Delega a partecipare all'assemblea di condominio
Le deleghe rappresentano lo strumento attraverso cui ogni condomino può partecipare all'assemblea facendosi rappresentare da un'altra persona.
Il delegato è chi partecipa all'assemblea, il delegante colui che conferisce l'incarico di partecipare in suo nome e conto.
La legge di riforma del condominio (l. n. 220/2012) ha imposto un limite alle deleghe accumulabili per quei condomini con più di venti partecipanti.
Esattamente, ai sensi del primo comma dell'art. 67 disp. att. c.c.
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Il quinto comma della medesima norma vieta di conferire la delega all'amministratore di condominio.
La delega, inoltre, deve avere forma scritta (art. 67 disp. att. c.c.). La validità formale andrà ad essere verificata dal presidente dell'assemblea condominiale.
Chi conferisce la delega è definito delegante, mentre chi la riceve e partecipa alla riunione per conto del primo è detto delegato. Il rapporto tra delegato e delegante, afferma la Corte di Cassazione, è soggetto alle regole del mandato (Cass. 25 gennaio 2016 n. 1234).
=> Deleghe aventi validità permanente
Delega a partecipare all'assemblea di condominio, il quesito
In questo contesto un nostro lettore di domanda:
"Secondo l'art. 1136 c.c.: "la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio".
Il nostro condominio è composto da n. 29 condomini, pertanto il numero occorrente è pari a 9,66666 = a 10, però nelle ultime due assemblee la presenza fisica è stata solamente di otto condomini, di cui due anche in possesso di deleghe da altri quattro condomini.
Nel conteggio delle presenze l'amministratore ha conteggiato 8 + 4 = 12 ritenendo validamente costituita l'assemblea in seconda convocazione.
La mia domanda è la seguente, le quattro deleghe ricevuta da altrettanti quattro condomini assenti vanno considerate come presenze, o come credo il totale delle presenze resta otto.
Cioé, un condomino con due deleghe nel conteggio del numero dei voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio vale 1 + 2 o viene conteggiato sempre come una sola presenza?".
Il nostro lettore si sofferma sui quorum deliberativi della seconda convocazione e porta l'esempio con i calcoli della sua compagine.
Quanto chiede, però, ha valenza generale ed è riferibile tanto alle deliberazioni in prima convocazione quanto ai quorum costitutivi di entrambe le convocazioni.
=> La delega autorizza anche a non presentarsi in assemblea?
La risposta è semplice: il condomino che viene delegato a partecipare deve essere sempre conteggiato per sé stesso e per tutte le persone rispetto per le quali s'è preso l'impegno di partecipare all'assemblea.
Insomma se Tizio partecipa per sé e per i suoi vicini Caio e Sempronio, sul verbale dovrà essere riportata la presenza di Tizio e per delega di Caio e Sempronio. Quindi, nella realtà dei fatti, Tizio voterà e sarà presente per sé e per altre due persone che in questo modo devono essere tenute in considerazione, sia per i millesimi, sia come presenza "fisica", anche se per delega.
In pratica una finzione giuridica che serve a facilitare il funzionamento del condominio.
Delega, nessuna contestazione da parte degli estranei
"I rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto (v. tra le tante, Sez. 2, Sentenza n. 2218 del 30/01/2013 Rv. 625133; Sez. 2, Sentenza n. 12466 del 07/07/2004 Rv. 574263; Sez. 2, Sentenza n. 8116 del 27/07/1999 Rv. 528986; Sez. 2, Sentenza n. 3952 del 26/04/1994 Rv. 486360)" (Cass. 25 gennaio 2016 n. 1234).
Questo il principio espresso dalla Cassazione, più sinteticamente affermato in precedenza.
=> I vizi della delega nell'assemblea condominiale
Eppure, ad avviso di chi scrive, la sua valutazione complessiva necessita di un appunto critico: il riferimento è qui alla delega falsa, cioè al falso rappresentante.
Se Tizio falsifica una delega affermando che gli è stata rilasciata da Caio e quella delega rappresenta un elemento decisivo per la costituzione dell'assemblea, ovvero la deliberazione su un argomento, è evidente che l'interesse, in tal caso, non è solamente quello inerente al regolare svolgimento del mandato, ma anche alla corretta deliberazione da parte dell'assemblea: così non fosse si dovrebbe arrivare alla conclusione che se un condòmino falsifica più deleghe e grazie ad esse decide qualcosa di suo interesse, nessuno se non i falsamente rappresentati potrebbe contestare quel modus operandi.
Una conclusione, ad avviso dello scrivente, che pone più di qualche dubbio e riserva.
- La delega all'aspirante Amministratore
- Assemblea Condominiale: gli effetti della delega in bianco ed i risvolti procedurali.
