Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
110381 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Tabelle esplicativa delle maggioranze richieste dalla legge per le deliberazioni assembleari
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Tabelle esplicativa delle maggioranze richieste dalla legge per le deliberazioni assembleari

Tabelle esplicativa delle maggioranze, distinzione tra quorum deliberativi, quorum costitutivi, prima e seconda convocazione

Avv. Alessandro Gallucci  

Le norme che disciplinano la costituzione dell'assemblea condominiale in prima e seconda convocazione, nonché i quorum deliberativi generali di riferimento sono contenute nell'art. 1136 c.c.

La legge, sostanzialmente, pone una distinzione tra quorum deliberativi e quorum costitutivi. I primi servono per rendere valida una determinata deliberazione. I secondi per la regolare costituzione dell'assemblea.

=> I quorum condominiali costitutivi e deliberativi sono inderogabili

Nei primi tre commi dell'art. 1136 c.c. è specificato che «l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».

=> Prima e seconda convocazione e rispettivi quorum

Il mancato rispetto dei quorum previsti dalla legge (il riferimento è ad entrambe le tipologie, comporta l'annullabilità della deliberazione assunta in riunione (tra le tante Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Ciò vuol dire che ogni condomino (assente, astenuto e dissenziente) potrà impugnare la delibera nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c., ossia:

a) i dissenzienti e gli astenuti entro 30 giorni dalla sua adozione;

b) gli assenti entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale.

Il rispetto delle maggioranze, quindi, è fondamentale ai fini della legittimità delle decisioni dell'assise.

L'art. 1136, quarto e quinto comma, c.c. specificano che «le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio».

=> Revisione delle tabelle millesimali: cosa deve fare la parte, cosa il consulente tecnico d'ufficio e cosa il Giudice

Altre norme dettano specifiche maggioranze: si pensi all'art. 1130-bis c.c. in relazione alla deliberazione di una revisione condominiale o all'art. 1138 c.c. in relazione al regolamento condominiale.

Non sempre, tuttavia, la legge specifica quali siano i quorum deliberativi rispetto ai singoli argomenti sui quali l'assemblea è chiamata a decidere. Si pensi all'approvazione del preventivo di gestione ovvero del rendiconto condominiale: nessuna norma indica le maggioranze necessarie per la loro approvazione.

Qui di seguito riporteremo una tabella riepilogativa di quelli più comuni tenendo conto delle integrazioni rintracciabili nelle varie leggi speciali e della eventuale distinzione tra deliberazione in prima ovvero in seconda convocazione.

Argomento in discussione

Quorum costitutivi prima convocazione

Quorum deliberativi in prima convocazione

Quorum costitutivi seconda convocazione

Quorum deliberativi in seconda convocazione

Nomina e revoca dell'amministratore

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Polizza richiesta all'amministratore

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Approvazione del rendiconto consuntivo di gestione e del relativo piano di riparto

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 333 millesimi.

Approvazione preventivo di gestione e del relativo piano di riparto

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 333 millesimi.

Sito internet condominiale

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Impianto di videosorveglianza

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Innovazioni di cui al primo comma dell'art. 1120 c.c.

(tutte quelle innovazioni non specificamente individuate dall'art. 1120, secondo comma, c.c.

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi

Innovazioni di cui al secondo comma dell'art. 1120 c.c. *

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Interventi di manutenzione ordinaria

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 333 millesimi.

Interventi di manutenzione straordinaria

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 333 millesimi.

Interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 500 millesimi.

Mutamenti di destinazione d'uso delle parti comuni ex art. 1117-ter c.c.

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Quattro quinti dei partecipanti al condominio e 800 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Quattro quinti dei partecipanti al condominio e 800 millesimi

Passaggio da impianto centralizzato ad impianti autonomi di riscaldamento

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Unanimità

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Unanimità

Eliminazione delle barriere architettoniche (l. 13/89)

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c.

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c.

Installazione antenna satellitare

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c.

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c.

Realizzazione parcheggi sotterranei o al pian terreno

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c.

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c.

Cablaggio del condominio

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c.

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c.

Liti condominiali esorbitanti dalle attribuzioni dell'amministratore ivi compresa quella ex art. 1117-quater c.c. (es. azioni di risarcimento del danno)

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Partecipazione al procedimento di mediazione

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Deliberazione sulla proposta di mediazione

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Approvazione del regolamento condominiale di natura assembleare

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Revisione del regolamento condominiale di natura assembleare

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Sostituzione di delibera

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Stessa maggioranza necessaria per la delibera da sostituire

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Stessa maggioranza necessaria per la delibera da sostituire

Opere ex art. 1122-bis c.c. (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili)

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi

Assicurazione dello stabile (così detta polizza globale fabbricati)

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Un terzo dei partecipanti al condominio ed un terzo dei millesimi

Perimento di una parte inferiore a 3/4 dell'edificio e ricostruzione ex art. 1128 c.c.

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Approvazione del regolamento di natura contrattuale (decisione adottabile anche non in assemblea)

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Unanimità

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Unanimità

Revisione del regolamento di natura contrattuale (decisione adottabile anche non in assemblea)

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Unanimità

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Unanimità

Autorizzazione all'alterazione del decoro (decisione adottabile anche non in assemblea)

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Unanimità

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Unanimità

Modifiche ai criteri legali di ripartizione delle spese

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Unanimità

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Unanimità

Approvazione tabelle millesimali conformi ai criteri legali

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Revisione delle tabelle per errore o mutate condizioni dell'edificio

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Scioglimento del condominio

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Scioglimento del condominio con opere sulle parti comuni

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi

Istituzione del servizio di portierato (non previsto dal regolamento di condominio) e soppressione

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi

Assunzione e licenziamento del portiere

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Soppressione del servizio di portierato se previsto dal regolamento condominiale

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Nomina del consiglio dei condomini

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 333 millesimi.

Revisione contabile

Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi

* sono tali:

  • le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  • le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
  • l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

=> Come calcolare i quorum costitutivi e questioni connesse

Cerca: millesimi assemblea intervenuti

Commenta la notizia, interagisci...
CCJ
CCJ martedì 21 gennaio 2020 alle ore 17:08

sembra un attestato di scemenza una legge che prevede una prima convocazione completamente inutile

    in evidenza

Dello stesso argomento