Art. 1135 c.c. - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini

L'assemblea del condominio è l'organo di "autogoverno" dei condomini la cui funzione consiste nel disciplinare l'uso dei servizi e delle cose comuni.

L'articolo 1135 cod. civ. elenca e regolamenta tutte le attribuzioni demandate dalla legge al suddetto organo decisionale, evidenziandone il ruolo di organo centrale ai fini della concretizzazione del procedimento di formazione delle decisioni nell'interesse comune.

Le attribuzioni dell'assemblea prese in considerazione dalla norma in analisi, nonché quelle emergenti dagli articoli precedenti, sono le seguenti:

• ordinaria amministrazione in materie non riservate all'amministratore;
• attività di controllo dell'amministratore ed eventuali interventi correttivi. Siffatto procedimento di controllo può essere attivato unicamente a seguito dell'iniziativa di uno o più condomini che si rivolgano all'assemblea; al contrario, non è possibile un'iniziativa autonoma e diretta dell'assemblea stessa la quale dispone unicamente del potere di revoca dell'amministratore;
• nomina e revoca dell'amministratore e attribuzione dei poteri
• conferma dell'amministratore ed eventuale sua retribuzione. In relazione alla conferma dell'amministratore occorre evidenziare che il nuovo meccanismo del rinnovo tacito dell'incarico dell'amministratore, salva eventuale revoca, ne ha reso superflua la conferma ad opera dell'assemblea. Perplessità derivano anche dall'aver mantenuto nel testo la previsione dell'eventualità dell'onerosità dell'incarico conferito all'amministratore; tale previsione pare contrastare con quanto disposto dall'articolo 1709 cod. civ. che statuisce l'onerosità del contratto di mandato intercorrente tra condominio ed amministratore incaricato, tuttavia può essere spiegata sulla scorta di quel filone giurisprudenziale che ha abilitato l'assemblea condominiale a deliberare la gratuità del mandato conferito all'amministratore (Cass. Civ., 16 aprile 1987, n. 3774);
• innovazioni. Si ricorda che in tale ambito la volontà assembleare deve esprimersi a maggioranza dei partecipanti che costituiscano almeno i due terzi del valore dell'edificio, in quanto trattasi di decisioni che incidono sulla destinazione e la struttura delle parti comuni del condominio;
• ricostruzione a seguito di parziale perimento dell'edificio;
• eventuale nomina di un consiglio di condominio, al fine di coadiuvare l'amministratore nello svolgimento delle sue funzioni;
• approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e relativa ripartizione tra i condomini. Con riguardo al riparto delle spese tra i condomini, le attribuzioni dell'assemblea sono circoscritte alla verificazione ed applicazione dei criteri statuiti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri stessi. Nell'ipotesi di mancata o erronea applicazione dei criteri di legge, le deliberazioni sono annullabili nel termine di trenta giorni secondo quanto disposto dall'articolo 1137 cod. civ.;
• approvazione del rendiconto annuale e impiego del residuo attivo. Al termine della gesione l'amministratore è tenuto a sottoporre all'approvazione dei condomini la consuntivazione delle spese e delle entrate ordinarie concernenti l'annualità oggetto di gestione;
• costituzione obbligatoria di un fondo speciale in caso di deliberazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni, di importo pari all'ammontare dei lavori deliberati. Si tratta di uno strumento finalizzato a tutelare i creditori del condominio rendendo più agevole il soddisfacimento delle loro pretese, e che al tempo stesso rende concretamente applicabili le disposizioni del nuovo articolo 63 disp. att. cod. civ., nella parte in cui ha imposto ai creditori del condominio rimasti insoddisfatti di agire prima nei confronti dei condomini morosi e, solo dopo l'escussione di questi ultimi, nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti. I creditori, difatti, potranno conoscere il nominativo dei condomini morosi verso cui indirizzare le azioni di recupero del loro credito proprio dalle risultanze della contabilità allegata al fondo speciale;
• autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative terrotoriali promosse da istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili, nonché di loro demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

Lavori straordinari e gestione del fondo speciale.

Dal punto di vista pratico, l'articolo 1135, n°4, introdotto dalla riforma, impone all'amministratore di richiedere a tutti i condomini di anticipare l'intero importo delle opere di manutenzione straordinaria. Quindi se un condominio decide, approfittando della agevolazioni fiscali recentemente introdotte -vedi D.l. 63/2013- di ristrutturare o migliorare dal punto di vista energetico le facciate dell'edificio, l'intero importo dovrà essere anticipato, previa delibera assembleare che costituirà un fondo ad hoc.

Fino ad oggi, invece, si utilizzava il c.d. metodo dello "stato avanzamento lavori" (cioè si paga un po' per volta con rate concordate con l'impresa). Dal 18 giugno tutto cambia. Molte associazioni di categoria hanno lanciato l'allarme: il meccanismo del pagamento anticipato bloccherà ogni ristrutturazione mettendo in difficoltà anche le famiglie più facoltose. Ma, piaccia o non piaccia, questo è quanto previsto dalla norma

L'intento primario del legislatore, con l'inserimento di questo nuovo sistema, è quello di far costituire un fondo speciale imponendo all'assemblea, una contabilità separata, relativamente alla esecuzione di determinate opere straordinarie, al fine, da un lato, di dotare il condominio della provvista di denaro e, dall'altro, di assicurare all'esecutore dei lavori la puntualità nel pagamento, mediante la precostituzione di una garanzia. Ma dal punto di vista pratico vanno evidenziati due problemi:

• la congiuntura economica, ormai diventata pressante su tutte le famiglie italiane, renderà molto difficile convincere l'intera compagine condominiale a deliberare dei lavori di un certo importo, e di conseguenza, anche l'impresa non si vedrà assegnare l'appalto.
• la morosità: una "brutta bestia"per gli amministratori che si sono dovuti barcamenare tra bollette di luce e gas non pagate e decreti ingiuntivi. Quindi valutato la morosità in condominio in costante aumento il rischio che si verifichi anche per la contribuzione del fondo è del tutto probabile. Morale: sarà praticamente impossibile costituire almeno «per un importo pari all'ammontare (del costo) dei lavori», così come vorrebbe la legge.

Alcuni rimedi. Viste le difficoltà allora ci si chi è chiesti come poter evitare o mitigare l'obbligatorietà della costituzione preventiva del fondo. Analizziamo alcune ipotesi:

1. Diversa modalità di pagamento concordata con l'impresa.

L'art. 1135 c.c. n 4 del codice civile, deve essere coordinato con le norme che disciplinano il contratto di appalto (art. 1655 c.c. e seguenti del codice civile). L'articolo 1666 cod. civ., rubricato "verifica e pagamento di singole partite", al primo comma, c.c. limitatamente alle modalità di pagamento, specifica che "se si tratta di opere da eseguire per partite, ciascuno dei contraenti può chiedere che la verifica avvenga per le singole partite. In tal caso l'appaltatore può domandare il pagamento in proporzione dell'opera eseguita". Si tratta del metodo del c.d. stato di avanzamento dei lavori. La norma conclude con il secondo comma che recita: "il pagamento fa presumere l'accettazione della parte di opera pagata; non produce questo effetto il versamento di semplici acconti".

Quindi questo significa che in sede di perfezionamento del contratto l'impresa ed il condominio saranno liberi di definire le modalità di pagamento: infatti l'impresa potrebbe accordare un pagamento dei lavori calcolato a misura e non a corpo_articoli. Ne consegue che il fondo potrebbe essere costituito solo in misura pari all'importo preventivabile, basandosi su un computo metrico.

L'appalto può essere eseguito, per singole partite, postulando che esso sia scomponibile per volontà delle parti, in frazioni, ciascuna delle quali dotata di una propria individualità ed autonomia, il tal modo si potrà verificare con maggiore facilità, l'identificazione delle singole somme da versare in base alle esecuzione delle singole prestazioni, facendo diminuire l'entità della somma da versare nel fondo.

Partendo dall'interesse primario di salvaguardare il pagamento dell'appaltatore, l'assemblea potrebbe subordinare l'incremento del fondo allo stato di avanzamento degli interventi, frazionandolo secondo un piano di lavoro preconcordato con l'impresa e nell'ambito di un programma di esecuzione unitaria del lavoro. In tali casi si andrà ad incrementare il fondo in base allo stato degli avanzamenti dei lavori già programmati in sede di stipula del contratto di appalto.

2. Fondo limitato a una percentuale del costo dei lavori.

In sede di deliberazione assembleare, si può decidere, motivando la difficoltà di reperire in tempo utile i fondi e prospettando i pericoli del ritardo, di costituire un fondo limitato a una percentuale del costo dei lavori (per esempio del 20%) con l'espressa previsione che il fondo possa venire impiegato solo in caso di morosità o di saldo fine lavori.

Va precisato, che la delibera potrebbe sempre essere impugnata, in quanto non conforme al dettato normativo, ma dal punto di vista strettamente pratico l'eventuale ricorso di un condomino contro la delibera, però, potrebbe rivelarsi in molti casi inammissibile, perché al condomino mancherebbe l'interesse concreto ad agire in giudizio, visto che per dare seguito ad una impugnazione la giurisprudenza richiede un interesse concreto, che vada oltre la violazione della norma.

Si tratterebbe nel caso di specie di una impaginazione per vizi sostanziali, ma chi impugna deve avere un interesse concreto a un vantaggio effettivo e non solo astratto (Corte di Cassazione sentenza n.15377/2000). Quindi se tutti i condomini, adempiono congiuntamente al pagamento mediante una rateizzazione sarebbe difficile sostenere che c'è un interesse concreto a impugnare: l'interesse esiste solo e in quanto esista la concreta possibilità di conseguenze negative cagionate da situazioni di morosità.

3. L' istituzione di un "trust di garanzia".

Il condominio potrebbe costituite un fondo alimentato dagli stessi condomini che consenta di far fronte a spese impreviste non rinviabili e/o che funga da garanzia per i creditori del condominio stesso laddove si manifesti una qualche morosità. Il trust svolgerà pertanto la sua funzione solo se necessario, restando inutilizzato per tutti i casi non previsti nel suo atto istitutivo.

In questo caso l'amministratore fungerà da trustee e potrà utilizzare il fondo solo qualora si verifichino le ipotesi indicate nell'atto, con garanzia assoluta per tutti i condomini, che saranno sicuramente più tranquilli sapendo di avere a disposizione questa sorta di "assicurazione patrimoniale". Nel caso di specie, prima di avviare i lavori di ristrutturazione, il ricorso al trust potrebbe essere risolutivo, perché il fondo in trust sarebbe disponibile, oltre che per le esigenze poc'anzi evidenziate, anche nel caso in cui sia necessario garantire la solvibilità del condominio per il pagamento dei lavori straordinari.

4. Una norma non inderogabile.

L'art. 1135 non rientra tra le norme inderogabili, di conseguenza, il regolamento di condominio potrebbe in via teorica, anche autorizzare l'assemblea a deliberare innovazioni o lavori di manutenzione straordinaria senza che sia precostituito il fondo speciale.

5. L'unanimità.

Altra ipotesi che si potrebbe verificare, prevalentemente negli edifici condominiali con poche unità immobiliare, è quello di deliberare i lavori all'unanimità con l'espressa volontà di non costituire il fondo per i lavori straordinari. In tal caso, ovviamente, non si avrebbe neanche il rischio della impugnazione visto che tutta la compagine condominiale è coesa e quindi si potrebbe ripiegare sul metodo classico del S.A.L. (stato avanzamento lavori).

6. Il momento della costituzione.

Leggendo la norma non è chiaro quale sia in concreto il momento in cui l'adempimento venga richiesto. In realtà non è specificato che il fondo debba essere costituito necessariamente prima dello svolgimento dei lavori.

La legge, in sostanza, non vieta affatto che il fondo venga alimentato con le forme che il condominio ritenga più opportune, ma solo che esista e che l'importo, che lo alimenta, sia pari a quello dei lavori. Il fatto che nel fondo affluiscano le somme che i condomini versano in coerenza con il piano di pagamento programmato con la ditta esecutrice, in base ai tempi di esecuzione dei lavori, è del tutto lecita ed in linea con la previsione normativa. Ulteriore interpretazione potrebbe essere se, quando si parla di "costituire" il fondo, s'intende la sua sola creazione oppure se l'amministratore, prima di sottoscrivere il contratto di appalto, deve essere preventivamente in possesso di tutta la provvista necessaria.

Si ritiene, più plausibile, la prima ipotesi: creazione con conseguente obbligo alla richiesta dei pagamenti. In questo modo l'amministratore potrà in qualunque momento fornire, al condomino che ne faccia richiesta, l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali (articolo 1130, comma 1, n. 9, del Codice civile) e comunicare ai creditori l'elenco dei condomini morosi (articolo 63, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile). La lettura contraria porterebbe inevitabilmente alla paralisi.

7. Quali maggioranze sono necessarie?

Un problema di incidentale importanza, che andrà affrontato, è quella di determinare le maggioranze necessarie per la costituzione del fondo medesimo. La legge nulla dispone in argomento. Si dovrebbe propendere per le stesse maggioranze previste per il tipo di opera che si andrà ad eseguire. Per esempio: se bisogna effettuare una innovazione allora si richiederà la stessa maggioranza.