Funzione del preventivo e del rendiconto annuale
Il preventivo delle spese occorrenti durante l'anno - così è indicato dall'art. 1135, primo comma n. 2 c.c. - assieme al relativo piano di riparto sono dei documenti approvati dall'assemblea al fine di individuare in via presuntiva le spese che dovranno essere sostenute nel corso dell'anno.
Il preventivo di gestione non è atto proprio dell'amministratore condominiale. Ciò può apparire strano, perché in effetti per prassi ci si aspetta - e così è - che l'amministratore provveda alla redazione del suddetto documento.
A leggere le norme codicistiche in materia di condominio e mandato, però, nessuna di essa specifica che l'elaborazione del preventivo debba essere obbligatoriamente eseguita dall'amministratore.
Ciò, in effetti, ha una sua logica: è il mandante che dice al mandatario cosa dovrà fare. Che, poi, la particolarità del rapporto tra amministratore e condominio suggerisca l'utilità di considerare questa prestazione come dovuta - come prevedono moltissimi preventivi di compenso - ciò non vuol dire che questa sia obbligatoria per legge.
Ciò che la legge impone come obbligatorio per l'amministratore è la redazione del rendiconto annuale di gestione - altrimenti noto come rendiconto consuntivo - nonché la sua presentazione all'assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio (art. 1130 n. 10 c.c.).
Il rendiconto dell'amministratore ha la funzione di illustrare all'assemblea la gestione annuale del condominio, in relazione a somme riscosse, spese sostenute e più in generale a tutte le situazioni giuridiche, contabili e finanziarie riguardanti il condominio.
Non corrispondenza tra preventivo e rendiconto condominiale
In molti casi è difficile che preventivo di spesa e rendiconto vadano a coincidere. Può accadere che nel corso dell'anno tutto sia filato liscio e quindi che vi siano solamente degli scostamenti delle voci di spesa preventivate.
S'è speso di più di energia elettrica in ragione dei rincari, c'è stato un minor o maggior costo dell'impresa di pulizie, un più basso o alto esborso per il funzionamento dell'impianto di riscaldamento, ecc. Al termine dell'anno con il rendiconto condominiale si tireranno le somme e si vedrà chi ha dato più di ciò che doveva, chi di meno, ecc.
Può accadere, inoltre, che preventivo e consuntivo non corrispondano non solamente per le somme spese, ma anche in ragione del maggior numero di interventi non preventivati eseguiti.
In che modo operare in questi casi? Ricordiamo che l'amministratore ha potere di spesa autonomo in relazione ad interventi di manutenzione straordinaria urgente (art. 1135, secondo comma, c.c.), ma che la legge gli riconosce uno spazio di manovra - seppur soggetto alla ratifica assembleare - anche per l'erogazione di spese ordinarie non preventivate (si veda in tal senso Cass. n. 454/2017).
Eppoi v'è il caso di spese straordinarie non urgenti disposte dall'amministratore al di fuori dei propri poteri, ma che l'assemblea ha comunque potere di ratificare ove, a sua volta, sia sua competenza farlo (tra le varie Cass. n. 2133/1995).
Insomma la corrispondenza assoluta - intesa come perfetta coincidenza - tra preventivo e consuntivo è cosa difficile. Ciò sia perché le spese ipotizzate possono essere maggiori (ovvero minori), ma anche perché nel corso dell'anno s'è reso necessario fare eseguire interventi non previsti al suo inizio.
È utile rammentare che l'approvazione del rendiconto condominiale da parte dell'assemblea certifica la bontà dell'operato dell'amministratore; eccezion fatta, chiaramente, per le ipotesi di fraudolente dissimulazioni di esecuzione di interventi o comunque di irregolarità nel rendiconto o di illegittimità nella delibera di approvazione.
È evidente, allora, che la differenza tra preventivo e rendiconto condominiale debba essere oggetto di attenta analisi, per evitare troppo frettolose conclusioni, in qualunque senso esse vengano trarre.
Come verificare la correttezza del rendiconto condominiale?
A norma dell'art. 1130-bis del codice civile, il rendiconto condominiale "contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica"
Esso, dice la norma, si compone:
- di un registro di contabilità;
- di un riepilogo finanziario;
- di una nota sintetica esplicativa della gestione, la quale dia conto anche delle eventuali liti in corso.
Da non perdere: Rendiconto falsato o errato. Ecco le differenze...
Non solo entrate e spese nel rendiconto, ma un più complessivo riepilogo d'insieme dello stato del condominio. Il registro di contabilità fotografa entrate ed uscite avvenute nel corso dell'anno, ma l'insieme dei documenti che compongono il rendiconto, sia pur in maniera chiara e semplice, devono consentire la ricostruzione del generale stato di salute della compagine.
Ciò che sta scritto nel rendiconto può essere verificato sia a livello puramente formale, ossia guardano al rispetto del medesimo delle prescrizioni dettate dalla legge (es. c'è il riepilogo finanziario?), sia guardando all'effettiva rispondenza tra il suo contenuto e la documentazione giustificativa sulla base del quale dev'essere redatto; sono stati riconosciuti tutti i versamenti di Tizio; è vero che li ha eseguiti? Oppure si dice che la manutenzione del verde è costata X; dov'è la fattura.
L'esito della revisione sarà utile anche a comprendere lo scostamento tra preventivo e consuntivo.
- Se l'amministratore di condominio "trucca" il rendiconto
- Con il rendiconto si approvano anche le spese ordinate dall'amministratore
