Le norme che disciplinano la costituzione dell'assemblea condominiale in prima e seconda convocazione, nonché i quorum deliberativi generali di riferimento sono contenute nell'art. 1136 c.c.
La legge, sostanzialmente, pone una distinzione tra quorum deliberativi e quorum costitutivi. I primi servono per rendere valida una determinata deliberazione. I secondi per la regolare costituzione dell'assemblea.
Nei primi tre commi dell'art. 1136 c.c. è specificato che «l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».
Il mancato rispetto dei quorum previsti dalla legge (il riferimento è ad entrambe le tipologie, comporta l'annullabilità della deliberazione assunta in riunione (tra le tante Cass. SS.UU. n. 4806/05).
Ciò vuol dire che ogni condomino (assente, astenuto e dissenziente) potrà impugnare la delibera nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c., ossia:
a) i dissenzienti e gli astenuti entro 30 giorni dalla sua adozione;
b) gli assenti entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale.
Il rispetto delle maggioranze, quindi, è fondamentale ai fini della legittimità delle decisioni dell'assise.
L'art. 1136, quarto e quinto comma, c.c. specificano che «le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio».
Altre norme dettano specifiche maggioranze: si pensi all'art. 1130-bis c.c. in relazione alla deliberazione di una revisione condominiale o all'art. 1138 c.c. in relazione al regolamento condominiale.
Non sempre, tuttavia, la legge specifica quali siano i quorum deliberativi rispetto ai singoli argomenti sui quali l'assemblea è chiamata a decidere. Si pensi all'approvazione del preventivo di gestione ovvero del rendiconto condominiale: nessuna norma indica le maggioranze necessarie per la loro approvazione.
Qui di seguito riporteremo una tabella riepilogativa di quelli più comuni tenendo conto delle integrazioni rintracciabili nelle varie leggi speciali e della eventuale distinzione tra deliberazione in prima ovvero in seconda convocazione.
| Argomento in discussione | Quorum costitutivi prima convocazione | Quorum deliberativi in prima convocazione | Quorum costitutivi seconda convocazione | Quorum deliberativi in seconda convocazione |
| Nomina e revoca dell'amministratore | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Polizza richiesta all'amministratore | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Approvazione del rendiconto consuntivo di gestione e del relativo piano di riparto | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 333 millesimi. |
| Approvazione preventivo di gestione e del relativo piano di riparto | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 333 millesimi. |
| Sito internet condominiale | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Impianto di videosorveglianza | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Innovazioni di cui al primo comma dell'art. 1120 c.c. (tutte quelle innovazioni non specificamente individuate dall'art. 1120, secondo comma, c.c. | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi |
| Innovazioni di cui al secondo comma dell'art. 1120 c.c. * | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Interventi di manutenzione ordinaria | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 333 millesimi. |
| Interventi di manutenzione straordinaria | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 333 millesimi. |
| Interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 500 millesimi. |
| Mutamenti di destinazione d'uso delle parti comuni ex art. 1117-ter c.c. | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Quattro quinti dei partecipanti al condominio e 800 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Quattro quinti dei partecipanti al condominio e 800 millesimi |
| Passaggio da impianto centralizzato ad impianti autonomi di riscaldamento | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Unanimità | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Unanimità |
| Eliminazione delle barriere architettoniche (l. 13/89) | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c. | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c. |
| Installazione antenna satellitare | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c. | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c. |
| Realizzazione parcheggi sotterranei o al pian terreno | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c. | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c. |
| Cablaggio del condominio | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c. | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi ex art. 1120, secondo comma, c.c. |
| Liti condominiali esorbitanti dalle attribuzioni dell'amministratore ivi compresa quella ex art. 1117-quater c.c. (es. azioni di risarcimento del danno) | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Partecipazione al procedimento di mediazione | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Deliberazione sulla proposta di mediazione | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Approvazione del regolamento condominiale di natura assembleare | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Revisione del regolamento condominiale di natura assembleare | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Sostituzione di delibera | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Stessa maggioranza necessaria per la delibera da sostituire | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Stessa maggioranza necessaria per la delibera da sostituire |
| Opere ex art. 1122-bis c.c. (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili) | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi |
| Assicurazione dello stabile (così detta polizza globale fabbricati) | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Un terzo dei partecipanti al condominio ed un terzo dei millesimi |
| Perimento di una parte inferiore a 3/4 dell'edificio e ricostruzione ex art. 1128 c.c. | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Approvazione del regolamento di natura contrattuale (decisione adottabile anche non in assemblea) | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Unanimità | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Unanimità |
| Revisione del regolamento di natura contrattuale (decisione adottabile anche non in assemblea) | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Unanimità | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Unanimità |
| Autorizzazione all'alterazione del decoro (decisione adottabile anche non in assemblea) | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Unanimità | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Unanimità |
| Modifiche ai criteri legali di ripartizione delle spese | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Unanimità | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Unanimità |
| Approvazione tabelle millesimali conformi ai criteri legali | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Revisione delle tabelle per errore o mutate condizioni dell'edificio | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Scioglimento del condominio | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Scioglimento del condominio con opere sulle parti comuni | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi |
| Istituzione del servizio di vigilanza e soppressione | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Assunzione e licenziamento del portiere | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
| Nomina del consiglio dei condomini | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 333 millesimi. |
| Revisione contabile | Due terzi del valore dell'intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi | Un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 500 millesimi |
* sono tali:
- le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
- le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
- l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
