Consiglio dei Ministri dei 29 luglio 2020. .
Rendiconto, la sospensione del termine di presentazione applicata in concreto. Quali criticità?
La fine programmata dell'emergenza sanitaria è fissata al 30 aprile 2021, ciò vuol dire che il termine di presentazione del rendiconto, salvo proroghe, inizierà a decorrere dal 1° maggio 2021 con scadenza al 28 ottobre 2021.
In considerazione di ciò ed in relazione ai rendiconti per l'anno 2020, con i dovuti paralleli e salvo ulteriori proroghe dell'emergenza, è a quella data che bisogna riferimento per conteggiare entro quando va convocata l'assemblea e, da lì, ogni altro ragionamento.
