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Studio medico in condominio, il regolamento di condominio e l'assemblea.
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Studio medico in condominio, il regolamento di condominio e l'assemblea.

Il regolamento condominiale e l'assemblea dei condomini non possono porre limiti alla destinazione d'uso degli immobili, a meno che…

Avv. Rosario Dolce  

Solo l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini.

Il contenuto di un regolamento di condominio – il quale è obbligatorio quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci - può essere il più vario: in genere esso disciplina l'uso delle cose comuni (1117 c.c.), la ripartizione delle spese (1123 c.c.), la tutela del decoro architettonico e le modalità di gestione (rectius, amministrazione) dello stabile.

In particolare, hanno natura regolamentare e quindi sono modificabili dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 c.c. le sole clausole che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condòmini, mentre hanno natura contrattuale e sono modificabili con il consenso unanime dei condomini le clausole che incidono sulla sfera soggettiva dei medesimi. Quando il regolamento vieta l'asilo nido.

Una recente Sentenza della Corte di Appello di Palermo approfondisce tale distinzione: valutando, sullo sfondo di essa, la validità o meno di una delibera assembleare che negava ad un condomino il diritto di concedere in locazione il proprio immobile al responsabile di una clinica medica.

Il caso. L'articolo 9 del regolamento di un Condominio siciliano stabiliva che gli appartamenti dei condomini, posti oltre l'ammezzato, dovevano essere esclusivamente destinati ad uso di abitazione familiare, o di studio professionale, con divieto di adibirli a studio e/o a clinica per l'esercizio della professione medico – chirurgica.

Sulla scorta della citata previsione, l'Assemblea dei condòmini aveva negato a un condòmino la facoltà di concedere in locazione il proprio immobile ad una clinica medica.

La delibera assembleare è stata successivamente impugnata dal compartecipe, al fine di ottenere una declaratoria di inefficacia.

Il Tribunale di Palermo, in primo grado, ha accolto la domanda di invalidazione, ponendo nel nulla la statuizione. Il Condominio convenuto in giudizio non aveva, infatti, dato prova in giudizio della natura contrattuale della clausola e/o della approvazione di essa da parte dell'attore.

Seguiva il giudizio di appello avanti alla Corte territoriale: ma la Sentenza finale del 21 ottobre 2014 non cambiava la sorte della causa;anzi, rimarcava il ragionamento reso da parte del giudice di prime cure.

La motivazione. Le norme dei regolamenti condominiali, laddove si traducono infatti in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini, devono essere approvate all'unanimità e per avere efficacia nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dei condomini devono essere trascritte nei registi immobiliari oppure menzionata ed accettate nei singoli atti di acquisto (ex multis, Cass. Civ. 6100/1993; 1560/1995).

Ora, nella fattispecie trattata, nessuno di quest'ultimi due presupposti (trascrizione o richiamo nell'atto di acquisto) era presente: da cui il tenore della decisione. Da non perdere: Cosa succede quando un condomino avvia un' attività che può contrastare con l'igiene, la tranquillità, ed il decoro del fabbricato

In conclusione. I poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condòmini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificatamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione esplicita del regolamento che la prevedeva (tra le tante, cfr, Cass. Civ. 26468/2007).

Solo l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini.

Viceversa, una deliberazione che statuisca sul merito è sempre inficiabile con il massimo della sanzione: la nullità, in quanto espressione di un “eccesso di potere” assembleare.

Non rientra, invero, tra le attribuzioni dell'assemblea dei condomini ai sensi dell'art. 1135 c.c. la materia afferente i divieti e le limitazione delle destinazioni d'uso da imprimere alle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Dall'altra parte, lo stesso articolo 1138, IV comma stabilisce che “Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e della convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (68, 70, 71, 72 att.)”.

Correlato: Deve essere specificato chiaramente il divieto di bed & breakfast in condominio

Scarica La Corte di Appello di Palermo, II Sezione Civile,

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