Il vizio di omessa convocazione o la convocazione fuori termine integra pacificamente un vizio di annullabilità della delibera (SSUU 4806/05). È questo il fondamentale principio espresso, ripreso e motivato dal Tribunale di Roma con sentenza n.3631 del 19 febbraio 2020.
L'omessa o tardiva convocazione e/o incompleta convocazione comportano l'annullabilità della delibera e come specifica lo stesso art. 66 disp. att. c.c. (e prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio la prevalente giurisprudenza), solo chi non è stato convocato può fare valere la propria omessa convocazione.
Errare nella convocazione dell'assemblea vuol dire rendere contestabile la delibera.
Tempi e modalità per la convocazione all'assemblea condominiale
Ogni condomino ha il diritto di partecipare all'assemblea condominiale. Tale diritto pone l'obbligo a carico dell'amministratore di inviare "formalmente" ad ogni singolo proprietario dell'immobile che fa parte del condominio, la convocazione. Non sono sufficienti le convocazioni fatte con email semplice, con sms sul cellulare, con un avviso immesso nella cassetta della posta o affisso alla bacheca di condominio.
Tutti abbiamo ormai una casella mail, sarebbe più semplice per l'amministratore comunicare l'avviso di convocazione attraverso questo diffuso mezzo di comunicazione, tuttavia, l'e-mail ordinaria non assicura questo scopo.
E se è il condomino stesso a chiedere la comunicazione via e-mail delle convocazioni anche sottoscrivendo un documento attestante tale richiesta?
Nemmeno questo dà certezza che l'avviso sia stato ricevuto.
La richiesta in tal senso non è prova di ricezione dei successivi avvisi di convocazione. Chiaramente nessuna contestazione di omesso invio dell'avviso può essere avanzata da chi si presenta in assemblea non contestando alcunché.
Nella prassi corrente molti amministratori inviano semplici e-mail chiedendo al condòmino di dare l'avviso di ricevimento; in mancanza, provvedono con raccomandata.
Omessa convocazione e impugnazione ai fini dell'invalidità della delibera
L'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c, modificato dalla legge n. 220/2012 (la così detta riforma del condominio) contiene un'elencazione dei mezzi di comunicazione utilizzabili per inviare l'avviso A norma di detto articolo infatti, l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.
L'avviso di convocazione deve indicare, in modo analitico, i punti all'ordine del giorno che verranno trattati durante la riunione in modo da consentire ai proprietari degli appartamenti di farsi una chiara idea di quel che sarà oggetto di dibattito e votazione. Un ordine del giorno incompleto o generico rende annullabile l'assemblea.
Per essere formalmente corretto l'invio dell'avviso di convocazione a chi deve essere inviato?
La legge n. 220/2012 l'art. 1136 c.c. così come l'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. fanno riferimento agli aventi diritto.
L'avviso di convocazione dev'essere inviato nel luogo specificato dal condòmino in sede di redazione della scheda di anagrafe condominiale (cfr. art. 1130 n. 6 c.c.) o in mancanza, all'indirizzo di residenza.
Chi ha interesse ad impugnare la delibera condominiale per mancato avviso?
Un importante interrogativo viene sollevato e risolto nella sentenza del Tribunale di Roma che si commenta e si allega (Trib. Roma n.3631 del 19 febbraio 2020) in ordine alla legittimazione ad agire ovvero all'interesse ad impugnare la delibera assembleare per mancato avviso di convocazione.
Nel caso concreto il Condominio, difendendosi, aveva sollevato l'eccezione in ordine alla carenza di interesse da parte dell'attrice all'impugnativa per avere l'assemblea deliberato in merito a bilanci non di sua esclusiva pertinenza e per la circostanza che l'amministratore, con comunicazione successiva al deliberato, avrebbe rettificato l'importo da questa dovuto.
Il Tribunale Romano si affida e fa proprio il costante orientamento della giurisprudenza della Suprema Corte la quale ha affermato che "la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 cc. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 cpc come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le delibere".
L'interesse ad agire in giudizio costituisce un presupposto imprescindibile senza il quale l'azione è inammissibile.
In particolare, in tema di impugnazione di delibere assembleari, la S.C. si è orientata nel senso che, in caso di violazione di vizi formali (incompletezza dell'ordine del giorno, violazione di norme sul procedimento di convocazione o insufficienza delle maggioranze) la legittimazione ad agire non sia subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse ad agire, atteso che il suddetto interesse è costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali (Cass. n. 2999/10, Cass.4270/11), mentre nelle ipotesi di violazioni sostanziali, è necessario che la parte che intende impugnare sia portatrice di un interesse concreto diretto ad un vantaggio effettivo e non solo astratto (Cass.15377/00).
Condomino assente: i presenti possono impugnare la delibera per far valere l'omessa convocazione?
In ogni caso, anche alla luce dell'importante distinzione operato dalla Suprema Corte, ricordiamo che per fare annullare la delibera, il condòmino che non è stato avvisato deve rivolgersi al tribunale e impugnarla entro 30 giorni da quando ne ha avuto notizia ossia da quando l'amministratore gli ha comunicato il verbale dell'assemblea.
Non ha rilevanza per la decorrenza dei 30 giorni essere venuto a conoscenza della delibera in modo non ufficiale.
Chi ha l'onere di provarne il mancato recapito dell'avviso?
Dunque, il condomino, che non riceve l'avviso di convocazione ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. nel termine inderogabile dei cinque giorni - previsto al fine di consentire, a ogni partecipante al condominio, un intervento consapevole - può impugnare la delibera ai sensi dell'art. 1137 c.c. e chiederne l'annullabilità.
Ma a carico di chi è l'onere di provare il mancato recapito dell'avviso?
È ormai pacifico in giurisprudenza - si veda tra le tante, Cass. 24131/09 - che spetta al Condominio l'onere di dimostrare la corretta convocazione del condomino che la contesta.
Deve dimostrare che l'avviso di convocazione dell'assemblea sia pervenuto al condòmino in tempo utile per l'assemblea, ovvero nei fatidici cinque giorni (calcolati non contando il giorno stabilito per la riunione, che non viene incluso e conteggiando i 5 giorni all'indietro fino ad arrivare al quinto che viene invece incluso).
L'avviso di convocazione produce, infatti, i propri effetti solo a seguito della materiale ricezione da parte del destinatario. A nulla rileva la circostanza che le comunicazioni siano in giacenza presso il portiere. È il condomìnio, ossia l'amministratore, a doversi fare carico di provvedere alle relative comunicazioni in tempo utile.
La norma prevede che l'avviso «deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione». Secondo la giurisprudenza maturata, non è sufficiente che l'amministratore si limiti a "comunicare" (ovvero ad inviare) l'avviso nel termine indicato, ma è necessario verificare che esso sia effettivamente pervenuto al condòmino, o meglio, nella sfera di conoscibilità del destinatario, nei fatidici cinque giorni.
L'onere è di provare non solo la spedizione, ma anche che l'avviso di giacenza fosse stato immesso nella cassetta postale del destinatario, adempimento, quest'ultimo, che consente di acquisire conoscenza dell'invio della comunicazione e la conoscibilità del suo contenuto.
