Con il bilancio, l'assemblea di un condominio ha la possibilità di vagliare l'ammontare delle spese affrontate dal fabbricato durante l'esercizio annuale per la gestione dei beni e dei servizi comuni. Nel contempo, con il consuntivo, il consesso verifica anche le entrate dell'edificio.
Insomma, con il bilancio, i condòmini di un fabbricato hanno una visione chiara e trasparente delle entrate, delle uscite e, complessivamente, dello stato patrimoniale dell'ente (ad esempio, se ci sono dei soldi in cassa) "Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica (art. 1130 bis c.c.)".
Ecco perché la legge prevede la redazione, la discussione e la conseguente approvazione del bilancio ogni anno "L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve…. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (art. 1130 c.c.) - Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione (art. 1135 c.c.)".
Invece, nel caso oggetto della sentenza del Tribunale di Napoli Nord n. 1452 del 19 aprile 2022, l'assemblea di un condominio aveva approvato più bilanci annuali arretrati e contemporaneamente. Al citato ufficio partenopeo è stato affidato il compito di stabilire se ciò era legittimo ed ammissibile.
Assemblea condominiale che approva più bilanci annuali arretrati: è valida?
In un fabbricato in provincia di Napoli, nel dicembre del 2019, l'amministratore sottoponeva alla votazione assembleare i bilanci consuntivi del fabbricato degli ultimi 14 anni che, evidentemente, non erano stati redatti e discussi in precedenza.
Nell'occasione, però, il consesso provvedeva ad approvare solo quelli relativi al periodo 30.09.2005 - 31.12.2014, rinviando ad un'ulteriore riunione la convalida dei successivi. Ebbene, l'approvazione di ben 9 bilanci annuali contemporaneamente non era accettata da alcuni proprietari assenti alla riunione.
Secondo la tesi dei dissenzienti, il deliberato assembleare era invalido. Era stato, infatti, violato l'art. 1130 c.c., nella parte in cui obbliga l'amministratore alla redazione annuale del rendiconto ed alla conseguente approvazione nella pedissequa assemblea. Con questa votazione, pertanto, il consesso aveva soltanto tentato di porre rimedio ad una grave inadempienza del rappresentante del fabbricato.
La questione era, quindi, sottoposta al vaglio del competente Tribunale di Napoli Nord, dinanzi al quale il condominio era citato in giudizio allo scopo di ottenere l'annullamento del deliberato. Al termine dell'istruttoria, sostanzialmente documentale, l'ufficio de quo accoglieva la domanda.
Per il Tribunale, infatti, l'approvazione di più bilanci condominiali arretrati, avvenuta contemporaneamente in un'unica assemblea, non era consentita. Nello specifico si trattava di un'ipotesi di nullità con ciò rifacendosi a quell'identica conclusione raggiunta dal Tribunale di Napoli in una precedente decisione "giova rilevare che il Tribunale di Napoli, sent. n. 7136/19, consolida un importantissimo principio secondo cui l'approvazione del bilancio condominiale deve avvenire per singola annualità e una delibera, che invece approva bilanci di più annualità, risulta affetta da nullità assoluta".
Redazione bilancio consuntivo: è importante il principio di cassa?
Bilancio condominiale e principio dell'annualità della gestione: cosa significa?
A proposito delle attribuzioni dell'assemblea condominiale e del dovere della medesima di discutere e approvare i bilanci, preventivo e consuntivo, del fabbricato, la legge fa riferimento, chiaramente, alla necessità che ciò debba avvenire annualmente (vedasi l'art. 1135 c.c.).
Non è quindi ammissibile che i proprietari del fabbricato siano vincolati ad una previsione pluriennale di spesa, senza alcuna valutazione dello stato patrimoniale del fabbricato. Quest'ultimo, infatti, deve essere, necessariamente, vagliato anno per anno coi relativi saldi di gestione. "Il principio dell'annualità della gestione discende dai riferimenti dell'articolo 1135 c.c. all'annualità tanto del bilancio preventivo quanto del rendiconto consuntivo, con la conseguenza, esplicitata in Cass. n. 7706/96, della nullità della deliberazione condominiale che vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione".
Pertanto, nel caso di approvazione di più bilanci arretrati, come avvenuto nella vicenda oggetto della sentenza in esame, la delibera sarebbe affetta di nullità "Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale quando ci si trova di fronte ad una delibera assembleare che approvi rendiconti pluriennali, non osservandosi la regola della necessaria annualità del rendiconto, si configuri una forma di nullità e non di semplice annullabilità della delibera.
Ciò trova spiegazione nell'esigenza inderogabile nel fatto che il rendiconto condominiale, riferito ad un anno di gestione, non può prescindere dai saldi della gestione precedente per consentire all'amministratore di predisporre un documento contabile allineato e quindi effettuare quella serie di operazioni contabili che consentono di collegare un nuovo esercizio finanziario alle annualità precedenti, contestualizzando il tutto in un unicum contabile privo di soluzioni di continuità, adeguando anche (e necessariamente) lo stato patrimoniale.
Come si vede, il principio ha addirittura natura inderogabile e permea di sé tutte le attività in condominio".
