Per l'assemblea in prima convocazione l'articolo 1136 c.c., comma 1, richiede un quorum costitutivo di condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, e un quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell'edificio.
L'assemblea in prima convocazione costituisce un fenomeno rarissimo. Come abbiamo visto infatti il quorum costitutivo e deliberativo è elevato.
In seconda convocazione invece il quorum previsto dall'articolo 1136 c.c., n. 3, c.c., ai fini della costituzione dell'assemblea in seconda convocazione, è pari a un terzo dei partecipanti al condominio e a un terzo del valore dell'edificio, mentre il quorum deliberativo è pari alla maggioranza degli intervenuti alla riunione assembleare che rappresenti un terzo del valore dell'edificio.
Il condomino che si allontana dall'assemblea: il problema del quorum costitutivo
Uno dei problemi che si deve considerare è se l'allontanamento di alcuni degli intervenuti dopo la regolare costituzione della assemblea dei condomini di un caseggiato, incida o meno sulla determinazione del quorum costitutivo: in altre parole si deve avere riguardo unicamente al momento iniziale della riunione?
Secondo quanto risulta dall'art. 1136 c.c. l'assemblea si costituisce regolarmente nel momento in cui il suo Presidente abbia constatato e verbalizzato che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati e sono presenti in assemblea, personalmente o per delega, con l'indicazione specifica dei millesimi totali (quale somma di quelli personali) e del numero dei partecipanti.
A tale proposito la Cassazione ha chiarito che l'allontanamento di alcuni degli intervenuti dopo la regolare costituzione della assemblea dei condomini di edificio, non incide sulla determinazione del quorum costitutivo, dovendosi avere riguardo a tal fine unicamente al momento iniziale della riunione (Cass. civ., sez. II, 09/01/1967, n. 89).
In altre parole la dichiarazione posta a verbale che l'assemblea è regolarmente costituita cristallizza la situazione di operatività dell'organo collegiale, che rimane tale per tutta la durata della riunione. Ne consegue che l'assemblea regolarmente costituita, in cui venga poi a mancare il numero legale a seguito dell'allontanamento del condominio, può semplicemente discutere i problemi senza raggiungere una delibera sull'argomento, salvo il caso in cui, nonostante l'allontanamento del condomino, sussista comunque il quorum sufficiente per poter deliberare.
Il condomino che si allontana dall'assemblea: il problema del quorum deliberativo
La delibera assembleare non è una somma algebrica dei voti ma rappresenta una sintesi delle volontà dei singoli che si raggiunge attraverso un processo di confronto che precede la delibera stessa (Cass. sez. II, 23/09/1999, n. 1510).
Per la formazione della delibera è solo il momento della votazione che determina la fusione delle volontà dei singoli condomini creativa dell'atto collegiale.
La giurisprudenza quindi ha affermato quanto segue: ai fini del calcolo delle maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c. per l'approvazione delle deliberazioni assembleari, non si può tenere conto della adesione espressa dal condomino che si sia allontanato prima della votazione dichiarando di accettare la decisione della maggioranza, perché solo il momento della votazione determina la fusione delle volontà dei singoli condomini creativa dell'atto collegiale.
Né la eventuale conferma della adesione alla deliberazione, data dal condomino successivamente alla adozione della stessa, può valere come sanatoria della eventuale invalidità della delibera, dovuta al venir meno del richiesto quorum deliberativo.
Se mai tale conferma può avere solo il valore di rinuncia a dedurre l'invalidità, senza che sia, peraltro, preclusa agli altri condomini la possibilità di impugnazione.
In ogni caso deve ritenersi "assente" alla deliberazione il condomino che, pur avendo partecipato all'assemblea ed interloquito con i presenti, si sia allontanato prima della votazione, con conseguente insorgenza del diritto di agire innanzi al giudice entro 30 giorni decorrenti dal momento della comunicazione della delibera, ai sensi dell'art. 1137 c.c.
L'impugnazione della delibera assembleare, analisi di alcuni motivi di impugnazione
Quando la delibera potrebbe essere invalida
Il condomino che si allontana dall'assemblea deve avvertire il presidente (che soprattutto nelle riunioni con un numero elevato di condomini e accese discussioni in corso potrebbe non accorgersi della mancanza di un condomino).
Trattasi tuttavia di un obbligo la cui violazione non comporta sanzioni. Se però l'assenza non viene segnalata e, dunque, si tiene conto del condomino nel calcolo dei quorum, la deliberazione stessa potrebbe essere annullabile.
Tale conseguenza non è automatica, essendo necessaria la c.d. prova di resistenza: la deliberazione rimane valida ed efficace qualora abbia riportato un quorum valido anche senza il calcolo della persona che si è allontanata. Invece è nulla la deliberazione assembleare che sia stata adottata dopo lo scioglimento dell'assemblea stessa e l'allontanamento di alcuni condomini, a seguito di riapertura del verbale non preceduta da una nuova rituale convocazione a norma dell'art. 66 att. c. c., risultando violate sia le disposizioni sulla convocazione dell'assemblea sia il principio della collegialità della deliberazione.
Tale situazione si differenzia dal caso del condomino non presente al momento della costituzione dell'assemblea che intervenga tardivamente, purché intervenga tardivamente, purché prima della votazione e, ovviamente, della chiusura del verbale.
Come risolvere il problema del quorum deliberativo
È sempre possibile, naturalmente, che un condomino si allontani rilasciando apposita delega ad uno dei presenti.
Si ricorda che secondo l'articolo 67 disp att. c.c. ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Nulla esclude, poi, che i delegati possano rappresentare più condomini (nel limite sopra detto).
