Qual è la differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria. Secondo la Corte di Cassazione “ ai fini della validità di una deliberazione di assemblea condominiale, è privo di qualunque rilievo il fatto che la delibera impugnata sia stata adottata in un'assemblea straordinaria piuttosto che in un'assemblea ordinaria, o viceversa, giacché non esistono, tra le competenze di questi due tipi di assemblee, differenze di sorta, né sono previsti differenti quorum per la legale costituzione delle assemblee medesime, l'assemblea straordinaria essendo menzionata, in opposizi one a quella ordinaria, dall'art. 66 disp. attuaz. c.c., soltanto per disporre che l'assemblea ordinaria deve essere convocata annualmente, a differenza di quella straordinaria, che è convocata in qualsiasi momento in caso di necessità” (così Cass. 08 giugno 1984 n. 3456, in Giust. civ. Mass. 1984, fasc. 6).
Differenze davvero minime. In questo contesto diverse volte ci è stata posta una domanda.
In sostanza ci viene detto: se, praticamente, non c’è alcuna differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria, se non quella relativa al nome ed alla possibilità di convocarne più d’una perché ai condomini è data facoltà di chiedere solamente la convocazione di un’assemblea straordinaria?
Ricordiamo che, ai sensi dell’art. 66, primo comma, disp. att. c.c., “ l'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.
Insomma i condomini, ai sensi di quest’articolo, potrebbero domandare in modo vincolante la convocazione di un’assemblea per discutere e deliberare su ben precisi argomenti e in caso di mancata risposta dell’amministratore, autoconvocarsi per deliberare in merito a quanto richiesto.
E’ qui che vengono fuori le differenze tra assemblea ordinaria e straordinaria e sul perché i condomini possano chiedere, in modo vincolante, solamente la convocazione della seconda. E’ bene ricordare che, ai sensi del primo comma dell’art. 1135 c.c.,
“ Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale”
Orbene: se l’assemblea ordinaria annuale deve deliberare, tra le altre cose, sull’approvazione del rendiconto preventivo e consuntivo e se questi sono atti di specifica competenza dell’amministratore (art. 1131 c.c.), che senso avrebbe chiedere la convocazione di un’assemblea ordinaria ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. e poi autoconvocarla se l’amministratore non predispone il documento contabile?
Ecco dunque la risposta: il condomino può sollecitare la convocazione dell’assemblea ordinaria annuale ma non chiedere nei modi di cui all’art. 66 disp. att. c.c. non esistendo alcuna norma che imponga all’amministratore di presentare il rendiconto all’assemblea autoconvocata.
