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Assemblea di condominio deserta e riflessi sull'obbligo di presentazione del rendiconto

In caso di assemblea deserta entro quando presentare nuovamente il rendiconto?
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

La convocazione dell'assemblea per la presentazione del rendiconto è argomento che appassiona i condòmini e fa discutere gli addetti ai lavori.

Lo sforamento del termine di centoottanta giorni previsto dalla legge, vedremo dopo nel norme ed i tempi di calcolo, rende automaticamente revocabile l'amministratore?

E se questi convoca l'assemblea, ma i condòmini si disinteressano e la questione non si discute?

Entro quando tempo l'amministratore dovrà riconvocare i condòmini?

Ce lo domanda un nostro lettore che scrive:

. Nel condominio in cui vivo, lo scorso mese, l'amministratore ha convocato l'assemblea ordinaria annuale, la riunione, però, è "andata deserta".

Vista la prossima chiusura estiva del suo studio, il nostro amministratore ha deciso per la riconvocazione a metà settembre.

Rendiconto condominiale e comportamento dell'amministratore subentrante

Risultato: fino ad allora il condominio non potrà deliberare sul rendiconto dell'anno precedente nonché sul preventivo e quindi non continueremo a pagare sulla base del preventivo di gestione per l'anno 2019. È lecito tutto ciò? L'amministratore, secondo la riforma, non dovrebbe presentare i conti all'assemblea entro sei mesi dalla fine dell'anno?.

Assemblea per la presentazione del rendiconto, le norme

Questi gli interrogativi che un nostro lettore ci ha posto; per dare risposta è bene focalizzare l'attenzione su tre aspetti: termine per la presentazione del rendiconto, riconvocazione dell'assemblea ordinaria annuale e validità dell'ultimo preventivo approvato.

Questo documento, di cui la legge non fornisce una definizione, altro non è che l'atto di rendere il conto della gestione del condominio in relazione ad uno specifico anno di riferimento.

L'art. 1130-bis c.c. ne delinea forma e contenuto: si tratta di una novità introdotta dalla riforma del condominio. In passato, infatti, dottrina e giurisprudenza, in assenza di alcun parametro di riferimento, specificavano che il rendiconto non era soggetto a particolari vincoli di forma ma doveva comunque essere chiaro, trasparente ed intellegibile.

Quanto ai tempi di presentazione, l'art. 1130 n. 10 c.c. specifica che l'amministratore deve . redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. .

La norma non dice chiaramente da quando devono essere conteggiati questi centottanta giorni, ma da una lettura complessiva degli articoli si evince che il riferimento è la chiusura dell'anno di gestione.

Come redigere il rendiconto condominiale?

In buona sostanza chiuso l'anno di gestione l'amministratore ha sei mesi di tempo per redigere il rendiconto e convocare l'assemblea per le relative deliberazioni; se non lo fa ciascun condomino potrebbe chiederne la revoca con ricorso all'Autorità Giudiziaria, senza necessità di esperire il tentativo di conciliazione (cfr. artt. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c. e art. 5 d.lgs n. 28/2010).

Convocazione nei termini e mancato svolgimento dell'assemblea

Quando l'assemblea viene convocata nei termini appena indicati, l'amministratore è in regola e non può essergli rimproverato nulla, nemmeno se la riunione non si tiene (perché andata deserta o per mancanza dei quorum costitutivi).

La legge non prevede specificamente il termine entro il quale il mandatario della compagine debba riconvocare l'assemblea ordinaria annuale; sicuramente essa dovrà essere riconvocata nel minor tempo possibile, altrimenti le esigenze (o meglio i diritti) ad avere una gestione chiara e trasparente del condominio verrebbero ad essere frustrate.

Certo è che se l'amministratore deve tenere a mente ciò, i condomini non possono non considerare le ragioni organizzative legate all'attività professionale del loro mandatario.

Come dire: ad avviso di chi scrive, non si può pretendere una riconvocazione immediata se l'occasione della discussione nei termini di legge è mancata per colpa dei condomini.

Validità dell'ultimo preventivo approvato

Il preventivo di gestione riferito ad una specifica annualità ha un termine di scadenza?

Detta diversamente: quel preventivo perde la propria validità conclusosi l'anno di gestione di riferimento?

Secondo la Cassazione la risposta è negativa. Gli ermellini, quando si sono pronunciati in merito, hanno avuto modo di specificare che per esigenze di continuità nella gestione delle parti comuni, l'ultimo preventivo approvato è valido fino all'approvazione del rendiconto finale di quell'anno di gestione e comunque del nuovo preventivo (cfr. Cass. 24299/09).

Assemblea per la presentazione del rendiconto e emergenza pandemica

Non può passare inosservata rispetto alle questioni fin qui affrontate la ben nota emergenza pandemica e, unitamente, i riflessi sul termine di presentazione del rendiconto.

Ad oggi e ad onor di cronaca segnatamente per la rendicontazione dell'anno 2020 - salvo interpretazioni estensive della norma - il così detto decreto agosto, meglio la legge di conversione dello stesso, introducendovi l'art. 63-bis ha specificato che

. Il termine di cui al numero 10) del primo comma dell'articolo 1130 del codice civile è sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da Covid-19, dichiarato con delibera del Consiglio dei Ministri dei 29 luglio 2020. .

Rendiconto, la sospensione del termine di presentazione applicata in concreto. Quali criticità?

La fine programmata dell'emergenza sanitaria è fissata al 30 aprile 2021, ciò vuol dire che il termine di presentazione del rendiconto, salvo proroghe, inizierà a decorrere dal 1° maggio 2021 con scadenza al 28 ottobre 2021.

In considerazione di ciò ed in relazione ai rendiconti per l'anno 2020, con i dovuti paralleli e salvo ulteriori proroghe dell'emergenza, è a quella data che bisogna riferimento per conteggiare entro quando va convocata l'assemblea e, da lì, ogni altro ragionamento.

Cerca: rendiconto gestione preventivo

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Vincy
Vincy 20-07-2018 12:41:42

volevo fare una domanda nel mio condominio l amministratore fa eseguire lavori senza fatture ,io da condomino sono tenuto a pagare tali lavori o posso contestarli? Se e' si come devo fare per contestarli grazie

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Maria
Maria 16-04-2021 00:29:12

I lavori eseguiti e senza fattura ? Si pagano?

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Biagio
Biagio 14-04-2021 16:09:13

Giustamente 180 gg. di tempo per convocare un'assemblea pare che sia esagerati. Bisogna che qualcuno riveda interamente la normativa e modificarla in più strati. Anche per accesso agli Uffici come non pare che sia molto trasparente e rispettoso nei confronti di noi condomini la parte debole, già… Per non parlare di tutele. Gli interventi che hanno preceduto ne danno conferma. E non chiamateci "rompini". Per ogni passaggio che si deve fare bisogna sempre pagare e senza risultati che ci vengano restituiti. Il mandatario non paga mai.

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Cavaliere
Cavaliere 15-04-2021 16:12:46

Sono pienamente d'accordo che 180 giorni sono eccessivi. A mio parere nell'articolo dell'avv. Gallucci manca il riferimento al fatto che i regolamenti contrattuali possano contenere tempi diversi - ad esempio tre mesi dalla chiusura dell'esercizio. - Se questi tempi non vengono rispettati e la magistratura, interpellata, si volta dall'altra parte?

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F.Barile
F.Barile 15-04-2021 17:52:54

Buona sera. Ritengo ci sia da far chiarezza circa la sospensione dei termini per l'approvazione del Bilancio Consuntivo. Le misure di prevenzione per limitare il diffondersi dell'infezione da Covid19 possono limitare la realizzazione di Assemblee ma non possono autorizzare il mancato inoltro del Rendiconto della gestione che ogni Condomino può tranquillamente controllare presso la propria abitazione sottoponendo all'Amministratore gli eventuali quesiti. Ringrazio per l'ottima attività svolta da tutti i professionisti di CondominioWeb. Un cordiale saluto.

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